Delta Advocaten

Onderhandse verkoop OG door overheid aan banden

Stefan Dalmolen — Mon, 06 Dec 2021 11:44:38 +0000

In een baanbrekende uitspraak van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidsorgaan ook bij verkoop van onroerend goed een selectieprocedure moet volgen om de meest geschikte gegadigde te selecteren. Dat betekent dat het voor een overheidsinstantie in de regel niet langer mogelijk is om onroerend goed, zoals een gebouw of een stuk grond, onderhands te verkopen. Dit was tot voor kort wel een veel voorkomende praktijk. Een gemeente, bijvoorbeeld, die eigenaar was van een stuk grond verkocht die grond dan aan een geïnteresseerde projectontwikkelaar zonder andere mogelijk geïnteresseerden daarbij de gelegenheid te geven om ook een plan in te dienen en een bod uit te brengen.

Grondverkoop niet aanbestedingsplichtig

Het was lang onduidelijk of deze praktijk was toegestaan. Vast stond in ieder geval dat de Aanbestedingswet niet van toepassing is op dergelijke verkooptransacties. De aanbestedingsregels gaan namelijk over inkoop door een overheid en niet over verkoop. Daarop waren al wel uitzonderingen, bijvoorbeeld als het betreffende overheidsorgaan allerlei aanvullende eisen stelde zodat er een soort tegenprestatie verscholen zat in de transactie. In dat geval is al in een eerder stadium geoordeeld (zie bijvoorbeeld het arrest Müller van het Hof van Justitie EU) dat dergelijke transacties aanbestedingsplichtig zijn.

Maar in het geval waarin er slechts sprake was van grondverkoop, was het oordeel van veel lagere rechters dat een overheid in dat geval contractsvrijheid had en de grond dus kon verkopen op de manier die zij het meest geboden achtte. Onderhandse verkoop was daarbij mogelijk.

Gemeentehuis Didam

Aan die praktijk komt nu definitief een einde. In de zaak die aanleiding gaf voor de uitspraak van de Hoge Raad was een franchisenemer van Albert Heijn geïnteresseerd in de aankoop van het oude gemeentehuis in Didam. De gemeente had dit gemeentehuis echter onderhands verkocht aan een projectontwikkelaar die er een COOP-supermarkt in wilde vestigen. De franchisenemer van Albert Heijn vorderde dat deze verkoop ongedaan werd gemaakt, maar ving bot bij de lagere rechters. Bij de Hoge Raad heeft hij nu dus toch gelijk gekregen.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

De Hoge Raad oordeelde dat een overheidsorgaan bij verkoop van onroerend goed altijd ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar die onroerende zaak. Dit betekent dat er objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten worden opgesteld aan de hand waarvan de koper geselecteerd kan worden. Dit betekent ook dat er een passende mate van openbaarheid in acht genomen moet worden met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak.

De juridische rechtvaardiging daarvoor ligt niet in de Aanbestedingswet, maar in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In artikel 3:14 BW is namelijk opgenomen dat een privaatrechtelijke bevoegdheid niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.

Onderhandse verkoop van onroerend goed in strijd met het gelijkheidsbeginsel

Het belangrijkste beginsel in dit verband is het gelijkheidsbeginsel. Als een overheidsorgaan weet of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meer geïnteresseerden zijn, dan moet er mededingingsruimte worden geboden. Dit is alleen anders als al bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Ook in dat geval moet wel publiekelijk bekend worden gemaakt dat de onroerende zaak worden verkocht aan die gegadigde met daarbij de motivering waarom er geen openbare selectieprocedure wordt gehouden.

Regel gold al bij schaarse vergunningen

Met deze uitspraak is de Hoge Raad aangesloten bij de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over zogenoemde schaarse vergunningen. Voor sommige activiteiten kunnen slechts een beperkt aantal vergunningen worden afgegeven. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vergunningen voor rondvaarten in Amsterdam. De Afdeling heeft voor dat soort vergunningen geoordeeld dat op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte moet worden geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen (de mededingings- en transparantienorm).

Deze regel geldt nu dus ook bij de verkoop van grond.

Advocaat aanbestedingsrecht

Heeft u vragen over deze zaak of over het aanbestedingsrecht in het algemeen. Neemt u dan contact met ons op per telefoon, e-mail of door het invullen van het onderstaande formulier.

Vragenformulier

Het bericht Onderhandse verkoop OG door overheid aan banden verscheen eerst op Delta Advocaten.

Onredelijke eisen in aanbestedingsprocedures

Stefan Dalmolen — Thu, 12 Dec 2019 11:09:49 +0000

In aanbestedingsprocedures worden vrijwel altijd eisen gesteld aan de geschiktheid van inschrijvers. Alleen inschrijvers die aan deze eisen voldoen, kunnen meedingen naar de opdracht; anderen worden uitgesloten. Vaak zijn deze eisen onnodig streng waardoor een opdracht maar voor een beperkte groep open staat. Dat kan in strijd zijn met de wet- en regelgeving op dit gebied.

Geschiktheidseisen hebben betrekking op inschrijver en moeten worden onderscheiden van gunningscriteria, die betrekking hebben op de inschrijving en dienen om de beste inschrijving te selecteren. De meest voorkomende geschiktheidseisen gaan over referentieopdrachten. De aanbestedende dienst wil aan de hand van die referenties beoordelen of de inschrijver voldoende bekwaam is om de opdracht uit te kunnen voeren. Ook eisen aan de financiële draagkracht van een onderneming of beroepscertificaten vallen onder de geschiktheidseisen.

Het stellen van deze eisen is logisch en volstrekt legitiem. Het is wel zaak dat deze eisen niet onnodig strikt of complex zijn. Als dat wel het geval is, dan bestaat het risico dat potentiële inschrijvers al bij voorbaat worden uitgesloten van mededinging terwijl zij op zichzelf goed in staat zijn om de opdracht uit te voeren. Dat is niet alleen onwenselijk, maar dit kan in sommige gevallen ook onrechtmatig zijn.

Wanneer zijn geschiktheidseisen onrechtmatig

De Aanbestedingswet 2012 stelt als voorwaarde dat een aanbestedende dienst uitsluitend eisen, voorwaarden en criteria aan inschrijvers mag stellen die in een redelijke verhouding staan tot het voorwerp van de opdracht. Om meer handen en voeten te geven aan deze voorwaarde is er een richtsnoer opgesteld: de Gids Proportionaliteit.

Voor wat betreft de geschiktheidseisen is in de Gids Proportionaliteit opgenomen dat niet meer eisen mogen worden gesteld dan strikt noodzakelijk. De aanbestedende dienst dient altijd na te gaan welke daadwerkelijke risico’s er zijn en of die risico’s worden afgedekt door de eisen die worden gesteld.

Belangrijk is dat de geschiktheidseisen die aan een onderneming en eventuele onderaannemer worden gesteld, direct terug te voeren zijn op de betreffende opdracht, en inspelen op competenties die concreet nodig zijn om de betreffende opdracht goed te kunnen uitvoeren.

Voorbeelden van niet-proportionele geschiktheidseisen

In de volgende gevallen kan een referentie-eis als niet-proportioneel worden aangemerkt.

Aard van de gevraagde referenties

Een referentieopdracht moet uiteraard vergelijkbaar zijn met de opdracht die het voorwerp is van de aanbesteding. Maar het hoeft niet één-op-één dezelfde opdracht te zijn, omdat daarmee de concurrentie onnodig kan worden beperkt. Voor de bouw van een mbo-school zou de ervaring met de bouw van een gymnasium mogelijk uitstekend als referentie kunnen dienen, terwijl het niet exact dezelfde opdracht is.

Aantal opdrachten

Doorgaans worden meerdere referentieopdracht gevraagd, bijvoorbeeld drie opdrachten in de afgelopen vijf jaar. Het vragen van teveel referentieopdrachten kan disproportioneel zijn. Waarom zou het noodzakelijk zijn om bijvoorbeeld vijf opdrachten te verlangen, terwijl de bekwaamheid van een inschrijver uitstekend aan de hand van drie opdrachten kan worden aangetoond.

Omvang van gevraagde referentieopdrachten

In de meeste aanbestedingen worden eisen gesteld aan de waarde van de referentieopdrachten. Qua omvang moeten de gevraagde referenties wel vergelijkbaar zijn met de aanbestede opdracht. Als er referenties worden gevraagd van opdrachten die beduidend groter zijn dan de opdracht die het voorwerp is van de aanbesteding, zou er sprake kunnen zijn van disproportionaliteit. De aanbestedende dienst zal moeten aantonen waarom het strikt noodzakelijk is om een dergelijke omvang te eisen.

Tijd

De referentieopdrachten moeten meestal zijn uitgevoerd in het recente verleden. Een eis die ziet op meerdere referentieopdrachten in een te kort tijdsbestek, bijvoorbeeld één jaar, kan disproportioneel zijn, bijvoorbeeld omdat deze slechts haalbaar is voor grotere ondernemingen die meerdere opdrachten tegelijk kunnen uitvoeren. De aanbestedende dienst zal moeten aantonen dat het strikt noodzakelijk is om meerdere referentieopdrachten te vragen en dat deze allemaal niet ouder mogen zijn dan een jaar. Met name zal dan moeten worden aangetoond waarom een referentieopdracht die ouder is dan een jaar niet meer relevant zou zijn.

Wat te doen bij het vermoeden van disproportionele geschiktheidseisen

Als een inschrijver na het lezen van de aanbestedingsstukken van mening is dat de opdracht ten onrechte teveel wordt beperkt door disproportionele eisen, dan is het zaak om proactief te handelen. Er moeten direct vragen en/of klachten worden ingediend bij de aanbestedende dienst. Als deze weigert om de eisen aan te passen, dan kan een klacht worden ingediend bij de Commissie van Aanbestedingsexperts. Ook kan bij de rechter in kort geding een gebod worden gevraagd om de eis te laten vervallen.

Het voordeel van het indienen van een klacht bij de Commissie van Aanbestedingsexperts is dat dit laagdrempelig en zonder juridische bijstand mogelijk is. Het nadeel is echter dat de Commissie alleen niet-bindende adviezen geeft. De aanbestedende dienst hoeft zich hieraan dus niet te houden. Dat is anders bij een uitspraak van de rechter in kort geding.

Het probleem in alle gevallen is dat de meeste inschrijvers niet snel geneigd zijn om de potentiële opdrachtgever tegen zich in het harnas te jagen. Dat weerhoudt veel inschrijvers om stappen te ondernemen, zeker als de uitkomst twijfelachtig is. Het is daarom altijd mogelijk om laagdrempelig juridisch in te winnen en eventueel alleen stappen te ondernemen bij een goede kans op succes. Bij een goede communicatie met de aanbestedende dienst hoeven die stappen ook zeker niet de relatie met de aanbestedende dienst te schaden.

