Vormvrij

De totstandkoming van overeenkomsten is in beginsel vormvrij. Afspraken hoeven dus niet op schrift te worden vastgelegd. Om later zonodig te kunnen bewijzen wat er is afgesproken, is het natuurlijk wel verstandig om dat te doen. Dat hoeft niet in een formele akte, maar kan ook per mail of whatsapp. Dat overeenkomsten ook mondeling tot stand kunnen komen, brengt niet alleen vaak discussies mee over de vraag wat er overeengekomen is, maar ook of er al sprake is van een overeenkomst.

Onderhandelingen

Aan veel overeenkomsten gaat een fase van onderhandelen vooraf. Dat kunnen langdurige trajecten zijn waarin ook de nodige kosten worden gemaakt. In de meeste gevallen kunnen de onderhandelingen echter gewoon worden afgebroken. Dit is slechts anders als dat onaanvaardbaar zou zijn, bijvoorbeeld door het opgewekt vertrouwen bij de wederpartij dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Die drempel is niet eenvoudig te nemen en werd (hoewel er maandenlang intensief was onderhandeld) in voornoemde zaak bij het Hof Den Bosch ook niet genomen.

Totstandkoming overeenkomst

De onderhandelingen vaak pas afgerond als de contracten getekend zijn. Partijen zijn zich er niet altijd van bewust dat er tijdens de onderhandelingen al een overeenkomst tot stand kan komen, namelijk wanneer er onvoorwaardelijke overeenstemming bestaat over de zogenoemde “essentialia” van de overeenkomst. Het gaat om afspraken over de kern van de overeenkomst. Wat die “essentialia” zijn, hangt af van het soort overeenkomst en de omstandigheden van het geval.  Bij koop zijn dat bijvoorbeeld in ieder geval het object en de prijs, maar ook andere onderdelen van de deal kunnen als essentialia kwalificeren. In de procedure bij het Hof Den Bosch waren dat bijvoorbeeld ook de kosten voor sanering van de grond.

Het is uiteraard van belang om helder in beeld te hebben of er al een overeenkomst is. De onderhandelingen nadien afbreken, kan namelijk financieel ingrijpende gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld bleek in een procedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Aanvulling wet en redelijkheid en billijkheid

Als er na een akkoord op de essentialia, de kern van de overeenkomst, een discussie ontstaat over enkele randvoorwaarden betekent dat nog niet dat er (toch) geen overeenkomst is. Die randvoorwaarden kunnen zonodig worden aangevuld op basis van de wet en redelijkheid en billijkheid.

Schriftelijkheidsvereiste

Slechts in enkele gevallen bestaan er een uitzondering op het beginsel dat overeenkomsten vormvrij tot stand komen. Het meest bekende voorbeeld is het vereiste van schriftelijkheid bij de (ver)koop van woningen. Dat vereiste heeft echter niet zo’n brede werking als vaak wordt gedacht. Dat schriftelijkheidsvereiste geldt alleen bij de koop van:

1. een tot woning bestemde onroerende zaak
2. door een natuurlijk persoon
3. die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Advocaat contractenrecht

Heeft u een vraag over de totstandkoming van een overeenkomst of afbreken van onderhandelingen? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot contractvorming of de uitvoering daarvan? Dan kunt u altijd even vrijblijvend contact opnemen met Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op info@delta-advocaten.nl. Het is ook mogelijk om  onderstaand contactformulier in te vullen. Dan nemen wij contact met u op.

Naar nieuws

Het bericht Overeenkomst of afbreken onderhandelingen toegestaan? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Voorkeursrecht

Het ging om een voorkeursrecht in de huurovereenkomst tussen Hema als huurder en Hema Vastgoed als verhuurder. Uit die huurovereenkomst vloeide voort dat Hema het recht zou hebben om het pand te kopen als dat pand gedeeltelijk of zelfstandig zou worden verkocht. Ter voorkoming van misverstanden werd nog eens duidelijk gemaakt dat met verkoop ook werd bedoeld iedere andere rechtshandeling die tot een vergelijkbaar gevolg leidt.

