Levert een funderingsgebrek non-conformiteit op?
Gepubliceerd op 20-05-2019 — Geschreven door Roderick Beuker
Veel geschillen met betrekking tot de (ver)koop van woningen houden verband met de zogenoemde “non-conformiteit”, een juridische term die kortweg neerkomt op de vraag of de woning voldoet aan hetgeen de koper daar op basis van (onder meer) de koopovereenkomst van mocht verwachten. Die non-conformiteit, bijvoorbeeld als gevolg van een funderingsgebrek, in is in de wet geregeld in artikel 7:17 BW. Daar wordt in de NVM-koopakte echter van afgeweken.
Artikel 6.1 en 6.3 van de NVM-koopakte
Die afwijking is opgenomen artikel 6.1 en 6.3 van de huidige NVM-koopakte (5.1 en 5.3 van de oude). Het komt er in het kort op neer dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken (artikel 6.1), maar wel garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (artikel 6.3). Die garantie is dan weer beperkt in die zin dat die niet geldt voor gebreken die de koper ten tijde van de koop kenbaar konden zijn.
De vraag die dus in veel geschillen beantwoord dient te worden is of sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning en of dat gebrek dan op het moment van koop al aan de koper kenbaar was.
Funderingsgebrek
In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 14 mei uitspraak is gedaan, ging het om gebreken aan de fundering. Ten aanzien daarvan stelt het Hof vast dat de fundering zodanig slecht was dat die inderdaad aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder komt het Hof tot de conclusie dat de koper die gebreken alleen door destructief onderzoek had kunnen achterhalen. Dat had redelijkerwijs niet van koper gevergd kunnen worden. Het Hof oordeelt kortom dat de funderingsgebreken non-conformiteit meebrengen.
Klachtplicht
Op grond van artikel 7:23 BW is de koper wel gehouden om binnen bekwame tijd te klagen over het betreffende gebrek. Bij koop van een woning door particulieren wordt klagen binnen twee maanden doorgaans als tijdig aangemerkt. In de casus bij het Hof Den Haag had de koper tijdig geklaagd.
Schade
Ter vaststelling van de schade heeft het Hof een deskundige aangesteld om te beoordelen wat ten tijde van koop de waarde van de woning was met en zonder funderingsgebreken.
Advocaat Vastgoed
Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].