Advocaat aanbestedingsrecht

Heeft u vragen over deze zaak of over het aanbestedingsrecht in het algemeen. Neemt u dan contact met ons op per telefoon, e-mail of door het invullen van het onderstaande formulier.

Vragenformulier

Het bericht Onredelijke eisen in aanbestedingsprocedures verscheen eerst op Delta Advocaten.

Uitleg splitsingsakte

Roderick Beuker — Fri, 24 May 2019 09:04:26 +0000

De splitsingsakte vormt het belangrijkste document te bepaling van de verhoudingen tussen de appartementseigenaren en hun rechten en plichten over en weer. Hoewel die aktes doorgaans zorgvuldig worden opgesteld, kan er toch discussie over de uitleg en toepassing daarvan ontstaan. In een procedure bij de rechtbank Noord-Holland ging de discussie over de vraag of een appartement ondanks de bestemming “woning” toch voor periode een periode van minder dan twee maanden gebruikt mocht worden voor commerciële verhuur

Uitleg splitsingsakte

De rechtbank verwees naar het eerder door de Hoge Raad geformuleerde criterium voor de uitleg van een splitsingsakte.

Het gaat om de bedoeling die de bij de splitsing betrokken partijen destijds gehad hebben, zoals die in de akte tot uitdrukking is gebracht. Daarbij moet niet alleen naar de bepaling gekeken worden waar het geschil zich op toespitst, maar naar de de gehele inhoud van de akte (ook de tekening). Wat de juiste uitleg is, kan verder mede worden bepaald door de rechtsgevolgen van die uitleg, of het aannemelijk is dat partijen die rechtsgevolgen voor ogen hadden.

In dit geval was commerciële verhuur van appartementen voor korte periode toegestaan.

Strijd tussen splitsingsakte en -tekening

Deze uitlegmaatstaf geldt ook in geval van tegenstrijdigheid tussen de tekst van de akte en de tekening.

Advocaat appartementsrecht

Heeft u een geschil omtrent de uitleg van een splitsingsakte, tegenstrijdigheid tussen de akte en splitsingstekening of anderszins een VvE gerelateerd geschil, kunt altijd even vrijblijvend bellen (020-2442325) of mailen (info@delta-advocaten.nl).

Naar nieuws

Contactformulier

Het bericht Uitleg splitsingsakte verscheen eerst op Delta Advocaten.

De exceptio litis plurium consortium bij aanbestedingen

Stefan Dalmolen — Tue, 21 May 2019 10:37:18 +0000

Aanbestedingsprocedures worden vaak uitgeschreven door meerdere aanbestedende diensten gezamenlijk. Dat geldt met name in regio’s waarin verschillende gemeenten op verschillende onderwerpen gezamenlijk optrekken om op die manier schaalvoordelen te behalen. Sectoren waarin aanbestedingen regelmatig gezamenlijk worden georganiseerd zijn bijvoorbeeld het sociaal domein (jeugdzorg en Wmo), afvalinzameling- en verwerking en leerlingenvervoer.

Gedaagden in een aanbestedings-kort geding

Indien een ontevreden inschrijver op de aanbesteding een kortgedingprocedure aanspant tegen de aanbestedende dienst, is de vraag welke partij of partijen dan in de procedure moeten worden betrokken. Doorgaans is één van de betrokken aanbestedende partijen de penvoerder en wordt alle communicatie met die partij gevoerd. Dat betekent echter niet dat dan in kort geding alleen kan worden volstaan met die partij.

Exceptio litis plurium consortium

Van belang bij de beoordeling welke partijen opgeroepen moeten worden is de exceptio litis plurium consortium. Dit is een verweer dat de gedaagde partij kan inroepen als deze vindt dat ook andere partijen naast hem in de procedure opgeroepen hadden moeten worden. Dit verweer slaagt alleen wanneer sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding.

Ondeelbare rechtsverhouding

De Hoge Raad heeft bepaald dat van ondeelbaarheid van een rechtsverhouding sprake is indien het noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van al die betrokkenen in dezelfde zin luidt. Dit mag alleen worden aangenomen indien aard en inhoud van de rechtsverhouding daartoe nopen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een geschil over de verdeling van een nalatenschap. Het is daarbij van belang dat alle erfgenamen worden opgeroepen, omdat het onwenselijk is dat een uitspraak sommige erfgenamen wel bindt en sommige erfgenamen niet. Dit voorbeeld komt overigens ook uit een uitspraak van de Hoge Raad.

Niet-ontvankelijkheid in aanbestedingsprocedures

In aanbestedingszaken die betrekking hebben op aanbestedingen die zijn georganiseerd door meerdere aanbestedende diensten is vaak ook sprake van een ondeelbare rechtsverhouding.

Zaak Staples / RUG

In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland ging het om een aanbesteding voor kantoorartikelen en aanverwante dienstverlening die was georganiseerd door de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). De verstrekker van de opdracht was de RUG, voor zichzelf, en namens een aantal andere deelnemende instellingen, waaronder een groot aantal Nederlandse universiteiten. Het College van Bestuur van de RUG was penvoerder en zou de uiteindelijke raamovereenkomst ondertekenen mede namens de deelnemende instellingen. Naast de raamovereenkomst diende elk van de deelnemende instellingen afzonderlijk een verwerkersovereenkomst met de gecontracteerde leverancier afsluiten.

Staples startte een kort geding omdat zij het niet eens was met het gunningsvoornemen aan een van haar concurrenten. In kort geding werd uitsluitend de RUG opgeroepen. De RUG deed een beroep op de exceptio litis plurium consortium.

Dit beroep slaagde. Aangezien de raamovereenkomst niet alleen door de RUG zou worden ondertekend, maar door alle partijen, ontstaan er dus rechten en verplichtingen voor alle partijen en niet slechts voor de RUG. De Voorzieningenrechter vindt bij die stand van zaken de rechtsverhouding tussen de RUG en de andere instellingen processueel ondeelbaar, in die zin dat het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle aanbesteders gezamenlijk in dezelfde zin luidt. Staples werd dus niet-ontvankelijk verklaard. In hoger beroep is deze uitspraak bevestigd.

Zaak Evergreen / Gemeente Nijmegen

In een andere recente uitspraak slaagde het beroep niet. Daarin ging het om een aanbesteding naar Zeeuws model voor GGZ-jeugdzorg in de regio Nijmegen. Naast de gemeente Nijmegen maakten ook vijf andere gemeenten deel uit van de aanbestedende partijen.

De inschrijving van GGZ-instelling Evergreen op deze aanbesteding werd ongeldig verklaard omdat zij niet kon voldoen aan de gestelde geschiktheidseis dat zij in de afgelopen drie jaren aan tenminste vijf cliënten specialistische GGZ heeft verleend. Evergreen was het met die beslissing niet eens en spande een kort geding aan tegen alleen de gemeente Nijmegen.

Evergreen verloor de zaak in eerste aanleg. In hoger beroep deed de gemeente Nijmegen een beroep op de exceptio litis plurium consortium omdat Evergreen niet de andere gemeenten had betrokken in de procedure.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees dit beroep af. Het ging in deze zaak weliswaar om een gezamenlijk georganiseerde aanbesteding, maar de opdracht was onderverdeeld in geografische percelen. Die percelen kwamen overeen met het geografisch gebied van de gemeenten. Er bestond geen verplichting om ook zorg te leveren buiten dat gebied. Bij die stand van zaken is het daarom niet rechtens noodzakelijk dat de beslissing voor alle gemeenten hetzelfde luidt. Zonder problemen kan immers uitvoering worden gegeven aan een overeenkomst die alleen tussen Evergreen en de Gemeente Nijmegen geldt, aldus het Hof.

Evergreen werd dus wel ontvankelijk geacht en won de zaak vervolgens ook nog inhoudelijk. Dit betekent wel dat zij alleen GGZ mag leveren in de gemeente Nijmegen.

Herstelmogelijkheid en Alcateltermijn

In de eerder genoemde uitspraken van de Hoge Raad over de ondeelbaarheid van de rechtsverhouding in nalatenschappen is overwogen dat er een herstelmogelijkheid geldt. Als een of meer van de erfgenamen niet is opgeroepen, dan dient de rechter met toepassing van artikel 118 Rv alsnog daarvoor de gelegenheid te geven. Dat geldt zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Pas als dat niet gebeurt, dan volgt niet-ontvankelijkheid.

Deze ontsnappingsmogelijkheid is echter moeilijk denkbaar in het aanbestedingsrecht, omdat sprake is van een vervaltermijn waarbinnen een kortgedingprocedure aanhangig moet worden gemaakt, op straffe van verval van het recht daartoe. Deze termijn wordt doorgaans aangeduid als de Alcateltermijn. Als wordt verzuimd om een aanbesteder in het kort geding te betrekken, dan zal de termijn daarvoor inmiddels zijn verstreken.

In de Staples-uitspraak overweegt de Voorzieningenrechter bovendien dat het spoedeisende karakter van het kort geding zich verzet tegen toepassing van artikel 118 Rv. In een andere uitspraak, van de Voorzieningenrechter Den Haag, wordt een beroep op artikel 118 Rv ook afgewezen, maar dat leek met name verband te houden met het feit dat de vordering ook inhoudelijk geen kans van slagen had.

Advocaat aanbestedingsrecht

Kortom, voorzichtigheid is geboden bij aanbestedingszaken waarin meerdere aanbesteders betrokken zijn. Niet-ontvankelijkheid op deze formele grond heeft als consequentie dat de opdracht niet kan worden gegund, ook al zijn de inhoudelijke argumenten nog zo sterk. Het inschakelen van een advocaat aanbestedingsrecht is sowieso noodzakelijk voor het opstarten van een kort geding.

Indien u vragen heeft over een het voeren van een kort geding, de exceptio litis plurium consortium of over een andere aanbestedingsvraag, neemt u dan contact met ons op. Dat kan telefonisch op 020-2442325 of door het invullen van onderstaand contactformulier.

Contactformulier

Het bericht De exceptio litis plurium consortium bij aanbestedingen verscheen eerst op Delta Advocaten.

Levert een funderingsgebrek non-conformiteit op?

Roderick Beuker — Mon, 20 May 2019 12:17:21 +0000

Veel geschillen met betrekking tot de (ver)koop van woningen houden verband met de zogenoemde “non-conformiteit”, een juridische term die kortweg neerkomt op de vraag of de woning voldoet aan hetgeen de koper daar op basis van (onder meer) de koopovereenkomst van mocht verwachten. Die non-conformiteit, bijvoorbeeld als gevolg van een funderingsgebrek, in is in de wet geregeld in artikel 7:17 BW. Daar wordt in de NVM-koopakte echter van afgeweken.

