FAQ

De aanbestedende dienst is verplicht om de gunningsbeslissing zodanig te motiveren dat daarin de relevante redenen voor die beslissing worden genoemd. Met de ‘relevante redenen’ zijn in ieder geval bedoeld de kenmerken en voordelen van de winnende inschrijving. Het gaat erom dat de verliezende inschrijver begrijpt waarom zijn inschrijving niet is uitgekozen. Als dat niet het geval is, dan kan de aanbestedende dienst worden verzocht om de motivering te verduidelijken. Als de motivering gebrekkig blijft, dan kan dit erop duiden dat de beslissing in strijd met het aanbestedingsrecht is genomen.

In de eerste plaats dient hiervoor de Nota van Inlichtingen. Hierbij kan de vraag worden gesteld of de aanbesteder bereid is om de eis aan te passen. Is dat niet het geval, dan kan een klacht worden ingediend bij de aanbestedende dienst. Let er wel op dat dit voor de inschrijving gebeurt, dus op een moment dat de eisen nog kunnen worden aangepast. Haalt ook dat niets uit, dan kan er altijd een kort geding over worden aangespannen. Als de eis in strijd is met het proportionaliteitsbeginsel, dan zal de rechter de eis alsnog laten vervallen.

Het antwoord op die vraag is in de meeste gevallen negatief. In het aanbestedingsrecht is het gelijkheidsbeginsel een van de belangrijkste principes. Als een inschrijver wordt toegelaten om na inschrijvingsdatum zijn inschrijving aan te vullen, dan leidt dit al snel tot een schending van dat gelijkheidsbeginsel. Alleen als het gaat om een eenvoudige precisering of herstel van een kennelijke materiële fout, is herstel toegestaan.

Nee. De standaard rechtsbescherming in het bestuursrecht bestaat uit bezwaar (tegen een genomen besluit), vervolgens beroep bij de rechtbank en daarna hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In sommige gevallen is dat anders. Dan neemt het bestuursorgaan eerst een voornemen tot een besluit. Daartegen kan dan een zienswijze worden ingediend. Pas daarna volgt het definitieve besluit. Er is dan geen bezwaar mogelijk, maar er moet dan direct beroep worden ingesteld. Als er geen zienswijze is ingediend, is dat niet mogelijk.

De uitgebreide check om vast te stellen of er een vergunning nodig is staat hier. De meest voorkomende verbouwingen waarvoor (onder voorwaarden) geen vergunning nodig is, zijn:
– uitbouwen op het achtererf;
– het plaatsen van een dakkapel;
– een interne, niet constructieve verbouwing
– het uitvoeren van normaal onderhoud

Als de opdrachtgever wijzigingen of toevoeging in het werk wenst door te voeren, heeft de aannemer recht op bijbetaling, mits hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging. Dat is anders als de opdrachtgever dat uit zichzelf had moeten begrijpen.

Als de opdrachtgever zijn (betalings)verplichtingen jegens de aannemer niet nakomt, kan het retentierecht worden uitgeoefend. Daarvoor is vereist dat de aannemer de feitelijke macht over het werk heeft (en behoudt) en kenbaar maakt dat hij het retentierecht uitoefent (bijvoorbeeld door het plaatsen van hekken met borden).

De uitgebreide check om vast te stellen of er een vergunning nodig is staat hier. De meest voorkomende verbouwingen waarvoor (onder voorwaarden) geen vergunning nodig is, zijn:
– uitbouwen op het achtererf;
– het plaatsen van een dakkapel;
– een interne, niet constructieve verbouwing
– het uitvoeren van normaal onderhoud

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Schriftelijke vastlegging daarvan is in verreweg de meeste gevallen niet vereist. Evenmin is vereist dat over alle punten overeenstemming is bereikt. Overeenstemming over de zogenoemde “essentialia”, de kernpunten van een overeenkomst volstaat.

Hoewel partijen er doorgaans alles aan doen om hun afspraken duidelijk op papier te zetten, kan daar dikwijls toch onenigheid over bestaan. In dergelijke gevallen is niet alleen de tekst van het contract bepalend. De verhouding tussen partijen wordt dan ingevuld aan de hand van het zogenoemde Haviltex-criterium: De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

Het contractenrecht is gebaseerd op contractsvrijheid, oftewel om te contracteren met wie je wil en wat je wil. Dat neemt niet weg dat in de wet tal van bepaling zijn opgenomen ter bescherming van de maatschappelijke orde en bepaalde partijen (bijvoorbeeld huurders van woonruimte). Van een aantal van die beschermende bepalingen kun je niet afwijken, ook niet als je dat uitdrukkelijk met instemming van jouw contractpartij doet en in jouw contract vastlegt. Het is bij contractvorming dus van groot belang om te weten welke ruimte de wet je biedt.

Ja, maar dat vergt wel de nodige oplettendheid bij de contractvorming. Het enkele feit dat er in een overeenkomst een bepaalde tijd wordt opgenomen, betekent uitdrukkelijk nog niet dat de overeenkomst na het verstrijken van die periode van rechtswege eindigt. Afhankelijk van de omstandigheden – zoals de reden en/of de duur van de bepaalde tijd- kan worden vastgesteld of en hoe het best een bepaalde tijd overeengekomen kan worden. Het is  vaak raadzaam om daar even iemand met kennis van zaken bij in te schakelen.