Voorkeursrecht ziet niet op aandelentransactie

Hema meende dat haar voorkeursrecht dus ook gold als niet het pand, maar de aandelen in de moedervennootschap van Hema Vastgoed werden verkocht. De rechtbank deelde die mening niet en overwoog onder verwijzing naar de tekst en taalkundige betekenis van de overeenkomst tussen Hema en Hema Vastgoed dat die aandelentransactie daar niet onder valt. Als dat de bedoeling van Hema was geweest, had dat (meer) nadrukkelijk in de overeenkomst opgenomen moeten worden.

Het bewijst maar weer eens hoe belangrijk het is om zorgvuldig te werk te gaan bij het formuleren van een voorkeursrecht en/of andere contractsbepalingen.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over het voorkeursrecht of andere vastgoedgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl

Naar nieuws

Het bericht Voorkeursrecht geschonden? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Verbod op onderhuur

Verreweg de meeste huurovereenkomsten bevatten een verbod op onderhuur. Zo ook de huurovereenkomst die onderwerp was van de procedure bij de Hoge Raad in november vorig jaar.

Opzegging

Op grond van artikel 39 van de Faillissementswet kan de eigenaar de huurovereenkomst ingeval van faillissement van de huurder opzeggen. Dat had de eigenaar/verhuurder in dit geval gedaan, waardoor de huur op 30 november 2013 eindigde en de winkel op die datum ontruimd moest zijn.

Faillissementsverkoop en onderverhuur

Met het oog op een mogelijke doorstart had de curator de inventaris (en goodwill) van de failliete huurder aan een andere partij verkocht en die partij toegestaan om de winkel te gebruiken voor “faillissementsverkoop”.

Het enkele feit dat de inventaris van de failliet is verkocht, betekent echter niet dat de koper die inventaris vanuit de winkel van de failliete huurder kan/mag verkopen.

Op grond van het onderhuurverbod had de curator de winkel niet zonder instemming van de verhuurder aan een derde mogen verhuren of in gebruik mogen geven. Op grond van de opzegging had de winkel op 30 november 2013 ontruimd moeten zijn.

Vergoeding

In samenhang met enkele andere verwijten aan het adres van de curator werd zij persoonlijk aansprakelijk geacht voor de door de eigenaar geleden schade. Die schade werd begroot op de door de eigenaar misgelopen gebruiksvergoeding.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over faillissement van uw (ver)huurder of andere huurgerelateerde vragen? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Het bericht Onderverhuur door curator niet toegestaan. verscheen eerst op Delta Advocaten.

Een huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW kan de kantonrechter in geval van opzegging van de huurovereenkomst verzoeken om de termijn voor ontruiming met maximaal een jaar te verlengen. De huurder kan dat verzoek in totaal drie keer doen. De maximale bescherming is dus drie jaar. Het eerste verzoek dient te worden gedaan uiterlijk binnen twee maanden na de datum waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd.

Termijn verlenging ontruimingsbescherming

Voor de verlenging van die ontruimingsbescherming geldt een andere termijn: het tweede en derde verzoek dienen uiterlijk een maand voor het verstrijken van de verlengde termijn te worden gedaan.

Bindende kracht

Beslissingen van de rechtbank in het kader van het eerste verzoek – bijvoorbeeld of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van 7:230a BW – hebben bindende kracht tussen partijen. Dat betekent dat partijen daar in eventuele latere procedures aan gebonden zijn.

Te laat, geen ontruimingsbescherming

In een procedure bij de Rechtbank Overijssel pakte dit verkeerd uit voor de huurder. De rechtbank had het eerste verzoek tot ontruimingsbescherming toegewezen en wel tot 1 maart 2019. Het verzoek tot verlenging van die termijn had een maand voor 1 maart 2019 ingediend moeten worden, maar was pas op 14 februari – en dus te laat – ingediend.

Vermoedelijk in een poging om onder de consequenties daarvan uit te komen, heeft de huurder (een viskwekerij) nog aangevoerd dat er geen sprake was van huur in de zin van artikel 7:230a BW, maar van pacht. Dat zou dan verdergaande bescherming moeten meebrengen. Dat betoog ging echter niet op. Al bij het eerste verzoek tot ontruimingsbescherming was namelijk al komen vast te staan dat sprake was van huur in de zin van artikel 7:230a BW. Gevolg: de huurder moest het pand ontruimen met alle schade van dien.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over ontruimingsbescherming of andere huurgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl

Het bericht Te laat? Geen ontruimingsbescherming. verscheen eerst op Delta Advocaten.

