Overeenkomst of afbreken onderhandelingen toegestaan?
Gepubliceerd op 16-05-2019 — Geschreven door Roderick Beuker
In een vrij recente procedure bij het Hof Den Bosch stelden de eigenaren van een perceel grond zich op het standpunt dat er een overeenkomst tot verkoop van die grond aan de gemeente Waalwijk tot stand gekomen was, althans dat de gemeente de al maanden lopende onderhandelingen niet zomaar mocht afbreken. Dergelijke vragen; of er een overeenkomst tot stand gekomen is en of de onderhandelingen mogen worden afgebroken, worden ons geregeld voorgelegd. Het leek ons daarom zinnig om de afwegingen in dat kader eens op een rijtje te zetten.
Vormvrij
De totstandkoming van overeenkomsten is in beginsel vormvrij. Afspraken hoeven dus niet op schrift te worden vastgelegd. Om later zonodig te kunnen bewijzen wat er is afgesproken, is het natuurlijk wel verstandig om dat te doen. Dat hoeft niet in een formele akte, maar kan ook per mail of whatsapp. Dat overeenkomsten ook mondeling tot stand kunnen komen, brengt niet alleen vaak discussies mee over de vraag wat er overeengekomen is, maar ook of er al sprake is van een overeenkomst.
Onderhandelingen
Aan veel overeenkomsten gaat een fase van onderhandelen vooraf. Dat kunnen langdurige trajecten zijn waarin ook de nodige kosten worden gemaakt. In de meeste gevallen kunnen de onderhandelingen echter gewoon worden afgebroken. Dit is slechts anders als dat onaanvaardbaar zou zijn, bijvoorbeeld door het opgewekt vertrouwen bij de wederpartij dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Die drempel is niet eenvoudig te nemen en werd (hoewel er maandenlang intensief was onderhandeld) in voornoemde zaak bij het Hof Den Bosch ook niet genomen.
Totstandkoming overeenkomst
De onderhandelingen vaak pas afgerond als de contracten getekend zijn. Partijen zijn zich er niet altijd van bewust dat er tijdens de onderhandelingen al een overeenkomst tot stand kan komen, namelijk wanneer er onvoorwaardelijke overeenstemming bestaat over de zogenoemde “essentialia” van de overeenkomst. Het gaat om afspraken over de kern van de overeenkomst. Wat die “essentialia” zijn, hangt af van het soort overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Bij koop zijn dat bijvoorbeeld in ieder geval het object en de prijs, maar ook andere onderdelen van de deal kunnen als essentialia kwalificeren. In de procedure bij het Hof Den Bosch waren dat bijvoorbeeld ook de kosten voor sanering van de grond.
Het is uiteraard van belang om helder in beeld te hebben of er al een overeenkomst is. De onderhandelingen nadien afbreken, kan namelijk financieel ingrijpende gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld bleek in een procedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.
Aanvulling wet en redelijkheid en billijkheid
Als er na een akkoord op de essentialia, de kern van de overeenkomst, een discussie ontstaat over enkele randvoorwaarden betekent dat nog niet dat er (toch) geen overeenkomst is. Die randvoorwaarden kunnen zonodig worden aangevuld op basis van de wet en redelijkheid en billijkheid.
Schriftelijkheidsvereiste
Slechts in enkele gevallen bestaan er een uitzondering op het beginsel dat overeenkomsten vormvrij tot stand komen. Het meest bekende voorbeeld is het vereiste van schriftelijkheid bij de (ver)koop van woningen. Dat vereiste heeft echter niet zo’n brede werking als vaak wordt gedacht. Dat schriftelijkheidsvereiste geldt alleen bij de koop van:
- een tot woning bestemde onroerende zaak
- door een natuurlijk persoon
- die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Advocaat contractenrecht
Heeft u een vraag over de totstandkoming van een overeenkomst of afbreken van onderhandelingen? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot contractvorming of de uitvoering daarvan? Dan kunt u altijd even vrijblijvend contact opnemen met Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op [email protected]. Het is ook mogelijk om onderstaand contactformulier in te vullen. Dan nemen wij contact met u op.