Normaal gebruik

Gepubliceerd op 09-05-2019 — Geschreven door Roderick Beuker

Voor verkoop van woningen buiten Amsterdam wordt in de regel gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. In artikel 1.1 van die koopakte wordt het verkochte omschreven als: “het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden (…)”. Artikelen 6.1 en 6.3 zijn de meest belangrijke bepalingen voor wat betreft de risico’s ten aanzien van de staat van het verkochte. Artikel 6.3 kwalificeert kort gezegd als een garantie van de verkoper dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik.

Artikel 6.1:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

Het komt er op neer dat de koper de woning accepteert zoals die is.

Artikel 6.3 biedt de koper daarentegen weer enige zekerheid:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik (…).” Geregeld ontstaan discussies over wat als “normaal gebruik” heeft te gelden. In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 7 mei uitspraak werd gedaan, ging het echter om de vraag waar die normaal gebruik-garantie op ziet.

Funda

Op Funda stond het volgende aangeboden (uiteraard met de disclaimer “vrijblijvende objectinformatie“):

“(…)

Het halfvrijstaande huis (…)

Drie slaapkamers (..), toilet en douche (…)

Achter het hoofdhuis bevindt zich nog een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet. (…)

(…) woonoppervlakte 95 m2

(…)

Huidig gebruik woonruimte

Huidige bestemming woonruimte”

Bestemming

Nadat zij de recreatiewoning in de zomer van 2014 hadden gehuurd, hebben bekenden van de eigenaar het gekocht. In artikel 1.1. van de koopakte werd het verkochte omschreven als “perceel grond met woning en verdere aanhorigheden“. In artikel 6.3 werd opgenomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als “recreatiewoning“.

Na levering kwamen de kopers er – naar aanleiding van een aanvraag bij de gemeente om het bijgebouw ingrijpend te mogen verbouwen – achter dat het bijgebouw niet als recreatiewoning gebruikt mag worden. Dat gold alleen voor het hoofdgebouw.

Normaal gebruik garantie

Zij stelden zich vervolgens op het standpunt dat zij – mede op basis van de inhoud van de verkoopbrochure, de feitelijke inrichting van het bijgebouw en het gebruik daarvan toen zij de woning huurden – mochten verwachten dat ook het bijgebouw als recreatiewoning gebruikt mocht worden.

Het Hof oordeelt anders. Het bijgebouw valt onder de aanhorigheden bij de woning. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor “normaal gebruik als recreatiewoning’, betekent niet dat ook alle op het perceel aanwezige aanhorigheden afzonderlijk bestemd en geschikt zijn voor gebruik als recreatiewoningen. Op grond van de akte was voldoende duidelijk dat het hier slechts om één recreatiewoning ging.

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].