Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?

Gepubliceerd op 19-12-2018 — Geschreven door Roderick Beuker

Het beginsel van contractvrijheid brengt niet alleen mee dat je mag contracteren met wie en (tot op zekere hoogte) waarover je wil, maar ook dat dat vormvrij kan. Overeenkomsten kunnen in een contract worden vastgelegd, maar ook mondeling, op een kladje, per e-mail of whatsapp tot stand komen. Dat geldt ook voor koop. Op de vormvrijheid van koopovereenkomsten bestaat echter een uitzondering. De wet stelt dat de koop voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Typische wetteksten, waarbij veel niet-juristen zich (begrijpelijk) afvragen wat hier nu staat. We krijgen daar dan ook geregeld vragen over.

Drie criteria voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste

1) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan.

Hoewel dit criterium wat ruimer is omschreven, gaat het doorgaans kort gezegd om woningen. De situatie ten tijde van de verkoop is doorslaggevend, niet wat de koper met het pand wil doen. Verkoop van een pand dat als bedrijfsruimte is/zal worden gebruikt, hoeft niet schriftelijk en kan dus ook mondeling tot stand komen

2) verkoop aan een natuurlijk persoon.

Het schriftelijkheidsvereiste is dus niet van toepassing bij verkoop aan een rechtspersoon. Een verkoper van een woning dient zich er bewust van te zijn dat de verkoop aan (bijvoorbeeld) een BV dus mondeling tot stand kan komen.

3) die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Als de persoon die de woning koopt wel handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing, zoals de Rechtbank Amsterdam onlangs nog heeft bevestigd.

Wanneer is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan?

Het is niet altijd duidelijk wat als schriftelijk geldt. In rechtspraak is e-mailverkeer bijvoorbeeld als schriftelijk gekwalificeerd of daaraan gelijkgesteld. Briefwisseling, whatsapp en e-mailcorrespondentie kwalificeren echter niet als schriftelijk in de zin van het schriftelijkheidsvereiste. Dat vergt een door beide partijen ondertekende akte. Twee afzonderlijke stukken met de handtekening van de koper op de ene akte en die van de verkoper op de andere akte is onvoldoende. Een akte die door een partij is ondertekend , waar vervolgens de andere partij per whatsapp akkoord op geeft, is evenzeer onvoldoende (volgens de Rechtbank Limburg begin dit jaar).

Die akte kan overigens wel digitaal ondertekend worden, maar daar is speciale software voor ontwikkeld.

Wat is het gevolg als er ten onrechte niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan?

De sanctie op niet-naleving van het schriftelijkheidsvereiste is nietigheid. Dat betekent dat als die eis geldt, maar niet is nagekomen, er simpelweg geen koopovereenkomst tot stand gekomen is.

Dat betekent evenwel niet dat er geen enkele aanspraak (bijvoorbeeld uit hoofde van onrechtmatig handelen) mogelijk is als de wederpartij op het laatste moment besluit af te haken en je al wel aanzienlijke kosten hebt gemaakt.

Wie komt de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste toe?

Het schriftelijkheidsvereiste is in beginsel bedoeld ter bescherming van de consument-koper. De Hoge Raad heeft echter uitgemaakt dat als aan de daarvoor geldende criteria is voldaan, ook de particulier verkoper een beroep op die bescherming kan doen.

Als de verkoper een professionele partij is, is weliswaar geen koopovereenkomst tot stand gekomen, maar zou die mogelijk tot de schriftelijke vastlegging van de koop gedwongen kunnen worden. Dat vergt dan wel dat overeenstemming bewezen kan worden.

Koop-/aannemingsovereenkomst

Voor de volledigheid merk ik nog op dat dit schriftelijkheidsvereiste niet alleen geldt voor de (ver)koop van bestaande woningen, maar ook voor aannemingsovereenkomsten voor nog te bouwen woningen in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:766 BW).

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].