Advocaat vastgoed Amsterdam
Een advocaat op het gebied van vastgoed kan u bijstaan in alle aangelegenheden die met onroerend goed te maken. Dat kan betrekking hebben op de ontwikkeling of de bouw van woningen of bedrijfspanden, maar bijvoorbeeld ook op de verhuur of aan- en verkoop van onroerend goed.
Bouwrecht en de UAV 2012
Het bouwrecht is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Naast deze bepalingen zijn doorgaans algemene voorwaarden van toepassing verklaard. De bekendste daarvan zijn de Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012, ofwel de UAV 2012. Geschillen ten aanzien van bouwzaken worden vaak beslecht door de Raad van Arbitrage voor de Bouw omdat dit is voorgeschreven in de UAV 2012. Op grond van artikel 6:236 onder n van het Burgerlijk Wetboek hebben consumenten hebben overigens altijd de keuze om naar de gewone rechter te gaan in plaats van naar de Raad van Arbitrage.
Projectontwikkeling
De ontwikkeling van vastgoed is doorgaans een langdurig proces. Er moeten grondposities zijn verworven, waarna met het lokale bevoegd gezag afspraken moeten worden gemaakt over welke ontwikkeling mogelijk is op de verworven gronden. Soms wordt in samenwerking met de overheid tot ontwikkeling besloten; er is dan sprake van publiek private samenwerking (PPS). Meestal is het noodzakelijk om bestemmingsplannen te wijzigen alvorens tot afgifte van de omgevingsvergunningen kan worden overgegaan. Pas als al deze voorbereidende werkzaamheden zijn doorlopen, kan worden begonnen met de bouw van de woningen of bedrijfspanden.
Verhuur onroerend goed
De regels voor huur en verhuur van onroerend goed is in veel gevallen dwingend voorgeschreven in het Burgerlijk Wetboek. Voor meer informatie wordt verwezen naar de pagina over het huurrecht.
Aan- en verkoop van onroerend goed
De aan- en verkoop van onroerend goed gebeurt vaak aan de hand van standaard modellen. De belangrijkste daarvan zijn de NVM-koopakte en de model-koopovereenkomst die door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is vastgesteld. In vrijwel alle gevallen worden er daarnaast nog specifieke bepalingen opgenomen. Bij de aankoop van een woning door een particulier geldt het schriftelijkheidsvereiste; een mondelinge overeenstemming over de koop levert dan dus geen overeenkomst op. In alle andere gevallen is dat wel zo, maar vaak is een mondelinge overeenkomst niet eenvoudig te bewijzen.
Waarom Delta Advocaten in Amsterdam
Wij hebben veel ervaring met allerhande vastgoedzaken in de regio Amsterdam. Echter, ook als u buiten Amsterdam op zoek bent naar een advocaat, kunnen wij u van dienst zijn. Vrijwel alle regels gelden door het hele land.
Vragen over vastgoed in Amsterdam
Indien u vragen heeft over vastgoed, kunt u contact opnemen op nummer 020-2442325 of per mail op [email protected]. U kunt ook het onderstaande contactformulier invullen.
Contactformulier
Veelgestelde vragen
Hoe ver strekt de ouderdomsclausule?
Tegenwoordig worden in veel koopovereenkomsten voor woningen ouderdomsclausules opgenomen. Zoals de term doet vermoeden zagen de ouderdomsclausules van oudsher op eigenschappen van de woning die verband houden met de ouderdom van de woning. Inmiddels wordt de ouderdomsclausule vaak zo ruim geformuleerd dat daar ook andere eigenschappen van de woning onder vallen. Het feit dat de term “ouderdomsclausule” anders doet vermoeden, doet daar niets aan af.
Kan ik alles in een overeenkomst afspreken?
Het contractenrecht is gebaseerd op contractsvrijheid, oftewel om te contracteren met wie je wil en wat je wil. Dat neemt niet weg dat in de wet tal van bepaling zijn opgenomen ter bescherming van de maatschappelijke orde en bepaalde partijen (bijvoorbeeld huurders van woonruimte). Van een aantal van die beschermende bepalingen kun je niet afwijken, ook niet als je dat uitdrukkelijk met instemming van jouw contractpartij doet en in jouw contract vastlegt. Het is bij contractvorming dus van groot belang om te weten welke ruimte de wet je biedt.
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste en wie kan daar een beroep op doen?
Over de toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste bestaat nogal wat verwarring. Het is (kortweg) van toepassing wanneer een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus geen BV, maar ook geen eenmanszaak) een woning koopt. Als de koop in dat geval niet schriftelijk is vastgelegd, is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen en kan de verkoper de woning dus nog gewoon aan een ander verkopen. Het schriftelijkheidsvereiste is bedoeld ter bescherming van de koper, maar kan de verkoper daar ook een beroep op doen. Een particuliere verkoper wel. Een professionele verkoper kan echter (zonodig in een kortgeding) gedwongen tot schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en zodoende tot verkoop van de woning.
Wanneer is er een vergunning nodig voor een verbouwing?
De uitgebreide check om vast te stellen of er een vergunning nodig is staat hier. De meest voorkomende verbouwingen waarvoor (onder voorwaarden) geen vergunning nodig is, zijn:
– uitbouwen op het achtererf;
– het plaatsen van een dakkapel;
– een interne, niet constructieve verbouwing
– het uitvoeren van normaal onderhoud
Wat houdt ontruimingsbescherming in?
De wet kent twee soorten huur van bedrijfsruimte. Huur in de zin van artikel 7:290 BW. Dat zijn bijvoorbeeld winkels en horecazaken. Huurders van dergelijke bedrijfsruimte genieten een aanzienlijke bescherming, onder meer voor wat betreft de duur van de overeenkomst en de mogelijkheden tot beëindiging daarvan. Bedrijfsruimte die niet onder de werking van 7:290 BW valt, valt onder artikel 7:230a BW. Huurders van dergelijke bedrijfsruimte hebben aanzienlijk minder wettelijke bescherming. De wet kent hen ontruimingsbescherming toe. Dat houdt kortweg in dat de huurder de kantonrechter kan verzoeken om zijn verplichting tot ontruiming van de bedrijfsruimte met een jaar kan verlangen. De rechter beslist op basis van een belangenafweging van de verhuurder en de huurder. Het verzoek tot verlenging kan in totaal drie keer worden gedaan, waarbij wordt opgemerkt dat de kans van slagen telkens afneemt.
Wie is na levering aansprakelijk voor onverwachte eigenschappen van de woning?
De wet bepaalt dat de koper de eigenschappen mag verwachten die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Daar wordt in de NVM-koopakte echter vanaf geweken. Daarin is een exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid) van de verkoper opgenomen. Die exoneratie houdt in dat de woning zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee wordt het risico bij koper gelegd. De verkoper garandeert echter tevens dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dat biedt de koper enig comfort, ware het niet dat die garantie vervolgens met tal van aanvullende clausules (ouderdomsclausule, asbestclausule, niet-zelfbewoningsclausule) nagenoeg volledig wordt uitgehold. Het komt er kort gezegd op neer dat onverwachte eigenschappen van de woning die zich na levering voordoen voor rekening en risico voor de koper komen. Dat is natuurlijk anders als de verkoper met opzet handelt.