Artikel 6.1 en 6.3 van de NVM-koopakte

Die afwijking is opgenomen artikel 6.1 en 6.3 van de huidige NVM-koopakte (5.1 en 5.3 van de oude). Het komt er in het kort op neer dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken (artikel 6.1), maar wel garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (artikel 6.3). Die garantie is dan weer beperkt in die zin dat die niet geldt voor gebreken die de koper ten tijde van de koop kenbaar konden zijn.

De vraag die dus in veel geschillen beantwoord dient te worden is of sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning en of dat gebrek dan op het moment van koop al aan de koper kenbaar was.

Funderingsgebrek

In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 14 mei uitspraak is gedaan, ging het om gebreken aan de fundering. Ten aanzien daarvan stelt het Hof vast dat de fundering zodanig slecht was dat die inderdaad aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder komt het Hof tot de conclusie dat de koper die gebreken alleen door destructief onderzoek had kunnen achterhalen. Dat had redelijkerwijs niet van koper gevergd kunnen worden. Het Hof oordeelt kortom dat de funderingsgebreken non-conformiteit meebrengen.

Klachtplicht

Op grond van artikel 7:23 BW is de koper wel gehouden om binnen bekwame tijd te klagen over het betreffende gebrek. Bij koop van een woning door particulieren wordt klagen binnen twee maanden doorgaans als tijdig aangemerkt. In de casus bij het Hof Den Haag had de koper tijdig geklaagd.

Schade

Ter vaststelling van de schade heeft het Hof een deskundige aangesteld om te beoordelen wat ten tijde van koop de waarde van de woning was met en zonder funderingsgebreken.

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Naar nieuws

Contactformulier

Het bericht Levert een funderingsgebrek non-conformiteit op? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Overeenkomst of afbreken onderhandelingen toegestaan?

Roderick Beuker — Thu, 16 May 2019 12:43:52 +0000

In een vrij recente procedure bij het Hof Den Bosch stelden de eigenaren van een perceel grond zich op het standpunt dat er een overeenkomst tot verkoop van die grond aan de gemeente Waalwijk tot stand gekomen was, althans dat de gemeente de al maanden lopende onderhandelingen niet zomaar mocht afbreken. Dergelijke vragen; of er een overeenkomst tot stand gekomen is en of de onderhandelingen mogen worden afgebroken, worden ons geregeld voorgelegd. Het leek ons daarom zinnig om de afwegingen in dat kader eens op een rijtje te zetten.

Vormvrij

De totstandkoming van overeenkomsten is in beginsel vormvrij. Afspraken hoeven dus niet op schrift te worden vastgelegd. Om later zonodig te kunnen bewijzen wat er is afgesproken, is het natuurlijk wel verstandig om dat te doen. Dat hoeft niet in een formele akte, maar kan ook per mail of whatsapp. Dat overeenkomsten ook mondeling tot stand kunnen komen, brengt niet alleen vaak discussies mee over de vraag wat er overeengekomen is, maar ook of er al sprake is van een overeenkomst.

Onderhandelingen

Aan veel overeenkomsten gaat een fase van onderhandelen vooraf. Dat kunnen langdurige trajecten zijn waarin ook de nodige kosten worden gemaakt. In de meeste gevallen kunnen de onderhandelingen echter gewoon worden afgebroken. Dit is slechts anders als dat onaanvaardbaar zou zijn, bijvoorbeeld door het opgewekt vertrouwen bij de wederpartij dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Die drempel is niet eenvoudig te nemen en werd (hoewel er maandenlang intensief was onderhandeld) in voornoemde zaak bij het Hof Den Bosch ook niet genomen.

Totstandkoming overeenkomst

De onderhandelingen vaak pas afgerond als de contracten getekend zijn. Partijen zijn zich er niet altijd van bewust dat er tijdens de onderhandelingen al een overeenkomst tot stand kan komen, namelijk wanneer er onvoorwaardelijke overeenstemming bestaat over de zogenoemde “essentialia” van de overeenkomst. Het gaat om afspraken over de kern van de overeenkomst. Wat die “essentialia” zijn, hangt af van het soort overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Bij koop zijn dat bijvoorbeeld in ieder geval het object en de prijs, maar ook andere onderdelen van de deal kunnen als essentialia kwalificeren. In de procedure bij het Hof Den Bosch waren dat bijvoorbeeld ook de kosten voor sanering van de grond.

Het is uiteraard van belang om helder in beeld te hebben of er al een overeenkomst is. De onderhandelingen nadien afbreken, kan namelijk financieel ingrijpende gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld bleek in een procedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Aanvulling wet en redelijkheid en billijkheid

Als er na een akkoord op de essentialia, de kern van de overeenkomst, een discussie ontstaat over enkele randvoorwaarden betekent dat nog niet dat er (toch) geen overeenkomst is. Die randvoorwaarden kunnen zonodig worden aangevuld op basis van de wet en redelijkheid en billijkheid.

Schriftelijkheidsvereiste

Slechts in enkele gevallen bestaan er een uitzondering op het beginsel dat overeenkomsten vormvrij tot stand komen. Het meest bekende voorbeeld is het vereiste van schriftelijkheid bij de (ver)koop van woningen. Dat vereiste heeft echter niet zo’n brede werking als vaak wordt gedacht. Dat schriftelijkheidsvereiste geldt alleen bij de koop van:

een tot woning bestemde onroerende zaak
door een natuurlijk persoon
die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Advocaat contractenrecht

Heeft u een vraag over de totstandkoming van een overeenkomst of afbreken van onderhandelingen? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot contractvorming of de uitvoering daarvan? Dan kunt u altijd even vrijblijvend contact opnemen met Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op info@delta-advocaten.nl. Het is ook mogelijk om onderstaand contactformulier in te vullen. Dan nemen wij contact met u op.

Naar nieuws

Contactformulier

Het bericht Overeenkomst of afbreken onderhandelingen toegestaan? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Wet Kwaliteitsborging Bouw (WKB)

Roderick Beuker — Wed, 15 May 2019 09:14:56 +0000

Gisteren heeft de Eerste Kamer de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) aangenomen, een nieuw stelsel voor toezicht op de bouw.

Versterking positie opdrachtgever

De wet beoogt – kort gezegd – de kwaliteit en veiligheid van bouwwerkzaamheden te vergroten en de positie van opdrachtgever ten opzichte van de aannemer te versterken. De voornaamste bescherming bestaat uit een scherpere kwaliteitscontrole door een onafhankelijke en gecertificeerde kwaliteitscontroleur en meer betrokkenheid van de gemeente. Grofweg bestaat die controle uit 4 fases:

de kwalitieitscontroleur checkt het bouwplan op technische eisen, waarna de gemeente vergunning verleent
de kwalitieitscontroleur checkt de wapening van het beton en de fundering bij aanvang van de bouw (de aannemer blijft overigens verantwoordelijk)
de bouw wordt tijdens de realisatie gecontroleerd op (onder meer) constructie van de muren, vloeren en balkons en duurzaamheid (ventilatie, isolatie, energiezuinigheid)
bij oplevering gaat het dossier naar de gemeente die uiteindelijk moet instemmen met ingebruikname

Voor welke werken geldt de wet?

De wet geldt voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1 (grondgebonden eengezinswoningen, recreatiewoningen, bedrijfshallen inclusief bijvoorbeeld een kantoor of kantine en fiets- en voetgangersbruggen), ter uitvoering waarvan een vergunning is vereist en die niet specifiek zijn uitgezonderd. Bij de realisatie hiervan dient dus een onafhankelijke en gecertificeerde kwaliteitscontroleur te worden ingeschakeld.

Aansprakelijkheid aannemer

Er wordt (onder meer) een lid aan artikel 7: 758 BW toegevoegd. Op grond van die aanvulling blijft de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die na oplevering zijn ontdekt en hem zijn toe te rekenen. De bewijslast ligt dan bij de aannemer. Als de opdrachtgever consument is, kan deze bepaling niet contractueel worden weggeschreven of beperkt. Ten opzichte van zakelijke opdrachtgevers bestaat hier meer ruimte voor.

Inwerkingtreding Wet Kwaliteitsborging Bouw

De inwerkingtreding was voorzien per 1 januari 2021, maar daar is nog geen duidelijkheid over.

Advocaat bouwrecht

Heeft u een vraag over de WKB? Of heeft u een andere bouwrechtgerelateerde vraag? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op info@delta-advocaten.nl. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Naar nieuws

Contactformulier

Het bericht Wet Kwaliteitsborging Bouw (WKB) verscheen eerst op Delta Advocaten.

Is het verstandig een nulmeting/vooropname uit te voeren?

Roderick Beuker — Tue, 14 May 2019 13:02:32 +0000

Verbouwingen wekken geregeld ergernis bij de buren. De discussie kan vervolgens hoog oplopen als er schade ontstaat. Zeker bij werkzaamheden waarbij het ontstaan van schade een wezenlijk risico is, doen partijen er verstandig aan een nulmeting of vooropname uit te voeren. Daar gaan relatief geringe kosten mee gemoeid, maar die staan in geen verhouding tot het risico dat daarmee wordt beperkt. In een recente procedure bij de rechtbank Amsterdam werd op grond van een dergelijke vooropname een vordering van EUR 200.000 afgewezen.

Funderingswerkzaamheden

Het was een vrij klassiek geval, waarbij de bewoners van nr. 32 werkzaamheden aan de fundering hebben laten uitvoeren om vervolgens een kelderbak aan te kunnen brengen.

Verzakking, scheurvorming

Na aanvang van de werkzaamheden is volgens de buren op nr. 30 schade ontstaan, welke zij hebben onderbouwd met een rapport van een deskundig bureau dat had vastgesteld dat er inderdaad sprake was van ernstige verzakking en scheurvorming als gevolg van de funderingswerkzaamheden.

Nulmeting/vooropname

Aan de hand van een nulmeting/vooropname kon echter eenvoudig aangetoond worden dat die schade al voorafgaand aan de funderingswerkzaamheden was ingetreden, op grond waarvan de vordering van EUR 200.000 werd afgewezen.

Geen onzorgvuldig handelen

Ten overvloede merkte de rechtbank nog op dat niet was komen vast te staan dat de bewoners van nr. 30 onzorgvuldig hadden gehandeld. Zij hadden afdoende voorzorgsmaatregelen getroffen en bij constatering van onvoorziene omstandigheden adequaat ingegrepen.

Mandelige muur

De zaak pakt voor de bewoners van nr. 30 mogelijk nog slechter uit, aangezien zij vermoedelijk (als er bewijs van betaling wordt ingebracht) ook veroordeeld worden om mee te betalen aan de kosten voor herstel van de mandelige muur,

Advocaat bouwrecht

Heeft u ook een vraag over schade als gevolg van bouwwerkzaamheden of een andere bouwgerelateerde kwestie? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op info@delta-advocaten.nl. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Contactformulier

Het bericht Is het verstandig een nulmeting/vooropname uit te voeren? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Voorkeursrecht geschonden?