Gebruiksovereenkomst

Een vergoeding van onkosten verband houdend met het gebruik van de zaak wordt niet als tegenprestatie aangemerkt. Dan is dus geen sprake van huur, maar van een gebruiksvergoeding/gebruiksovereenkomst. Een gebruiker heeft nauwelijks en in ieder geval aanzienlijk minder bescherming dan een huurder. De gebruiksovereenkomst kan dus veel makkelijker worden beëindigd dan de huurovereenkomst. In situaties waarin beëindiging van de huur op ieder moment gewenst is, wordt geregeld van een dergelijke constructie gebruik gemaakt. Dat is op zich geen gekke gedachte, ware het niet dat dat wel zorgvuldig moet worden aangepakt. En dat is niet altijd het geval. Het gaat vooral mis als de pandeigenaar toch net iets meer dan de kosten voor het gebruik wil ontvangen. Die paar extra euro’s kan hem duur komen te staan.

Huur of onkostenvergoeding?

In een kortgedingprocedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden waren partijen een maandelijkse vergoeding van EUR 120,– voor het gebruik van een boerderij overeengekomen. Het betrof anti-kraak van een boerderij met aardbevingsschade. Volgens het Hof was onvoldoende komen vast te staan dat dat bedrag uitsluitend zag op een onkostenvergoeding.  Overigens werd de verhuurder in dit geval gered. Het Hof meende dat weliswaar sprake was van huur, maar wel naar de aard van korte duur. De ontruiming van de boerderij werd om die reden alsnog toegewezen.

Tijdelijke verhuur onroerend goed

Er zijn meerdere manieren om uw onroerend veilig tijdelijk te verhuren. Een gebruiksovereenkomst is mogelijk, maar er zijn ook andere opties waarbij de vergoeding niet tot de kosten voor gebruik teruggebracht hoeven te worden. Welke optie (het meest) geschikt is, wordt met name bepaald door de vraag of sprake is van verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de specifieke omstandigheden van het geval.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over de (ver)huur van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Het bericht Huur of gebruiksovereenkomst? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Zuivering verzuim

De schuldenaar moet dan – zoals dat heet – “zijn verzuim zuiveren”. Het komt er op neer dat de schuldenaar de schuldeiser moet aanbieden om zijn verplichting alsnog na te komen. Daarbij moet de schuldenaar tevens te kennen geven dat hij bereid is de schade en kosten als gevolg van de tekortkoming te vergoeden.

Schade en kosten

Bij een tekortkoming in een betalingsverplichting bestaat de schade bijvoorbeeld uit rente en de kosten uit incassokosten. De schade beperkt zich echter niet tot al geleden schade, maar omvat ook schade die de schuldeiser als gevolg van de tekortkoming nog zal lijden. Denk bijvoorbeeld aan toekomstige winstderving. Verder is de omvang van de schade niet altijd in beeld. De tekortkoming kan bijvoorbeeld ook tot moeilijker vast te stellen vertragingsschade hebben geleid.  Niet zelden zal daardoor onenigheid ontstaan over de omvang van de schade en kosten. In die gevallen kan de schuldenaar niet volstaan met een aanbod tot vergoeding van schade en kosten die in zijn ogen redelijk zijn, hetgeen op 17 december jl. nog eens door de Hoge Raad is bevestigd. De schade zal dan naderhand, zonodig door de rechter, vastgesteld moeten worden.

Schuldeisersverzuim

Een aanbod tot nakoming en vergoeding van schade en kosten brengt mee dat de schuldeiser de overeenkomst niet meer kan ontbinden. Als de schuldeiser dat aanbod weigert te aanvaarden raakt hij op zijn beurt in (schuldeisers)verzuim. Dat geeft de schuldenaar overigens niet het recht om de overeenkomst op zijn beurt te ontbinden. Van een tekortkoming van de schuldeiser is dan immers (nog) geen sprake.

Advocaat

Heeft u vragen over ontbinding van een overeenkomst? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Het bericht Voorkomen van ontbinding. verscheen eerst op Delta Advocaten.

