Categorie: Krakers

Huur of gebruiksovereenkomst?

Posted on by Roderick Beuker

Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst is geen ondertekening van een contract vereist. Er is al sprake van een huurovereenkomst als partijen het gebruik van een zaak en een tegenprestatie daarvoor overeengekomen zijn. Is eenmaal een huurovereenkomst tot stand gekomen, dan kan de huurder een beroep doen op de bescherming die de wet hem biedt. Met name de huurder van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (veelal winkels en horeca) geniet veel bescherming. Omdat die bescherming dwingend recht betreft, kan de huurder van die bescherming afwijkende bepalingen vernietigen (tenzij de kantonrechter zijn goedkeuring aan die afwijking verleent). De creatieve oplossingen om aan die bescherming – met name ten aanzien van de mogelijkheden tot huurbeëindiging – te ontkomen, hebben niet altijd het gewenst effect.

Gebruiksovereenkomst

Een vergoeding van onkosten verband houdend met het gebruik van de zaak wordt niet als tegenprestatie aangemerkt. Dan is dus geen sprake van huur, maar van een gebruiksvergoeding/gebruiksovereenkomst. Een gebruiker heeft nauwelijks en in ieder geval aanzienlijk minder bescherming dan een huurder. De gebruiksovereenkomst kan dus veel makkelijker worden beëindigd dan de huurovereenkomst. In situaties waarin beëindiging van de huur op ieder moment gewenst is, wordt geregeld van een dergelijke constructie gebruik gemaakt. Dat is op zich geen gekke gedachte, ware het niet dat dat wel zorgvuldig moet worden aangepakt. En dat is niet altijd het geval. Het gaat vooral mis als de pandeigenaar toch net iets meer dan de kosten voor het gebruik wil ontvangen. Die paar extra euro’s kan hem duur komen te staan.

Huur of onkostenvergoeding?

In een kortgedingprocedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden waren partijen een maandelijkse vergoeding van EUR 120,– voor het gebruik van een boerderij overeengekomen. Het betrof anti-kraak van een boerderij met aardbevingsschade. Volgens het Hof was onvoldoende komen vast te staan dat dat bedrag uitsluitend zag op een onkostenvergoeding.  Overigens werd de verhuurder in dit geval gered. Het Hof meende dat weliswaar sprake was van huur, maar wel naar de aard van korte duur. De ontruiming van de boerderij werd om die reden alsnog toegewezen.

Tijdelijke verhuur onroerend goed

Er zijn meerdere manieren om uw onroerend veilig tijdelijk te verhuren. Een gebruiksovereenkomst is mogelijk, maar er zijn ook andere opties waarbij de vergoeding niet tot de kosten voor gebruik teruggebracht hoeven te worden. Welke optie (het meest) geschikt is, wordt met name bepaald door de vraag of sprake is van verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de specifieke omstandigheden van het geval.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over de (ver)huur van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Contactformulier

We are here

Posted on by Roderick Beuker

De groep “We are here” trekt al 6 jaar krakend door Amsterdam. Onlangs heeft de groep een pand aan de Huddestraat in de Weesperbuurt gekraakt. Keer op keer blijkt kraak moeilijk te voorkomen, zelfs als maatregelen tegen (tijdelijke) leegstand zijn getroffen. Het is dan zaak de krakers er natuurlijk zo snel mogelijk en tegen zo laag mogelijke kosten uit te krijgen. Geen van de kosten zijn immers te verhalen op de krakers.

Aangifte krakers

De eerste stap is om aangifte te doen. En niet alleen van huisvredebreuk, maar ook van vernieling. Voor de aangifte bestaat een formulier waaruit blijkt welke stukken de politie daarbij vraagt. Om je onnodig veel moeite te besparen, doe je er goed aan om die stukken voor aangifte te verzamelen en mee te nemen.

OM, voeging

In het beste geval – of liever: het minst slechte scenario – geeft de kraakofficier urgentie aan ontruiming van jouw pand en gaat het OM snel tot actie over. De krakers worden dan aangeschreven en krijgen een week om de ontruiming in kort geding aan te vechten. Doen ze dat, dan kun je je aan de zijde van het OM als partij in die zaak “voegen”. Je wordt dan zelf procespartij, waardoor ook jouw belangen worden meegewogen.

Kort geding ontruiming

Het komt echter ook voor – hoe vreemd dat moge klinken – dat het OM minder voortvarend handelt. Naast aangifte zul je de krakers daarom ook zelf moeten sommeren om jouw pand te ontruimen. Dat doen ze niet vrijwillig. Als het OM niets doet, moet je zelf een kortgeding tot ontruiming starten. Hou er rekening mee dat als jij wel in actie komt, het OM geen verdere actie zal ondernemen.

Huisrecht

In kortgeding zal de voorzieningenrechter beoordelen of er grond voor ontruiming is. Ook dat klinkt onwerkelijk, maar bij een belangenafweging kan het zogenoemde huisrecht van de krakers zwaarder wegen.

Risico op leegstand

Die afweging van belangen valt niet altijd in het voordeel van de eigenaar uit, zo bleek bijvoorbeeld in een zaak die in juni 2018 bij het Gerechtshof in Amsterdam speelde. Daarbij kon de eigenaar niet of onvoldoende aannemelijk maken wat hij na ontruiming met het pand ging doen. Dat was voor de Voorzieningenrechter reden om zijn vordering tot ontruiming af te wijzen. Een ontruimingskortgeding is dus niet altijd een gelopen race.

Schade

In het ontruimingskortgeding kan ook een voorschot op de vergoeding van eventuele schade als gevolg van het kraken gevorderd worden. Die vordering leidt echter wel tot hogere griffiekosten en wordt in de praktijk nooit voldaan.

Ontruiming

Als je vordering wordt toegewezen, zal de deurwaarder de krakers zonodig met behulp van politie ontruimen.

Vragen

Voor vragen kunt u altijd contact opnemen met Roderick Beuker. Heeft u te maken met krakers in uw pand? Wij hebben een modeldagvaarding ter ontruiming van krakers in de kast liggen, zodat we de kosten daarvoor tot een minimum kunnen beperken.