Roderick Beuker — Mon, 13 May 2019 10:12:12 +0000

Een voorkeursrecht, ook wel het recht van eerste koop genoemd, is bedoeld om de gerechtigde daarvan (vaak de huurder), de mogelijkheid te geven om het betreffende pand op enig moment te kopen. Wanneer dat moment zich aandient, is afhankelijk van wat partijen overeenkomen, zoals nog maar eens blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant van 8 mei.

Voorkeursrecht

Het ging om een voorkeursrecht in de huurovereenkomst tussen Hema als huurder en Hema Vastgoed als verhuurder. Uit die huurovereenkomst vloeide voort dat Hema het recht zou hebben om het pand te kopen als dat pand gedeeltelijk of zelfstandig zou worden verkocht. Ter voorkoming van misverstanden werd nog eens duidelijk gemaakt dat met verkoop ook werd bedoeld iedere andere rechtshandeling die tot een vergelijkbaar gevolg leidt.

Voorkeursrecht ziet niet op aandelentransactie

Hema meende dat haar voorkeursrecht dus ook gold als niet het pand, maar de aandelen in de moedervennootschap van Hema Vastgoed werden verkocht. De rechtbank deelde die mening niet en overwoog onder verwijzing naar de tekst en taalkundige betekenis van de overeenkomst tussen Hema en Hema Vastgoed dat die aandelentransactie daar niet onder valt. Als dat de bedoeling van Hema was geweest, had dat (meer) nadrukkelijk in de overeenkomst opgenomen moeten worden.

Het bewijst maar weer eens hoe belangrijk het is om zorgvuldig te werk te gaan bij het formuleren van een voorkeursrecht en/of andere contractsbepalingen.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over het voorkeursrecht of andere vastgoedgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl

Naar nieuws

Contactformulier

Het bericht Voorkeursrecht geschonden? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Normaal gebruik

Roderick Beuker — Thu, 09 May 2019 13:10:45 +0000

Voor verkoop van woningen buiten Amsterdam wordt in de regel gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. In artikel 1.1 van die koopakte wordt het verkochte omschreven als: “het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden (…)”. Artikelen 6.1 en 6.3 zijn de meest belangrijke bepalingen voor wat betreft de risico’s ten aanzien van de staat van het verkochte. Artikel 6.3 kwalificeert kort gezegd als een garantie van de verkoper dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik.

Artikel 6.1:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

Het komt er op neer dat de koper de woning accepteert zoals die is.

Artikel 6.3 biedt de koper daarentegen weer enige zekerheid:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik (…).” Geregeld ontstaan discussies over wat als “normaal gebruik” heeft te gelden. In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 7 mei uitspraak werd gedaan, ging het echter om de vraag waar die normaal gebruik-garantie op ziet.

Funda

Op Funda stond het volgende aangeboden (uiteraard met de disclaimer “vrijblijvende objectinformatie“):

“(…)

Het halfvrijstaande huis (…)

Drie slaapkamers (..), toilet en douche (…)

Achter het hoofdhuis bevindt zich nog een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet. (…)

(…) woonoppervlakte 95 m2

(…)

Huidig gebruik woonruimte

Huidige bestemming woonruimte”

Bestemming

Nadat zij de recreatiewoning in de zomer van 2014 hadden gehuurd, hebben bekenden van de eigenaar het gekocht. In artikel 1.1. van de koopakte werd het verkochte omschreven als “perceel grond met woning en verdere aanhorigheden“. In artikel 6.3 werd opgenomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als “recreatiewoning“.

Na levering kwamen de kopers er – naar aanleiding van een aanvraag bij de gemeente om het bijgebouw ingrijpend te mogen verbouwen – achter dat het bijgebouw niet als recreatiewoning gebruikt mag worden. Dat gold alleen voor het hoofdgebouw.

Normaal gebruik garantie

Zij stelden zich vervolgens op het standpunt dat zij – mede op basis van de inhoud van de verkoopbrochure, de feitelijke inrichting van het bijgebouw en het gebruik daarvan toen zij de woning huurden – mochten verwachten dat ook het bijgebouw als recreatiewoning gebruikt mocht worden.

Het Hof oordeelt anders. Het bijgebouw valt onder de aanhorigheden bij de woning. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor “normaal gebruik als recreatiewoning’, betekent niet dat ook alle op het perceel aanwezige aanhorigheden afzonderlijk bestemd en geschikt zijn voor gebruik als recreatiewoningen. Op grond van de akte was voldoende duidelijk dat het hier slechts om één recreatiewoning ging.

Advocaat Vastgoed

Contactformulier

Het bericht Normaal gebruik verscheen eerst op Delta Advocaten.

Afbreken van onderhandelingen of opzegging van een aannemingsovereenkomst?

Roderick Beuker — Mon, 06 May 2019 14:15:47 +0000

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding daarvan. Mondelinge aanvaarding of per e-mail, sms of whatsapp volstaat. Slechts in uitzonderingsgevallen is vereist dat de gemaakte afspraken schriftelijk (in een akte) worden vastgelegd. Dat geldt in ieder geval niet voor de totstandkoming van aannemingsovereenkomsten.

Aanbod

Het aanbod moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Dat betekent echter niet dat het tot in detail moet zijn uitgewerkt.

Een aanbod tot verbouwing van een villa in Spanje met een niet nader omschreven luxe afwerkingsniveau, globale indicatie van indeling en inrichting en zonder duidelijkheid over de te gebruiken materialen, waarbij de opdrachtgevers gaandeweg de verbouwing steeds verder in detail zouden laten weten wat zij exact willen voor een aanneemsom met verschillende stelposten is volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden voldoende bepaald.

Voor aanvang van de feitelijke uitvoering van dat werk hadden de opdrachtgevers echter een ander bedrijf gevonden dat het werk voor aanzienlijk minder uit zou kunnen voeren. De (zaakwaarnemer van) de opdrachtgevers liet de aannemer die het eerdere aanbod had gedaan daarop weten dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en dat verdere onderhandelingen zouden worden gestaakt.

Aanvaarding

De aanvaarding van een aanbod is vormvrij. In dit geval kwam uit tal van berichten van de opdrachtgevers aan de aannemer naar voren dat zij zijn aanbod voor uitvoering van het werk al hadden aanvaard. Er was dus al een overeenkomst tot stand gekomen. Het bericht van de (zaakwaarnemer van) opdrachtgevers – dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en dat verdere onderhandelingen zouden worden gestaakt – werd derhalve door het Hof gekwalificeerd als opzegging van de overeenkomst.

Gevolgen opzegging aannemingsovereenkomst

Als de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst opzegt, heeft de aannemer (op grond van artikel 7:764 lid 2 BW) recht op de aanneemsom minus de besparingen. De aannemer moet weliswaar enige duidelijkheid verschaffen over die besparingen, maar de bewijslast in dat verband rust op de opdrachtgever. In dit geval resulteerde dit in een betalingsverplichting van de opdrachtgevers aan de aannemer van zo’n EUR 90.000.

Advocaat bouwrecht

Heeft u ook een vraag over de totstandkoming of opzegging van een aannemingsovereenkomst? Of heeft u een andere bouwrechtgerelateerde vraag? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op info@delta-advocaten.nl. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Contactformulier

Het bericht Afbreken van onderhandelingen of opzegging van een aannemingsovereenkomst? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Rechtsverwerking in het aanbestedingsrecht

Stefan Dalmolen — Thu, 18 Apr 2019 12:50:23 +0000

Een aantal weken geleden heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gewezen over rechtsverwerking in het aanbestedingsrecht. In deze zaak heeft de aanbestedende dienst, ParkeerService, een opdracht voor het heffen, innen en invorderen van parkeerboetes meervoudig onderhands aanbesteed. In die aanbesteding zijn twee partijen uitgenodigd. De verliezend inschrijver, Cannock, stelt na afloop van de procedure dat de opdracht Europees aanbesteed had moeten worden.

Europees aanbesteden of meervoudig onderhands

Uit de Aanbestedingswet 2012 vloeit voort dat een opdracht voor diensten (zoals in dit geval) met een geraamde waarde van boven de EUR 221.000,- Europees moet worden aanbesteed. Onder dat drempelbedrag is de aanbestedende dienst vrij om de procedure te kiezen. Er kan dan bijvoorbeeld worden gekozen voor een nationale aanbestedingsprocedure, maar ook een meervoudig onderhandse procedure of enkelvoudig onderhandse procedure is mogelijk. De meeste aanbestedende diensten hebben die keuze onder de drempel meestal in beleidsregels vastgelegd. Ook in de Gids Proportionaliteit is opgenomen welke procedure in welk geval proportioneel wordt geacht. In het geschil dat hier speelde was de vraag aan de orde of de opdracht juist was geraamd.

Rechtsverwerking

ParkeerService stelde in deze zaak dat Cannock haar recht om te klagen over het toepassen van de verkeerde procedure had verwerkt omdat zij direct had moeten klagen en niet pas na afloop. Volgens vaste rechtspraak is het inderdaad zo dat van een inschrijver/gegadigde mag worden verwacht dat hij zich proactief opstelt bij het naar voren brengen van bezwaren in het kader van een aanbestedingsprocedure.

De eisen van redelijkheid en billijkheid die de inschrijver/gegadigde tegenover de aanbestedende dienst in acht moet nemen, brengen mee dat hij zijn bezwaren in een zo vroeg mogelijk stadium aan de orde stelt, zodat eventuele onregelmatigheden in de aanbestedingsprocedure kunnen worden gecorrigeerd met zo weinig mogelijk gevolgen voor het verdere verloop van de aanbestedingsprocedure.

Doet hij dat niet dan heeft hij doorgaans zijn rechten verwerkt, ook als die consequentie niet expliciet in de aanbestedingsstukken is opgenomen .

In dit geval oordeelt de Voorzieningenrechter dan ook conform die vaste rechtspraak dat Cannock haar rechten heeft verwerkt.

Beroep op rechtsverwerking is onaanvaardbaar

Het bijzondere in deze zaak is echter dat de kous daarmee nog niet af is. Alhoewel er sprake is van rechtsverwerking, oordeelt de Voorzieningenrechter niettemin dat ParkeerService daarop geen beroep kan doen. Een beroep op rechtsverwerking is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus de rechter.

De reden daarvoor is dat ParkeerService er anders makkelijk mee weg zou komen om de opdracht in strijd met haar wettelijke plicht niet Europees aan te besteden. Gegadigden die geen uitnodiging voor de meervoudig onderhandse procedure krijgen, zullen immers meestal niet op de hoogte zijn van het vergeven van de opdracht en kunnen om die reden niet klagen. Gegadigden die wel een uitnodiging voor de meervoudig onderhandse procedure krijgen, zullen vrijwel nooit een belang hebben om vooraf te klagen over de gekozen procedure; zij behoren tenslotte tot de gelukkigen die kunnen meedingen. Die consequentie acht de rechter onwenselijk, omdat er dan in strijd met het doel en de strekking van de aanbestedingsverplichting een opdracht in de markt wordt gezet.