Vernietiging

Mochten partijen zonder goedkeuring van de rechter toch afspraken maken die van die dwingendrechtelijke bepalingen afwijken, kan de huurder die bepalingen vernietigen.

Goedkeuring

Een huurder komt echter geen beroep op vernietiging toe als de kantonrechter de betreffende bepaling(en) heeft goedgekeurd. Goedkeuring wordt (alleen) verleend als het afwijkende beding geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder oplevert of als de huurder (vanwege zijn maatschappelijke positie) geen bescherming behoeft (denk aan grote ketens).

Opschortende voorwaarde

Als de verhuurder zekerheid wenst te hebben ten aanzien van zijn positie, doet hij er uiteraard goed aan om voorafgaand aan totstandkoming van de huurovereenkomst (samen met de huurder) om goedkeuring van afwijkende bedingen te verzoeken en de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde van goedkeuring aan te gaan.

Goedkeuring na vernietiging

Goedkeuring kan echter ook gedurende de huurperiode wordt verzocht en zelfs na vernietiging van de bewuste bepaling door de huurder. In zijn arrest van afgelopen dinsdag heeft het Hof Amsterdam bijvoorbeeld een van een dwingendrechtelijke bepaling met betrekking tot huurprijswijziging (artikel 7:303 BW) afwijkend beding na vernietiging door de huurder alsnog goedgekeurd.

Het bericht Goedkeuring afwijkend beding verscheen eerst op Delta Advocaten.

Geluidsoverlast

Naar aanleiding van meerdere klachten van omwonenden over geluidsoverlast heeft de burgemeester van Rotterdam de horeca-zaak in kwestie tot twee keer toe gesloten. Na de tweede sluiting heeft de verhuurder de huurovereenkomst ontbonden en in kort geding ontruiming van de huurder gevorderd. De Voorzieningenrechter heeft de ontruiming toegewezen. De horeca-exploitant ging daartegen in hoger beroep. Hij voerde onder meer aan dat er geen sprake was van een tekortkoming van zijn kant en dat de sluiting mogelijk niet in stand blijft.

Het Hof Den Haag heeft (in zijn uitspraak van 30 oktober 2018) het verweer van de horeca-exploitant om de volgende redenen naast zich neergelegd:

• het Hof neemt bij haar overwegingen de geldigheid van het besluit tot sluiting tot uitgangspunt,
• het aanbrengen van een geluidsbegrenzer (limiter) is onvoldoende om de klachten over geluidsoverlast te ontkrachten en
• ontbinding op grond van artikel 6:231 lid 2 BW vereist geen tekortkoming van de verhuurder.

Het Hof merkt nog op dat ontbinding ongeoorloofd zou kunnen zijn als sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid of als dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar dat doet zich hier niet voor.

Het Hof acht aannemelijk dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van sluiting van de horecazaak vanwege verstoring van de openbare in een bodemprocedure zal worden toegewezen en  bekrachtigt de toegewezen ontruiming van de zaak.

Het bericht Overlast horeca, ontbinding huurovereenkomst verscheen eerst op Delta Advocaten.

Verhuur woonruimte voor bepaalde tijd

Op dit voor de verhuurder doorgaans onwenselijke systeem bestaat sinds enige tijd een uitzondering. Huurovereenkomsten van korter dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte eindigen na het verstrijken van de overeengekomen periode. De verhuurder dient het einde van de huur dan wel tijdig aan te zeggen. En tijdig betekent in dit geval niet te laat, maar ook niet te vroeg, oftewel niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode. De gevolgen van het niet in acht nemen van deze termijnen kunnen verstrekkend zijn.

Inmiddels zijn er meerdere procedures gevoerd over het ontruimen van huurders na het verstrijken van een huurperiode korter dan 2 jaar. De uitspraken wijzen uit dat er onder rechters nog wel eens verschillend wordt gedacht over hoe rigide die termijnen zijn.