Woningen in Amsterdam worden gewaardeerd aan de hand van een puntensysteem. De punten worden toegekend op basis van de eigenschappen van de woning en de WOZ-waarde. Je kunt het puntenaantal eenvoudig zelf vaststellen. Aan iedere puntenhoeveelheid wordt een huurprijs gekoppeld. Woningen met een huurprijs boven EUR 710,68 zijn geliberaliseerd. Huurders van dergelijke woningen krijgen aanzienlijk minder huurprijsbescherming.

De wet kent twee soorten huur van bedrijfsruimte. Huur in de zin van artikel 7:290 BW. Dat zijn bijvoorbeeld winkels en horecazaken. Huurders van dergelijke bedrijfsruimte genieten een aanzienlijke bescherming, onder meer voor wat betreft de duur van de overeenkomst en de mogelijkheden tot beëindiging daarvan. Bedrijfsruimte die niet onder de werking van 7:290 BW valt, valt onder artikel 7:230a BW. Huurders van dergelijke bedrijfsruimte hebben aanzienlijk minder wettelijke bescherming. De wet kent hen ontruimingsbescherming toe. Dat houdt kortweg in dat de huurder de kantonrechter kan verzoeken om zijn verplichting tot ontruiming van de bedrijfsruimte met een jaar kan verlangen. De rechter beslist op basis van een belangenafweging van de verhuurder en de huurder. Het verzoek tot verlenging kan in totaal drie keer worden gedaan, waarbij wordt opgemerkt dat de kans van slagen telkens afneemt.

Beslag ter zekerheid tot betaling van een geldvordering is mogelijk op alle vermogensbestanddelen van de schuldenaar. Denk daarbij aan onroerend goed, bankrekeningen, maar ook vorderingen van de schuldenaar op anderen of aandelen. Voor het leggen van beslag is verlof van de Voorzieningenrechter nodig. Daartoe moet een verzoek worden ingediend. Dat verzoek moet kortweg een omschrijving van de vordering bevatten en een toelichting dat en waarom beslag op het vermogen van de schuldenaar noodzakelijk is. Voorheen was het relatief eenvoudig om beslagverlof te verkrijgen. De criteria daarvoor zijn inmiddels wat aangescherpt, waardoor een dergelijk verlof inmiddels te vergelijken is met een dagvaarding om een procedure te starten. Overigens moet doorgaans binnen 14 dagen na beslaglegging een procedure worden gestart, dus leveren die striktere eisen niet veel meerwerk op.

Een vordering tot betaling van een geldsom kan in kort geding worden ingediend.  Voor toewijzing van die vordering moet evenwel aan drie criteria zijn voldaan. Je moet – zoals bij ieder kort geding – een spoedeisend belang bij betaling hebben. Aan dit criterium wordt echter niet altijd evenveel waarde gehecht. Je moet aannemelijk maken dat het zeer waarschijnlijk is dat jouw vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. En het laatste criterium betreft het restitutierisico. Dat komt er in het kort op neer dat je het bedrag moet kunnen terugbetalen, mocht jouw vordering in een bodemprocedure worden afgewezen (en in kort geding dus ten onrechte zijn toegewezen).

Tegenwoordig worden in veel koopovereenkomsten voor woningen ouderdomsclausules opgenomen. Zoals de term doet vermoeden zagen de ouderdomsclausules van oudsher op eigenschappen van de woning die verband houden met de ouderdom van de woning. Inmiddels wordt de ouderdomsclausule vaak zo ruim geformuleerd dat daar ook andere eigenschappen van de woning onder vallen.  Het feit dat de term “ouderdomsclausule” anders doet vermoeden, doet daar niets aan af.

De wet bepaalt dat de koper de eigenschappen mag verwachten die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Daar wordt in de NVM-koopakte echter vanaf geweken. Daarin is een exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid) van de verkoper opgenomen. Die exoneratie houdt in dat de woning zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee wordt het risico bij koper gelegd. De verkoper garandeert echter tevens dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dat biedt de koper enig comfort, ware het niet dat die garantie vervolgens met tal van aanvullende clausules (ouderdomsclausule, asbestclausule, niet-zelfbewoningsclausule) nagenoeg volledig wordt uitgehold. Het komt er kort gezegd op neer dat onverwachte eigenschappen van de woning die zich na levering voordoen voor rekening en risico voor de koper komen. Dat is natuurlijk anders als de verkoper met opzet handelt.

Over de toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste bestaat nogal wat verwarring. Het is (kortweg) van toepassing wanneer een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus geen BV, maar ook geen eenmanszaak) een woning koopt. Als de koop in dat geval niet schriftelijk is vastgelegd, is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen en kan de verkoper de woning dus nog gewoon aan een ander verkopen. Het schriftelijkheidsvereiste is bedoeld ter bescherming van de koper, maar kan de verkoper daar ook een beroep op doen. Een particuliere verkoper wel. Een professionele verkoper kan echter (zonodig in een kortgeding) gedwongen tot schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en zodoende tot verkoop van de woning.