Opdracht inderdaad ten onrechte niet Europees aanbesteed

De Voorzieningenrechter komt vervolgens met Cannock tot het oordeel dat de opdracht ten onrechte niet Europees is aanbesteed. Het gaat bij de raming van een opdracht niet alleen om het bedrag dat door de aanbestedende dienst wordt betaald, maar ook om de inkomsten die de opdrachtnemer (de winnende inschrijver) van derden ontvangt.

ParkeerService had de opdrachtwaarde geraamd op EUR 90.000,-. Dit bedrag was gebaseerd op een inschrijfprijs van EUR 0,75 per naheffing. Met 30.000 kentekens per jaar en een looptijd van 4 jaar komt dat dan op die EUR 90.000,-. Hiermee heeft ParkeerService echter ten onrechte geen rekening gehouden met de overige inkomsten, zoals verhogingen en incassokosten. Die opbrengsten komen ook ten goede aan de inschrijver. Gemiddeld komt dit volgens Cannock neer op EUR 7,- tot EUR 7,50 per parkeerdossier. Dat leidt tot een opdrachtwaarde van EUR 700.000,-. De Voorzieningenrechter volgt Cannock in dit standpunt.

ParkeerService wordt dus veroordeeld om de opdracht alsnog Europees aan te besteden.

Advocaat aanbestedingsrecht

Heeft u vragen over deze zaak of over het aanbestedingsrecht in het algemeen. Neemt u dan contact met ons op per telefoon, e-mail of door het invullen van het onderstaande formulier.

Vragenformulier

Het bericht Rechtsverwerking in het aanbestedingsrecht verscheen eerst op Delta Advocaten.

Onderverhuur door curator niet toegestaan.

Roderick Beuker — Tue, 02 Apr 2019 12:22:39 +0000

In het licht van het bericht dat de zoveelste retailer – dit keer Sissy Boy – in zwaar weer is komen te verkeren, wijzen wij nog eens op het arrest van november vorig jaar, waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het de curator niet vrij staat om een winkel zonder instemming van de eigenaar in gebruik aan een ander te geven. Die ingebruikgeving kwalificeert als onderverhuur en is – evenals voor de failliete huurder – ook voor de curator in de regel niet toegestaan.

Verbod op onderhuur

Verreweg de meeste huurovereenkomsten bevatten een verbod op onderhuur. Zo ook de huurovereenkomst die onderwerp was van de procedure bij de Hoge Raad in november vorig jaar.

Opzegging

Op grond van artikel 39 van de Faillissementswet kan de eigenaar de huurovereenkomst ingeval van faillissement van de huurder opzeggen. Dat had de eigenaar/verhuurder in dit geval gedaan, waardoor de huur op 30 november 2013 eindigde en de winkel op die datum ontruimd moest zijn.

Faillissementsverkoop en onderverhuur

Met het oog op een mogelijke doorstart had de curator de inventaris (en goodwill) van de failliete huurder aan een andere partij verkocht en die partij toegestaan om de winkel te gebruiken voor “faillissementsverkoop”.

Het enkele feit dat de inventaris van de failliet is verkocht, betekent echter niet dat de koper die inventaris vanuit de winkel van de failliete huurder kan/mag verkopen.

Op grond van het onderhuurverbod had de curator de winkel niet zonder instemming van de verhuurder aan een derde mogen verhuren of in gebruik mogen geven. Op grond van de opzegging had de winkel op 30 november 2013 ontruimd moeten zijn.

Vergoeding

In samenhang met enkele andere verwijten aan het adres van de curator werd zij persoonlijk aansprakelijk geacht voor de door de eigenaar geleden schade. Die schade werd begroot op de door de eigenaar misgelopen gebruiksvergoeding.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over faillissement van uw (ver)huurder of andere huurgerelateerde vragen? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Het bericht Onderverhuur door curator niet toegestaan. verscheen eerst op Delta Advocaten.

Te laat? Geen ontruimingsbescherming.

Roderick Beuker — Wed, 27 Mar 2019 11:11:43 +0000

Bedrijfsruimteverhuur in Nederland is opgedeeld in twee regimes: artikel 7:290 en 230a BW. Het eerste regime biedt de meeste bescherming en ziet hoofdzakelijk op (voor het publiek toegankelijke) winkels en horeca. Het tweede regime ziet op bedrijfsruimte die niet onder 7:290 valt, een restcategorie. Denk daarbij onder meer aan kantoren, praktijkruimtes, fabrieken, loodsen. Daarvoor geldt de zogenoemde ontruimingsbescherming.

Een huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW kan de kantonrechter in geval van opzegging van de huurovereenkomst verzoeken om de termijn voor ontruiming met maximaal een jaar te verlengen. De huurder kan dat verzoek in totaal drie keer doen. De maximale bescherming is dus drie jaar. Het eerste verzoek dient te worden gedaan uiterlijk binnen twee maanden na de datum waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd.

Termijn verlenging ontruimingsbescherming

Voor de verlenging van die ontruimingsbescherming geldt een andere termijn: het tweede en derde verzoek dienen uiterlijk een maand voor het verstrijken van de verlengde termijn te worden gedaan.

Bindende kracht

Beslissingen van de rechtbank in het kader van het eerste verzoek – bijvoorbeeld of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van 7:230a BW – hebben bindende kracht tussen partijen. Dat betekent dat partijen daar in eventuele latere procedures aan gebonden zijn.

Te laat, geen ontruimingsbescherming

In een procedure bij de Rechtbank Overijssel pakte dit verkeerd uit voor de huurder. De rechtbank had het eerste verzoek tot ontruimingsbescherming toegewezen en wel tot 1 maart 2019. Het verzoek tot verlenging van die termijn had een maand voor 1 maart 2019 ingediend moeten worden, maar was pas op 14 februari – en dus te laat – ingediend.

Vermoedelijk in een poging om onder de consequenties daarvan uit te komen, heeft de huurder (een viskwekerij) nog aangevoerd dat er geen sprake was van huur in de zin van artikel 7:230a BW, maar van pacht. Dat zou dan verdergaande bescherming moeten meebrengen. Dat betoog ging echter niet op. Al bij het eerste verzoek tot ontruimingsbescherming was namelijk al komen vast te staan dat sprake was van huur in de zin van artikel 7:230a BW. Gevolg: de huurder moest het pand ontruimen met alle schade van dien.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over ontruimingsbescherming of andere huurgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl

Contactformulier

Het bericht Te laat? Geen ontruimingsbescherming. verscheen eerst op Delta Advocaten.

KLIC-melding of niet?

Roderick Beuker — Wed, 20 Mar 2019 12:32:05 +0000

Beschadiging van kabels of leidingen als gevolg van grondwerkzaamheden kan ingrijpende gevolgen hebben. De Wion (Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten en netwerken) is bedoeld om dergelijke schade te voorkomen. In het kort komt het er op neer dat er bij mechanische graafwerkzaamheden een zogenoemde KLIC-melding gedaan moet worden. Aan de hand daarvan komt de ligging en daarmee het risico op beschadiging van kabels of leidingen in beeld. Zonodig (als de leidingen minder dan anderhalve meter diep liggen) moeten er voor aanvang van de graafwerkzaamheden proefsleuven gegraven worden. Er mag dan pas gegraven worden als de kabels/leidingen gevonden zijn.

Uitzondering meldplicht op grond van Wion

De meldplicht uit de Wion geldt niet voor handmatige graafwerkzaamheden. Verder geldt er een uitzondering voor graafwerkzaamheden met een maximale diepte van 50 cm in eigen grond van de graver. Bij graven in andermans grond moet altijd een KLIC-melding gedaan worden.

Toch onrechtmatig

Het enkele feit dat er geen meldplicht op grond van de Wion is, betekent echter niet dat er in alle andere gevallen geen KLIC-melding gedaan hoeft te worden. Dat blijkt nog maar eens uit een uitspraak van Rechtbank Midden Nederland van begin maart.

Het ging daarbij om schade aan een telefoonkabel als gevolg van het plaatsen van verkeersborden met behulp van zogenoemde grondpotten die niet machinaal 45 cm in de grond zijn gebracht. De Rechtbank heeft daarbij overwogen dat kabels (in de provincie Zuid-Holland) weliswaar 60 centimeter diep gelegd moeten worden, maar dat het verschil met de diepte van de grondpot dus maar 15 cm is. Daar komt bij dat die diepte van 60 cm om meerdere redenen geen garantie is: feitelijke omstandigheden kunnen het leggen van kabels en leiding op 60 cm onmogelijk maken en na verloop van tijd kan de ligging van kabels en leidingen zijn veranderd. De Wion schrijft voor dat kabels en leidingen op de kaart met een meter nauwkeurig moeten worden aangegeven. In het licht hiervan moet er rekening mee gehouden worden dat de telefoonkabel met de grondpot geraakt kan worden. Het achterwege laten van een KLIC-melding is in die situatie als onrechtmatig gekwalificeerd. Het enkele feit dat de KLIC-procedure te zeer belastend zou zijn, bracht daar voor de rechtbank geen verandering in.

Advocaat

Heeft u vragen over de (verplichting tot het doen van een) KLIC-melding? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl

Het bericht KLIC-melding of niet? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Schade door weigering vergunning

Roderick Beuker — Tue, 19 Mar 2019 13:30:42 +0000

Koop- en aannemingsovereenkomsten bevatten geregeld (en met goede reden) bepalingen met betrekking tot de voor het project en de beoogde bestemming vereiste vergunning. Vaak in de vorm van een voorwaarde inhoudende dat de overeenkomst wordt ontbonden als de bewuste vergunning niet op een bepaalde datum is verleend. Het spreekt voor zich dat afwijzing van de vergunningsaanvraag bepalend is voor de ontwikkeling. Maar ook het niet tijdig verlenen van de voor het project vereiste vergunningen kan al ingrijpende gevolgen hebben. Voor de vraag of dat een grond voor vergoeding van schade door de overheid oplevert, is van belang of het handelen van de overheid als onrechtmatig kan worden gekwalificeerd.

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarbij de aanvrager van een (afgewezen) vergunning een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van onrechtmatige besluitvorming had ingediend. In zijn overwegingen heeft de Hoge Raad de kaders daarvoor nog eens helder geschetst.

Besluit wordt vernietigd

Als het besluit tot afwijzing van de aanvraag door de bestuursrechter wordt vernietigd, staat de onrechtmatigheid vast. Dat betekent overigens nog niet dat iedere vordering tot vergoeding van schade wordt toegewezen. Daarvoor zal ook het causaal verband tussen het onrechtmatige besluit en de schade aannemelijk gemaakt moeten worden.

