Auteur: Roderick Beuker

Uitleg splitsingsakte

Posted on by Roderick Beuker

De splitsingsakte vormt het belangrijkste document te bepaling van de verhoudingen tussen de appartementseigenaren en hun rechten en plichten over en weer. Hoewel die aktes doorgaans zorgvuldig worden opgesteld, kan er toch discussie over de uitleg en toepassing daarvan ontstaan. In een procedure bij de rechtbank Noord-Holland ging de discussie over de vraag of een appartement ondanks de bestemming “woning” toch voor periode een periode van minder dan twee maanden gebruikt mocht worden voor commerciële verhuur

Uitleg splitsingsakte

De rechtbank verwees naar het eerder door de Hoge Raad geformuleerde criterium voor de uitleg van een splitsingsakte.

Het gaat om de bedoeling die de bij de splitsing betrokken partijen destijds gehad hebben, zoals die in de akte tot uitdrukking is gebracht. Daarbij moet niet alleen naar de bepaling gekeken worden waar het geschil zich op toespitst, maar naar de de gehele inhoud van de akte (ook de tekening). Wat de juiste uitleg is, kan verder mede worden bepaald door de rechtsgevolgen van die uitleg, of het aannemelijk is dat partijen die rechtsgevolgen voor ogen hadden.

In dit geval was commerciële verhuur van appartementen voor korte periode toegestaan.

Strijd tussen splitsingsakte en -tekening

Deze uitlegmaatstaf geldt ook in geval van tegenstrijdigheid tussen de tekst van de akte en de tekening.

Advocaat appartementsrecht

Heeft u een geschil omtrent de uitleg van een splitsingsakte, tegenstrijdigheid tussen de akte en splitsingstekening of anderszins een VvE gerelateerd geschil, kunt altijd even vrijblijvend bellen (020-2442325) of mailen ([email protected]).

Naar nieuws

Contactformulier

Levert een funderingsgebrek non-conformiteit op?

Posted on by Roderick Beuker

Veel geschillen met betrekking tot de (ver)koop van woningen houden verband met de zogenoemde “non-conformiteit”, een juridische term die kortweg neerkomt op de vraag of de woning voldoet aan hetgeen de koper daar op basis van (onder meer) de koopovereenkomst van mocht verwachten. Die non-conformiteit, bijvoorbeeld als gevolg van een funderingsgebrek, in is in de wet geregeld in artikel 7:17 BW. Daar wordt in de NVM-koopakte echter van afgeweken.

Artikel 6.1 en 6.3 van de NVM-koopakte

Die afwijking is opgenomen artikel 6.1 en 6.3 van de huidige NVM-koopakte (5.1 en 5.3 van de oude). Het komt er in het kort op neer dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken (artikel 6.1), maar wel garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (artikel 6.3). Die garantie is dan weer beperkt in die zin dat die niet geldt voor gebreken die de koper ten tijde van de koop kenbaar konden zijn.

De vraag die dus in veel geschillen beantwoord dient te worden is of sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning en of dat gebrek dan op het moment van koop al aan de koper kenbaar was.

Funderingsgebrek

In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 14 mei uitspraak is gedaan, ging het om gebreken aan de fundering. Ten aanzien daarvan stelt het Hof vast dat de fundering zodanig slecht was dat die inderdaad aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder komt het Hof tot de conclusie dat de koper die gebreken alleen door destructief onderzoek had kunnen achterhalen. Dat had redelijkerwijs niet van koper gevergd kunnen worden. Het Hof oordeelt kortom dat de funderingsgebreken non-conformiteit meebrengen.

Klachtplicht

Op grond van artikel 7:23 BW is de koper wel gehouden om binnen bekwame tijd te klagen over het betreffende gebrek. Bij koop van een woning door particulieren wordt klagen binnen twee maanden doorgaans als tijdig aangemerkt. In de casus bij het Hof Den Haag had de koper tijdig geklaagd.

Schade

Ter vaststelling van de schade heeft het Hof een deskundige aangesteld om te beoordelen wat ten tijde van koop de waarde van de woning was met en zonder funderingsgebreken.

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Naar nieuws

Contactformulier

Overeenkomst of afbreken onderhandelingen toegestaan?

Posted on by Roderick Beuker

In een vrij recente procedure bij het Hof Den Bosch stelden de eigenaren van een perceel grond zich op het standpunt dat er een overeenkomst tot verkoop van die grond aan de gemeente Waalwijk tot stand gekomen was, althans dat de gemeente de al maanden lopende onderhandelingen niet zomaar mocht afbreken. Dergelijke vragen; of er een overeenkomst tot stand gekomen is en of de onderhandelingen mogen worden afgebroken, worden ons geregeld voorgelegd. Het leek ons daarom zinnig om de afwegingen in dat kader eens op een rijtje te zetten.

Vormvrij

De totstandkoming van overeenkomsten is in beginsel vormvrij. Afspraken hoeven dus niet op schrift te worden vastgelegd. Om later zonodig te kunnen bewijzen wat er is afgesproken, is het natuurlijk wel verstandig om dat te doen. Dat hoeft niet in een formele akte, maar kan ook per mail of whatsapp. Dat overeenkomsten ook mondeling tot stand kunnen komen, brengt niet alleen vaak discussies mee over de vraag wat er overeengekomen is, maar ook of er al sprake is van een overeenkomst.

