Onderhandse verkoop OG door overheid aan banden
Gepubliceerd op 06-12-2021 — Geschreven door Stefan Dalmolen
In een baanbrekende uitspraak van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidsorgaan ook bij verkoop van onroerend goed een selectieprocedure moet volgen om de meest geschikte gegadigde te selecteren. Dat betekent dat het voor een overheidsinstantie in de regel niet langer mogelijk is om onroerend goed, zoals een gebouw of een stuk grond, onderhands te verkopen. Dit was tot voor kort wel een veel voorkomende praktijk. Een gemeente, bijvoorbeeld, die eigenaar was van een stuk grond verkocht die grond dan aan een geïnteresseerde projectontwikkelaar zonder andere mogelijk geïnteresseerden daarbij de gelegenheid te geven om ook een plan in te dienen en een bod uit te brengen.
Grondverkoop niet aanbestedingsplichtig
Het was lang onduidelijk of deze praktijk was toegestaan. Vast stond in ieder geval dat de Aanbestedingswet niet van toepassing is op dergelijke verkooptransacties. De aanbestedingsregels gaan namelijk over inkoop door een overheid en niet over verkoop. Daarop waren al wel uitzonderingen, bijvoorbeeld als het betreffende overheidsorgaan allerlei aanvullende eisen stelde zodat er een soort tegenprestatie verscholen zat in de transactie. In dat geval is al in een eerder stadium geoordeeld (zie bijvoorbeeld het arrest Müller van het Hof van Justitie EU) dat dergelijke transacties aanbestedingsplichtig zijn.
Maar in het geval waarin er slechts sprake was van grondverkoop, was het oordeel van veel lagere rechters dat een overheid in dat geval contractsvrijheid had en de grond dus kon verkopen op de manier die zij het meest geboden achtte. Onderhandse verkoop was daarbij mogelijk.
Gemeentehuis Didam
Aan die praktijk komt nu definitief een einde. In de zaak die aanleiding gaf voor de uitspraak van de Hoge Raad was een franchisenemer van Albert Heijn geïnteresseerd in de aankoop van het oude gemeentehuis in Didam. De gemeente had dit gemeentehuis echter onderhands verkocht aan een projectontwikkelaar die er een COOP-supermarkt in wilde vestigen. De franchisenemer van Albert Heijn vorderde dat deze verkoop ongedaan werd gemaakt, maar ving bot bij de lagere rechters. Bij de Hoge Raad heeft hij nu dus toch gelijk gekregen.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
De Hoge Raad oordeelde dat een overheidsorgaan bij verkoop van onroerend goed altijd ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar die onroerende zaak. Dit betekent dat er objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten worden opgesteld aan de hand waarvan de koper geselecteerd kan worden. Dit betekent ook dat er een passende mate van openbaarheid in acht genomen moet worden met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak.
De juridische rechtvaardiging daarvoor ligt niet in de Aanbestedingswet, maar in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In artikel 3:14 BW is namelijk opgenomen dat een privaatrechtelijke bevoegdheid niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.
Onderhandse verkoop van onroerend goed in strijd met het gelijkheidsbeginsel
Het belangrijkste beginsel in dit verband is het gelijkheidsbeginsel. Als een overheidsorgaan weet of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meer geïnteresseerden zijn, dan moet er mededingingsruimte worden geboden. Dit is alleen anders als al bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Ook in dat geval moet wel publiekelijk bekend worden gemaakt dat de onroerende zaak worden verkocht aan die gegadigde met daarbij de motivering waarom er geen openbare selectieprocedure wordt gehouden.
Regel gold al bij schaarse vergunningen
Met deze uitspraak is de Hoge Raad aangesloten bij de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over zogenoemde schaarse vergunningen. Voor sommige activiteiten kunnen slechts een beperkt aantal vergunningen worden afgegeven. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vergunningen voor rondvaarten in Amsterdam. De Afdeling heeft voor dat soort vergunningen geoordeeld dat op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte moet worden geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen (de mededingings- en transparantienorm).
Deze regel geldt nu dus ook bij de verkoop van grond.
Advocaat aanbestedingsrecht
Heeft u vragen over deze zaak of over het aanbestedingsrecht in het algemeen. Neemt u dan contact met ons op per telefoon, e-mail of door het invullen van het onderstaande formulier.