Causaal verband

Uitspraken van de Hoge Raad en het Hof Den Haag van respectievelijk 15 en 19 maart bevestigen nog eens dat de vraag of een onrechtmatig besluit tot schade heeft geleid en, zo ja, welke, wordt vastgesteld door een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als het onrechtmatige besluit achterwege was gebleven. Als een bestuursorgaan na het onrechtmatig besluit een nieuw rechtmatig besluit neemt, hangt het dus van de inhoud van dat nieuwe besluit af of sprake is van schade. Verkeert de aanvrager op basis van dat nieuwe besluit in dezelfde situatie, is van schade geen sprake.

Besluit is te laat genomen

Anders dan bij vernietiging betekent een te laat besluit nog niet dat sprake is van onrechtmatig overheidshandelen. Of daarvan wel of geen sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn bijvoorbeeld (het onbenut laten van) de mogelijkheid om de termijn voor besluitvorming te verlengen, het moeten afwachten van noodzakelijke adviezen voor een zorgvuldige besluitvorming en kennis van de belangen van de aanvrager.

Verlening van vergunning van rechtswege

Overschrijding van de beslistermijn brengt overigens in bepaalde gevallen mee dat er van rechtswege een begunstigend besluit ten aanzien van de vergunningsaanvraag wordt genomen. Denk daarbij met name aan de aanvraag van een omgevingsvergunning die niet in strijd is met het bestemmingsplan.

In het arrest van afgelopen vrijdag was van een dergelijke situatie sprake. De Hoge Raad heeft opgemerkt dat een overheidsorgaan ook onrechtmatig kan handelen door de aanvrager er niet van in kennis te stellen dat de aangevraagde vergunning van rechtswege is verleend. Om in dat geval van onrechtmatig (overheids)handelen te kunnen spreken zijn echter evenzeer bijkomende omstandigheden vereist. Die waren niet aangevoerd waardoor de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vordering tot vergoeding van schade terecht was afgewezen.

Advocaat Bestuursrecht

Heeft u vragen over de mogelijkheid tot verhaal van schade als gevolg van het afwijzen van of uitblijven van een besluit op uw vergunningsaanvraag? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl

Contactformulier

Het bericht Schade door weigering vergunning verscheen eerst op Delta Advocaten.

Korting wegens bouwtijdoverschrijding niet buitensporig

Stefan Dalmolen — Mon, 18 Feb 2019 13:32:26 +0000

In een uitspraak van vorige week heeft de Rechtbank Overijssel bepaald dat een aannemer een behoorlijke korting dient te betalen aan de provincie Overijssel. De zaak speelde naar aanleiding van een openbare aanbestedingsprocedure die de provincie had uitgeschreven voor groot onderhoud van oeverbescherming.

In de aanbestedingsstukken was opgenomen dat de werkzaamheden uiterlijk op 1 maart 2016 opgeleverd moesten worden. De uiteindelijke oplevering heeft echter pas plaatsgevonden op 20 juni 2016.

Korting op grond van paragraaf 42 lid 2 UAV 2012

Als gevolg van deze overschrijding maakte de provincie aanspraak een korting op grond van par. 42 lid 2 van de UAV 2012. De aannemer stelde echter dat het aan de provincie was te wijten dat de oplevertermijn was overschreden.

In de aanbestedingsstukken stond namelijk vermeld dat definitieve gunning zo spoedig mogelijk na de aanbesteding zou volgen. Op 24 februari 2015 was al bekend dat de aannemer de laagste inschrijving had gedaan, terwijl pas op 6 mei 2015 was gegund. Ook de gestanddoeningstermijn van 60 dagen was op dat moment al verstreken.

De Rechtbank stelde echter dat uit de aanbestedingsstukken slechts viel op te maken dat de provincie ernaar streefde om op zo kort mogelijke termijn te gunnen. De aannemer had er bovendien gelet op de gestanddoeningstermijn van 60 dagen er in ieder geval rekening mee moeten houden dat de gunning tot 60 dagen na aanbesteding zou kunnen plaatsvinden.

Verstrijken gestanddoeningstermijn

Ook de omstandigheid dat de provincie de opdracht pas heeft verleend 11 dagen na het verstrijken van die gestanddoeningstermijn lijdt niet tot aansprakelijkheid van de provincie voor schade ten gevolge van de verlate gunning. Volgens de Rechtbank impliceert een gestanddoeningstermijn immers slechts dat de aannemer na het verstrijken ervan niet meer gebonden is aan zijn inschrijving. Op dat moment stond het de aannemer dus vrij om de opdracht al dan niet te aanvaarden. De aannemer heeft de opdracht vervolgens zonder enig voorbehoud aanvaard. Daarmee heeft zij het risico van een kortere bouwtijd voor lief genomen.

Niet meer dan 10% meerwerk

Ook was niet aannemelijk gemaakt dat er meer dan 10% meerwerk was overeengekomen. Zou dat wel het geval zijn geweest, dan zou er sprake zijn van een “grote hoeveelheid meerwerk”. Dat zou dan volgens vaste rechtspraak mee kunnen brengen dat niet van de aannemer gevergd kon worden dat het werk binnen de overeengekomen termijn uitgevoerd zou worden. De aannemer heeft dan recht op termijnverlenging als bedoeld in par. 8 lid 5 van de UAV 2012.

In dit geval waren er echter VTW’s (verzoeken tot wijzigingen) ingediend tot een totaal van 9,39% van de aanneemsom. Bovendien waren alle VTW’s schriftelijk opgedragen en heeft de aannemer daarbij geen tijdsconsequenties verbonden aan de aanvaarding van de meerwerkopdracht.

Geen matiging van de korting

Tenslotte heeft de aannemer verzocht om de korting te matigen. Aangezien een korting op de aanneemsom gelijk gesteld kan worden met een contractuele boete, sluit de Rechtbank aan bij de hoofdregel die voor de matiging van een contractuele boete geldt. Artikel 6:94 BW bepaalt een boete kan worden gematigd als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.

Vaste jurisprudentie is dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Daarvan was in dit geval geen sprake. De korting bedroeg minder dan 5% van de aanneemsom en was dus niet buitensporig. Bovendien waren er ook verder geen bijzondere omstandigheden.

Advocaat bouwrecht

Heeft u ook een vraag over het opleggen van een korting wegens termijnoverschrijding? Of heeft u een geschil over het opgedragen meerwerk? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op info@delta-advocaten.nl. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Heeft u een vraag over dit onderwerp?

Het bericht Korting wegens bouwtijdoverschrijding niet buitensporig verscheen eerst op Delta Advocaten.

Wijziging splitsingsakte via vervangende machtiging

Stefan Dalmolen — Wed, 13 Feb 2019 14:56:18 +0000

Een akte van splitsing kan alleen worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren in een Vereniging van Eigenaars. Als het bestuur van de VvE de wijziging ondersteunt, dan volstaat een meerderheid van 80% van het aantal stemmen om de akte te wijzigen. Het is dus niet onmogelijk om een splitsingsakte te wijzigen, maar de drempel ligt wel hoog.

Weigering medewerking wijziging splitsingsakte

In de praktijk komt het dus nog wel eens voor dat een groot deel van de eigenaren wil dat een splitsingsakte wijzigt, maar dat een enkeling dat tegenhoudt. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat sprake is van een VvE met vier eigenaren. Indien een van die eigenaren zich verzet tegen een wijziging, kan deze dus niet plaatsvinden (indien allen hetzelfde aantal stemmen hebben).

Vervangende machtiging

Artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek voorziet daarom in de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken om een vervangende machtiging af te geven als de medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd. Vereist is dan wel dat het verzoek om vervangende machtiging wordt gedaan door tenminste 50% van het aantal stemmen.

Uitspraak weigering wijziging splitsingsakte

Een voorbeeld van toepassing van deze bepaling levert een recent arrest van het Gerechtshof in Den Haag. In deze zaak bestond de VvE uit drie leden, met elk een gelijk aantal stemmen. De splitsingsakte bepaalde dat besluiten tot het doen van uitgaven van meer dan fl. 50,- per appartementsrecht, alleen rechtsgeldig konden worden genomen als alle eigenaren waren vertegenwoordigd bij een vergadering. Een van de eigenaren, die tevens bestuurder was, weigerde echter stelselmatig een vergadering uit te schrijven. Daardoor was het praktisch niet mogelijk om besluiten te nemen.

Kantonrechter wijst vervangende machtiging toe

De andere twee eigenaren hebben vervolgens de kantonrechter verzocht om een machtiging af te geven op grond van artikel 5:140 BW om de splitsingsakte zodanig te wijzigen dat niet langer alle appartementsrechten vertegenwoordigd hoefden te zijn. De kantonrechter wees de vordering toe, waarna de eigenaar/bestuurder in hoger beroep is gaan bij het Gerechtshof.

Hof bekrachtigt de uitspraak

Het Hof bekrachtigde de uitspraak van de kantonrechter. Het stelde vast dat door de houding van bestuurder de VvE feitelijk niet functioneert; er kan geen rechtsgeldig besluit door de VVE worden genomen, ook niet over belangrijke en gangbare onderwerpen zoals verzekering, (achterstallig) onderhoud en financiën. Deze situatie dient te worden doorbroken en de beoogde wijziging van de splitsingsakte voorziet in die doorbreking, aldus het Hof. Het geldende vereiste van unanimiteit geldt na die wijziging immers niet meer.

De bestuurder had nog aangevoerd dat na de wijziging met een meerderheid van stemmen besluiten genomen konden worden die nadelig voor hem zijn. In deze situatie was dat echter geen redelijke grond voor weigering, omdat de VVE zonder de beoogde wijziging in het geheel niet functioneert en dit aan de bestuurder is te wijten. Bovendien waren er geen concrete aanwijzingen dat de andere eigenaren onredelijke besluiten zouden willen nemen. Bovendien bestaat er altijd nog de mogelijkheid om eventuele onredelijke besluiten ter vernietiging voor te leggen aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 BW.

Advocaat appartementsrecht

Is er in uw situatie ook sprake van een onwerkbare situatie omdat een of meerdere eigena(a)r(en) weigeren mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte. Neemt u dan contact op met een advocaat appartementsrecht van Delta Advocaten. Wij zullen samen met u de mogelijkheden bespreken.

Heeft u een vraag over dit onderwerp?

Het bericht Wijziging splitsingsakte via vervangende machtiging verscheen eerst op Delta Advocaten.

Rechtbank: gemeente aansprakelijk voor vallende tak

Stefan Dalmolen — Fri, 04 Jan 2019 12:02:49 +0000

In een uitspraak van vandaag heeft de Rechtbank Gelderland de gemeente Zutphen aansprakelijk geacht in een zaak over een persoon die ernstig letsel heeft opgelopen door een tak die van een boom viel. De uitspraak maakt nog eens duidelijk in welke gevallen de overheid aansprakelijk is voor letsel.