Geen ontruiming

Begin van dit jaar diende bij rechtbank Zeeland-West Brabant een zaak over een huurder aan wie het einde van de huur zowel door de voormalig eigenaar/verhuurder van de woning als de opvolgend eigenaar/verhuurder was aangezegd, zij het drie maanden en 3 dagen, respectievelijk 25 dagen voor het verstrijken van de huur, oftewel 3 dagen te vroeg en 6 dagen te laat. De Voorzieningenrechter vond het “zuur” voor de koper van de woning, maar wees diens vordering tot ontruiming van de huurder op grond hiervan af.

Wel ontruiming

In een procedure bij de rechtbank Overijssel in maart van dit jaar had de verhuurder het einde van de huur drie maanden en twee dagen voor het verstrijken van de huurperiode aangezegd, en dus twee dagen te vroeg. De Voorzieningenrechter oordeelde – naar mijn mening terecht – dat de huurder hierdoor niet in zijn belangen was geschaad en wees de vordering tot ontruiming wel toe.

Geen ontruiming

In een zaak bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland had de verhuurder op 22 augustus 2018 het eindigen van de huur op 20 september 2018 aangezegd, twee dagen te laat. Dat was voor deze Voorzieningenrechter weer wel voldoende om de vordering tot ontruiming af te wijzen. De Voorzieningenrechter oordeelde gisteren: “Nu [gedaagde] niet heeft voldaan aan de vereiste kennisgeving, zijn de huurovereenkomsten na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd, zodat de huurders volledige huurbescherming hebben verkregen.”

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Het voorgaande wijst uit dat er weliswaar meer flexibiliteit is ten aanzien van het aangaan van kortlopende huurovereenkomsten voor woonruimte, maar dat oplettendheid bij beëindiging daarvan geboden is. Bij te vroege of te late aanzegging kan ineens sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en volledige huurbescherming.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over aanzegging van het einde van de huur of andere huurgerelateerde vragen? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Het bericht Tijdige aanzegging einde huur verscheen eerst op Delta Advocaten.

Verhuur woonruimte van maximaal twee jaar mogelijk

Voorheen was verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd slechts mogelijk voor een beperkt aantal gevallen. Voortaan kunnen ook buiten die gevallen huurovereenkomsten voor woonruimte voor bepaalde tijd gesloten worden; voor zelfstandige huurwoningen voor maximaal 2 jaar en voor onzelfstandige huurwoningen voor maximaal 5 jaar (artikel 7:271 BW). Een dergelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd hoeft niet formeel te worden opgezegd conform de daarvoor geldende vereisten. Wel dient de verhuurder de huurder minimaal een maand (maar niet eerder dan drie maanden) voor het einde van de huurovereenkomst te informeren dat de huurovereenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Doet de verhuurder dat niet, dan wordt de overeenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.

Geen aansluitende overeenkomsten

De verhuurder kan dus wat meer controle krijgen over de periode dat hij aan zijn huurder gebonden is. Die controle kent evenwel grenzen. Zo kunnen er geen aansluitende overeenkomsten voor bepaalde tijd gesloten worden. Ook dan wordt de opvolgende huurovereenkomst aangemerkt als één voor onbepaalde tijd. Verder heeft de huurder de mogelijkheid om een dergelijke overeenkomst tussentijds op te zeggen.

Toetsing huurcommissie

Een bijkomend punt van aandacht is dat de wetgever de periode waarbinnen de huurder de aanvangshuurprijs ter toetsing aan de huurcommissie kan voorleggen voor huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte voor 2 jaar (of korter) heeft verlengd tot uiterlijk 6 maanden na afloop – in plaats van aanvang – van de huurovereenkomst (artikel 7:249 lid 1 BW). Het is derhalve mogelijk dat de verhuurder na afloop van de (mogelijk zelfs verlengde) huurovereenkomst wordt geconfronteerd met een aanzienlijke huurcorrectie. De verhuurder doet er goed aan hier rekening mee te houden, maar het zal niet opwegen tegen de dikwijls gewenste mogelijkheid om een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Advocaat huurrecht

Indien u in verband met het voorgaande vragen of anderszins behoefte aan nadere informatie over koop, huur of ontwikkeling van vastgoed heeft, kunt u uiteraard vrijblijvend bellen of mailen (020 – 2442325 of r.beuker@delta-advocaten.nl).

Het bericht Wet doorstroming huurmarkt verscheen eerst op Delta Advocaten.