Huur of gebruiksovereenkomst?

Gepubliceerd op 24-12-2018 — Geschreven door Roderick Beuker

Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst is geen ondertekening van een contract vereist. Er is al sprake van een huurovereenkomst als partijen het gebruik van een zaak en een tegenprestatie daarvoor overeengekomen zijn. Is eenmaal een huurovereenkomst tot stand gekomen, dan kan de huurder een beroep doen op de bescherming die de wet hem biedt. Met name de huurder van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (veelal winkels en horeca) geniet veel bescherming. Omdat die bescherming dwingend recht betreft, kan de huurder van die bescherming afwijkende bepalingen vernietigen (tenzij de kantonrechter zijn goedkeuring aan die afwijking verleent). De creatieve oplossingen om aan die bescherming – met name ten aanzien van de mogelijkheden tot huurbeëindiging – te ontkomen, hebben niet altijd het gewenst effect.

Gebruiksovereenkomst

Een vergoeding van onkosten verband houdend met het gebruik van de zaak wordt niet als tegenprestatie aangemerkt. Dan is dus geen sprake van huur, maar van een gebruiksvergoeding/gebruiksovereenkomst. Een gebruiker heeft nauwelijks en in ieder geval aanzienlijk minder bescherming dan een huurder. De gebruiksovereenkomst kan dus veel makkelijker worden beëindigd dan de huurovereenkomst. In situaties waarin beëindiging van de huur op ieder moment gewenst is, wordt geregeld van een dergelijke constructie gebruik gemaakt. Dat is op zich geen gekke gedachte, ware het niet dat dat wel zorgvuldig moet worden aangepakt. En dat is niet altijd het geval. Het gaat vooral mis als de pandeigenaar toch net iets meer dan de kosten voor het gebruik wil ontvangen. Die paar extra euro’s kan hem duur komen te staan.

Huur of onkostenvergoeding?

In een kortgedingprocedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden waren partijen een maandelijkse vergoeding van EUR 120,– voor het gebruik van een boerderij overeengekomen. Het betrof anti-kraak van een boerderij met aardbevingsschade. Volgens het Hof was onvoldoende komen vast te staan dat dat bedrag uitsluitend zag op een onkostenvergoeding.  Overigens werd de verhuurder in dit geval gered. Het Hof meende dat weliswaar sprake was van huur, maar wel naar de aard van korte duur. De ontruiming van de boerderij werd om die reden alsnog toegewezen.

Tijdelijke verhuur onroerend goed

Er zijn meerdere manieren om uw onroerend veilig tijdelijk te verhuren. Een gebruiksovereenkomst is mogelijk, maar er zijn ook andere opties waarbij de vergoeding niet tot de kosten voor gebruik teruggebracht hoeven te worden. Welke optie (het meest) geschikt is, wordt met name bepaald door de vraag of sprake is van verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de specifieke omstandigheden van het geval.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over de (ver)huur van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].