Feiten van de zaak

De betreffende persoon stond in de zomer van 2015 samen met een groep anderen te wachten bij een opstaplocatie voor een toeristische fluisterboot in de stad Zutphen. De opstaplocatie was gelegen onder een kastanjeboom die in eigendom was van de gemeente. De foto hierboven geeft de feitelijke situatie ten tijde van het ongeval weer. De boom was bekend als risicoboom en was voor het laatste in februari 2015 gecontroleerd. Hieruit kwam naar voren dat de boom in een matige staat verkeerde en dat nader onderzoek gedaan moest worden. In mei 2015 heeft de coördinator van de fluisterboot de gemeente er ook nog op gewezen dat de boom in slechte staat verkeerde. Hierop is de boom door de gemeente op de kaplijst voor het najaar van 2015 geplaatst.

Standpunt gemeente

Na verschillende expertiserapporten heeft de gemeente aansprakelijkheid van de hand gewezen. Zij was van mening dat weliswaar bekend was dat de boom een risicoboom was, maar dat zij niet nalatig heeft gehandeld door de boom niet op een eerder moment te kappen of anderszins maatregelen te nemen. Het geval zou niet voorzienbaar zijn geweest.

Kelderluik-criteria

De Rechtbank stelt voorop dat de zogenoemde Kelderluik-criteria van toepassing zijn. Deze criteria zijn ontstaan in een uitspraak over een (inmiddels niet meer bestaand) Amsterdamse café aan de Singel 522. Een klant viel daar in een kelder doordat het kelderluik open stond en stelde de uitbater aansprakelijk. Het antwoord op de vraag of in een dergelijk geval sprake is van onzorgvuldig (en dus onrechtmatig) handelen hangt af van 1) de mate van waarschijnlijkheid dat de gebeurtenis zich zou voordoen (in dit geval: dat de tak zou afbreken), 2) de hoegrootheid van de kans dat daaruit ongevallen ontstaan, 3) de ernst die de gevolgen daarvan kunnen hebben, en 4) de mate van bezwaarlijkheid van te nemen veiligheidsmaatregelen. Deze criteria gelden nog steeds. Dit blijkt wel uit een recenter arrest van de Hoge Raad uit 2013 en nu dus ook uit de uitspraak van deze Rechtbank.

Oordeel Rechtbank: overheidsaansprakelijkheid

Met toepassing van de Kelderluik-criteria oordeelt de Rechtbank dat de gemeente inderdaad aansprakelijk is. De Rechtbank oordeelt dat de gemeente haar zorgplicht ten aanzien van het onderhoud en de controle op de conditie van de boom heeft geschonden. De Rechtbank komt tot dit oordeel omdat de gemeente was geadviseerd om nader onderzoek te doen naar de staat van de boom en dit voor haar niet bezwaarlijk was (criterium 4). De kans op ongevallen indien een tak zou afbreken was bovendien groot (criterium 2) en de gevolgen zouden ernstig zijn gelet op het gewicht van de tak en locatie van de boom (criterium 3).

Advocaat overheidsaansprakelijkheid

Heeft u een vraag over een vergelijkbare geval, neemt u dan contact op met een advocaat van Delta Advocaten. Wij hebben ruime expertise op het gebied van aansprakelijkheid van de overheid en kunnen u daarin adviseren. U kunt het contactformulier hieronder invullen of bellen (020-2442325).

Contactformulier

Het bericht Rechtbank: gemeente aansprakelijk voor vallende tak verscheen eerst op Delta Advocaten.

Huur of gebruiksovereenkomst?

Roderick Beuker — Mon, 24 Dec 2018 10:56:55 +0000

Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst is geen ondertekening van een contract vereist. Er is al sprake van een huurovereenkomst als partijen het gebruik van een zaak en een tegenprestatie daarvoor overeengekomen zijn. Is eenmaal een huurovereenkomst tot stand gekomen, dan kan de huurder een beroep doen op de bescherming die de wet hem biedt. Met name de huurder van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (veelal winkels en horeca) geniet veel bescherming. Omdat die bescherming dwingend recht betreft, kan de huurder van die bescherming afwijkende bepalingen vernietigen (tenzij de kantonrechter zijn goedkeuring aan die afwijking verleent). De creatieve oplossingen om aan die bescherming – met name ten aanzien van de mogelijkheden tot huurbeëindiging – te ontkomen, hebben niet altijd het gewenst effect.

Gebruiksovereenkomst

Een vergoeding van onkosten verband houdend met het gebruik van de zaak wordt niet als tegenprestatie aangemerkt. Dan is dus geen sprake van huur, maar van een gebruiksvergoeding/gebruiksovereenkomst. Een gebruiker heeft nauwelijks en in ieder geval aanzienlijk minder bescherming dan een huurder. De gebruiksovereenkomst kan dus veel makkelijker worden beëindigd dan de huurovereenkomst. In situaties waarin beëindiging van de huur op ieder moment gewenst is, wordt geregeld van een dergelijke constructie gebruik gemaakt. Dat is op zich geen gekke gedachte, ware het niet dat dat wel zorgvuldig moet worden aangepakt. En dat is niet altijd het geval. Het gaat vooral mis als de pandeigenaar toch net iets meer dan de kosten voor het gebruik wil ontvangen. Die paar extra euro’s kan hem duur komen te staan.

Huur of onkostenvergoeding?

In een kortgedingprocedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden waren partijen een maandelijkse vergoeding van EUR 120,– voor het gebruik van een boerderij overeengekomen. Het betrof anti-kraak van een boerderij met aardbevingsschade. Volgens het Hof was onvoldoende komen vast te staan dat dat bedrag uitsluitend zag op een onkostenvergoeding. Overigens werd de verhuurder in dit geval gered. Het Hof meende dat weliswaar sprake was van huur, maar wel naar de aard van korte duur. De ontruiming van de boerderij werd om die reden alsnog toegewezen.

Tijdelijke verhuur onroerend goed

Er zijn meerdere manieren om uw onroerend veilig tijdelijk te verhuren. Een gebruiksovereenkomst is mogelijk, maar er zijn ook andere opties waarbij de vergoeding niet tot de kosten voor gebruik teruggebracht hoeven te worden. Welke optie (het meest) geschikt is, wordt met name bepaald door de vraag of sprake is van verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de specifieke omstandigheden van het geval.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over de (ver)huur van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Contactformulier

Het bericht Huur of gebruiksovereenkomst? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?

Roderick Beuker — Wed, 19 Dec 2018 15:40:18 +0000

Het beginsel van contractvrijheid brengt niet alleen mee dat je mag contracteren met wie en (tot op zekere hoogte) waarover je wil, maar ook dat dat vormvrij kan. Overeenkomsten kunnen in een contract worden vastgelegd, maar ook mondeling, op een kladje, per e-mail of whatsapp tot stand komen. Dat geldt ook voor koop. Op de vormvrijheid van koopovereenkomsten bestaat echter een uitzondering. De wet stelt dat de koop voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Typische wetteksten, waarbij veel niet-juristen zich (begrijpelijk) afvragen wat hier nu staat. We krijgen daar dan ook geregeld vragen over.

Drie criteria voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste

1) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan.

Hoewel dit criterium wat ruimer is omschreven, gaat het doorgaans kort gezegd om woningen. De situatie ten tijde van de verkoop is doorslaggevend, niet wat de koper met het pand wil doen. Verkoop van een pand dat als bedrijfsruimte is/zal worden gebruikt, hoeft niet schriftelijk en kan dus ook mondeling tot stand komen

2) verkoop aan een natuurlijk persoon.

Het schriftelijkheidsvereiste is dus niet van toepassing bij verkoop aan een rechtspersoon. Een verkoper van een woning dient zich er bewust van te zijn dat de verkoop aan (bijvoorbeeld) een BV dus mondeling tot stand kan komen.

3) die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Als de persoon die de woning koopt wel handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing, zoals de Rechtbank Amsterdam onlangs nog heeft bevestigd.

Wanneer is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan?

Het is niet altijd duidelijk wat als schriftelijk geldt. In rechtspraak is e-mailverkeer bijvoorbeeld als schriftelijk gekwalificeerd of daaraan gelijkgesteld. Briefwisseling, whatsapp en e-mailcorrespondentie kwalificeren echter niet als schriftelijk in de zin van het schriftelijkheidsvereiste. Dat vergt een door beide partijen ondertekende akte. Twee afzonderlijke stukken met de handtekening van de koper op de ene akte en die van de verkoper op de andere akte is onvoldoende. Een akte die door een partij is ondertekend , waar vervolgens de andere partij per whatsapp akkoord op geeft, is evenzeer onvoldoende (volgens de Rechtbank Limburg begin dit jaar).

Die akte kan overigens wel digitaal ondertekend worden, maar daar is speciale software voor ontwikkeld.

Wat is het gevolg als er ten onrechte niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan?

De sanctie op niet-naleving van het schriftelijkheidsvereiste is nietigheid. Dat betekent dat als die eis geldt, maar niet is nagekomen, er simpelweg geen koopovereenkomst tot stand gekomen is.

Dat betekent evenwel niet dat er geen enkele aanspraak (bijvoorbeeld uit hoofde van onrechtmatig handelen) mogelijk is als de wederpartij op het laatste moment besluit af te haken en je al wel aanzienlijke kosten hebt gemaakt.

Wie komt de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste toe?

Het schriftelijkheidsvereiste is in beginsel bedoeld ter bescherming van de consument-koper. De Hoge Raad heeft echter uitgemaakt dat als aan de daarvoor geldende criteria is voldaan, ook de particulier verkoper een beroep op die bescherming kan doen.

Als de verkoper een professionele partij is, is weliswaar geen koopovereenkomst tot stand gekomen, maar zou die mogelijk tot de schriftelijke vastlegging van de koop gedwongen kunnen worden. Dat vergt dan wel dat overeenstemming bewezen kan worden.

Koop-/aannemingsovereenkomst

Voor de volledigheid merk ik nog op dat dit schriftelijkheidsvereiste niet alleen geldt voor de (ver)koop van bestaande woningen, maar ook voor aannemingsovereenkomsten voor nog te bouwen woningen in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:766 BW).

Advocaat Vastgoed

Contactformulier

Het bericht Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Voorkomen van ontbinding.

Roderick Beuker — Mon, 17 Dec 2018 10:46:47 +0000

Voor iedere overeenkomst (of het nou huur, koop of aanneming is) geldt kortweg dat een tekortkoming een grond voor ontbinding van die overeenkomst oplevert. Dat is slechts anders als de aard of omvang van die tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, bijvoorbeeld als die tekortkoming te gering is. Kan de schuldenaar ontbinding en alle gevolgen van dien nog voorkomen als er eenmaal sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt? Het antwoord op die vraag is “ja”.

Zuivering verzuim

De schuldenaar moet dan – zoals dat heet – “zijn verzuim zuiveren”. Het komt er op neer dat de schuldenaar de schuldeiser moet aanbieden om zijn verplichting alsnog na te komen. Daarbij moet de schuldenaar tevens te kennen geven dat hij bereid is de schade en kosten als gevolg van de tekortkoming te vergoeden.

Schade en kosten

Bij een tekortkoming in een betalingsverplichting bestaat de schade bijvoorbeeld uit rente en de kosten uit incassokosten. De schade beperkt zich echter niet tot al geleden schade, maar omvat ook schade die de schuldeiser als gevolg van de tekortkoming nog zal lijden. Denk bijvoorbeeld aan toekomstige winstderving. Verder is de omvang van de schade niet altijd in beeld. De tekortkoming kan bijvoorbeeld ook tot moeilijker vast te stellen vertragingsschade hebben geleid. Niet zelden zal daardoor onenigheid ontstaan over de omvang van de schade en kosten. In die gevallen kan de schuldenaar niet volstaan met een aanbod tot vergoeding van schade en kosten die in zijn ogen redelijk zijn, hetgeen op 17 december jl. nog eens door de Hoge Raad is bevestigd. De schade zal dan naderhand, zonodig door de rechter, vastgesteld moeten worden.

Schuldeisersverzuim

Een aanbod tot nakoming en vergoeding van schade en kosten brengt mee dat de schuldeiser de overeenkomst niet meer kan ontbinden. Als de schuldeiser dat aanbod weigert te aanvaarden raakt hij op zijn beurt in (schuldeisers)verzuim. Dat geeft de schuldenaar overigens niet het recht om de overeenkomst op zijn beurt te ontbinden. Van een tekortkoming van de schuldeiser is dan immers (nog) geen sprake.

Advocaat

Heeft u vragen over ontbinding van een overeenkomst? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Contactformulier

Het bericht Voorkomen van ontbinding. verscheen eerst op Delta Advocaten.

Aannemer aansprakelijk voor garantie oplevering?

Roderick Beuker — Thu, 13 Dec 2018 13:59:18 +0000

Een van de belangrijkste onderdelen van een aannemingsovereenkomst is het moment van oplevering. Doorgaans wordt in dat kader een bouwtermijn (op basis van werkbare werkdagen) of een concrete datum voor oplevering opgenomen. Op basis daarvan maakt de opdrachtgever van het werk vervolgens geregeld afspraken met derden, bijvoorbeeld over ingebruikname/exploitatie van het project, soms zelfs in de vorm van een garantie. Dat is niet zonder risico. Het is namelijk nog maar zeer de vraag of een aannemer aansprakelijk is voor schade van de opdrachtgever als hij zijn afspraken met of garanties aan derden als gevolg van te late oplevering niet kan nakomen.

Verplichting aannemer

Vooropgesteld is de overeengekomen bouwtermijn of datum voor oplevering niet altijd een harde verplichting. Bouwtermijnen worden ook dikwijls gekwalificeerd als (indicatieve) planning en niet zozeer een verplichting van de aannemer.

Aansprakelijkheid aannemer

Daar komt bij dat het bepaald niet zeker is dat de opdrachtgever claims van derden ingeval van niet-tijdige oplevering of na oplevering blijkende gebreken die aan ingebruikname aan de weg staan aan de aannemer kan doorleggen. Zelfs niet als de aannemer ten aanzien daarvan een verwijt te maken valt.

Garantie

In een recente procedure bij het Hof Leeuwarden had de opdrachtgever een van de toekomstige huurders van het project (een apotheek) gegarandeerd dat zij haar praktijk op een specifieke datum zou kunnen openen. Na oplevering bleek sprake te zijn van de aannemer toerekenbare gebreken aan het pand. (Er was sprake van wateroverlast.) De apotheek kon niet open en de schade als gevolg daarvan werd bij de opdrachtgever van het project neergelegd. Die wendde zich tot de aannemer. Het hof oordeelde (onder meer) dat de opdrachtgever met het verstrekken van de garantie aan een van zijn toekomstig huurders een verplichting op zich had genomen die in beginsel niet op de opdrachtgever rustte. Het nadelige gevolg van die garantie kon de opdrachtgever niet op de aannemer afwentelen.

De opdrachtgever doet er dus verstandig aan om zeer terughoudend te zijn ten aanzien van het (onvoorwaardelijk) maken van afspraken of verstrekken van garanties op basis van de geplande opleverdatum.

Advocaat bouwrecht

Heeft u vragen over bouwtermijnen, oplevering en daaraan gerelateerde aansprakelijkheid? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Contactformulier

Het bericht Aannemer aansprakelijk voor garantie oplevering? verscheen eerst op Delta Advocaten.

Boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen

Stefan Dalmolen — Tue, 04 Dec 2018 09:28:18 +0000

Met name in de bouwsector komt het vaak voor dat personen van buiten de Europese Unie te werk worden gesteld. Dat is niet mogelijk zonder tewerkstellingsvergunning op grond van de Wet arbeid vreemdelingen (Wav). Als dat toch gebeurt, dan kan de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid een boete uitdelen.

Het begrip werkgever wordt ruim uitgelegd

Een boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen kan niet alleen worden opgelegd aan de werkgever die de vreemdeling te werk heeft gesteld, maar ook voor de opdrachtgever van die werkgever. Alle werkgevers in de keten zijn verantwoordelijk voor een juiste naleving van de Wav. In het bouwrecht geldt dat dus voor zowel de onderaannemer die de vreemdeling te werk stelt, maar ook voor de hoofdaannemer en zelfs voor diens opdrachtgever.

Geen verwijtbaarheid

Een boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen kan niet worden opgelegd als de verwijtbaarheid volledig ontbreekt. Die situatie doet zich in elk geval voor indien de overtreder aannemelijk heeft gemaakt dat hij al hetgeen redelijkerwijs mogelijk was heeft gedaan om de overtreding te voorkomen. Een verminderde mate van verwijtbaarheid kan aanleiding geven de opgelegde boete te matigen.

Hoogte van de boete

De Minister heeft beleidsregels vastgesteld op grond waarvan de hoogte van de boete wordt vastgesteld. Deze zijn hier te vinden. De boete varieert van € 2.000,- voor een natuurlijk persoon die huishoudelijk werk of een persoonlijke dienst laat verrichten tot € 8.000,- voor rechtspersonen. De boetes kunnen fors oplopen als sprake is van een herhaalde overtreding. In een recente zaak die speelde bij de Afdeling Bestuursrechtspraak werd een opslag van maar liefst 200% toegepast omdat sprake was van recidive.

Opletten geboden

Uit diezelfde zaak blijkt nog maar weer eens dat een werkgever uitermate goed moet opletten. In die zaak had de tewerkgestelde wel degelijk een Spaanse verblijfsvergunning en woonde bovendien al 25 jaar in Spanje. Dat is echter niet voldoende. Als een persoon geen tewerkstellingsvergunning heeft, dient hij in ieder geval te beschikken over een status als langdurig ingezetene. Een verblijfsvergunning alleen is dus niet voldoende.

Leer van het pleitbaar standpunt

Ook de leer van het pleitbaar standpunt ging in deze zaak niet op. De leer van het pleitbaar standpunt komt uit het belastingrecht en houdt kort gezegd in dat geen boete kan worden opgelegd als de belastingplichtige weliswaar een onjuiste aangifte heeft gedaan, maar dat dit is te wijten aan een verdedigbare (maar onjuiste) interpretatie van de rechtsregels. In een zaak uit 2016 is betoogd dat dit ook moet gelden voor boetes op grond van de Wet arbeid vreemdelingen. Dat betoog is echter door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State afgewezen.

Matiging van de boete

Op grond van het evenredigheidsbeginsel moet de opgelegde boete worden gematigd, indien deze de beboete werkgever onevenredig treft gelet op zijn financiële situatie. Dit volgt uit een andere uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de ondernemer failliet dreigt te gaan door het handhaven van de boete.

Wat te doen bij een boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen?

Als u wordt geconfronteerd met een boete op grond van de Wav dient u daartegen direct bezwaar aan te tekenen. Daarvoor geldt een termijn van 6 weken. De regels zijn streng, maar zoals uit dit bericht blijkt, is er wel een aantal argumenten dat kan leiden tot matiging van de boete.

Advocaat bestuursrecht Amsterdam

Voor nader advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met een advocaat bestuursrecht van Delta Advocaten. Wij hebben ruime expertise ten aanzien van het opleggen van boetes op grond van de Wav en kunnen u adviseren over de kans van slagen van een juridische procedure tegen een boete. U kunt het contactformulier hieronder invullen of bellen (020-2442325).

Contactformulier

Het bericht Boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen verscheen eerst op Delta Advocaten.

Gedekt onder de CAR-verzekering?

Roderick Beuker — Thu, 22 Nov 2018 09:10:40 +0000

Een CAR-verzekering dekt kort gezegd tegen schade die zich tijdens de bouw voordoet. Verzekeringskwesties leiden dikwijls tot geschillen, waarbij zelfs over de vraag of überhaupt sprake is van schade wordt getwist, zo blijkt uit een procedure die onlangs bij de Rechtbank Rotterdam speelde.

De zaak komt er in het kort op neer dat een bedrijf,Consilium, in opdracht van de Jaap Eden schaatsbaan in Amsterdam een drielaags coatingsysteem op de betonnen ondervloer van de schaatsbaan heeft aangebracht. Ongeveer 2 weken na aanbrenging bleek sprake te zijn van blaasvorming op de toplaag, volgens verschillende experts als gevolg van een te dikke verflaag. Vervolgens heeft de toplaag over een groter oppervlak losgelaten. Consilium heeft uiteindelijk een beroep op zijn CAR-verzekering gedaan. De verzekeraar heeft de dekking onder verwijzing naar de polis afgewezen.

CAR-verzekering

Zaakschade houdt volgens de polisvoorwaarden onder andere beschadiging, fysieke aantasting, in. Indien sprake is van beschadiging valt dat onder dekking van de polis.

Schade?

De rechter overweegt of sprake is van dergelijke beschadiging en komt tot het oordeel dat er nooit sprake is geweest van een “gave toplaag in wording“. Er was volgens de rechtbank geen sprake van schade: “Iets wat nooit gaaf en intact is geweest kan immers niet beschadigen.” De aannemer blijft dus met de schade zitten.

Advocaat bouwrecht

Heeft u vragen over schade en aansprakelijkheid tijdens de bouw? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-244 23 25) of mailen naar info@delta-advocaten.nl.

Contactformulier

Het bericht Gedekt onder de CAR-verzekering? verscheen eerst op Delta Advocaten.