Onderhandelingen

Aan veel overeenkomsten gaat een fase van onderhandelen vooraf. Dat kunnen langdurige trajecten zijn waarin ook de nodige kosten worden gemaakt. In de meeste gevallen kunnen de onderhandelingen echter gewoon worden afgebroken. Dit is slechts anders als dat onaanvaardbaar zou zijn, bijvoorbeeld door het opgewekt vertrouwen bij de wederpartij dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Die drempel is niet eenvoudig te nemen en werd (hoewel er maandenlang intensief was onderhandeld) in voornoemde zaak bij het Hof Den Bosch ook niet genomen.

Totstandkoming overeenkomst

De onderhandelingen vaak pas afgerond als de contracten getekend zijn. Partijen zijn zich er niet altijd van bewust dat er tijdens de onderhandelingen al een overeenkomst tot stand kan komen, namelijk wanneer er onvoorwaardelijke overeenstemming bestaat over de zogenoemde “essentialia” van de overeenkomst. Het gaat om afspraken over de kern van de overeenkomst. Wat die “essentialia” zijn, hangt af van het soort overeenkomst en de omstandigheden van het geval.  Bij koop zijn dat bijvoorbeeld in ieder geval het object en de prijs, maar ook andere onderdelen van de deal kunnen als essentialia kwalificeren. In de procedure bij het Hof Den Bosch waren dat bijvoorbeeld ook de kosten voor sanering van de grond.

Het is uiteraard van belang om helder in beeld te hebben of er al een overeenkomst is. De onderhandelingen nadien afbreken, kan namelijk financieel ingrijpende gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld bleek in een procedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Aanvulling wet en redelijkheid en billijkheid

Als er na een akkoord op de essentialia, de kern van de overeenkomst, een discussie ontstaat over enkele randvoorwaarden betekent dat nog niet dat er (toch) geen overeenkomst is. Die randvoorwaarden kunnen zonodig worden aangevuld op basis van de wet en redelijkheid en billijkheid.

Schriftelijkheidsvereiste

Slechts in enkele gevallen bestaan er een uitzondering op het beginsel dat overeenkomsten vormvrij tot stand komen. Het meest bekende voorbeeld is het vereiste van schriftelijkheid bij de (ver)koop van woningen. Dat vereiste heeft echter niet zo’n brede werking als vaak wordt gedacht. Dat schriftelijkheidsvereiste geldt alleen bij de koop van:

  1. een tot woning bestemde onroerende zaak
  2. door een natuurlijk persoon
  3. die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Advocaat contractenrecht

Heeft u een vraag over de totstandkoming van een overeenkomst of afbreken van onderhandelingen? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot contractvorming of de uitvoering daarvan? Dan kunt u altijd even vrijblijvend contact opnemen met Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op [email protected]. Het is ook mogelijk om  onderstaand contactformulier in te vullen. Dan nemen wij contact met u op.

Naar nieuws

Contactformulier

Wet Kwaliteitsborging Bouw (WKB)

Posted on by Roderick Beuker

Gisteren heeft de Eerste Kamer de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) aangenomen, een  nieuw stelsel voor toezicht op de bouw.

Versterking positie opdrachtgever

De wet beoogt – kort gezegd – de kwaliteit en veiligheid van bouwwerkzaamheden te vergroten en de positie van opdrachtgever ten opzichte van de aannemer te versterken. De voornaamste bescherming bestaat uit een scherpere kwaliteitscontrole door een onafhankelijke en gecertificeerde kwaliteitscontroleur en meer betrokkenheid van de gemeente. Grofweg bestaat die controle uit 4 fases:

  1. de kwalitieitscontroleur checkt het bouwplan op technische eisen, waarna de gemeente vergunning verleent
  2. de kwalitieitscontroleur checkt de wapening van het beton en de fundering bij aanvang van de bouw (de aannemer blijft overigens verantwoordelijk)
  3. de bouw wordt tijdens de realisatie gecontroleerd op (onder meer) constructie van de muren, vloeren en balkons en duurzaamheid (ventilatie, isolatie, energiezuinigheid)
  4. bij oplevering gaat het dossier naar de gemeente die uiteindelijk moet instemmen met ingebruikname

Voor welke werken geldt de wet?

De wet geldt voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1 (grondgebonden eengezinswoningen, recreatiewoningen, bedrijfshallen inclusief bijvoorbeeld een kantoor of kantine en fiets- en voetgangersbruggen), ter uitvoering waarvan een vergunning is vereist en die niet specifiek zijn uitgezonderd. Bij de realisatie hiervan dient dus een onafhankelijke en gecertificeerde kwaliteitscontroleur te worden ingeschakeld.

Aansprakelijkheid aannemer

Er wordt (onder meer) een lid aan artikel 7: 758 BW toegevoegd. Op grond van die aanvulling blijft de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die na oplevering zijn ontdekt en hem zijn toe te rekenen. De bewijslast ligt dan bij de aannemer. Als de opdrachtgever consument is, kan deze bepaling niet contractueel worden weggeschreven of beperkt. Ten opzichte van zakelijke opdrachtgevers bestaat hier meer ruimte voor.

Inwerkingtreding Wet Kwaliteitsborging Bouw

De inwerkingtreding was voorzien per 1 januari 2021, maar daar is nog geen duidelijkheid over.

Advocaat bouwrecht

Heeft u een vraag over de WKB? Of heeft u een andere bouwrechtgerelateerde vraag? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op [email protected]. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Naar nieuws

Contactformulier

Is het verstandig een nulmeting/vooropname uit te voeren?

Posted on by Roderick Beuker

Verbouwingen wekken geregeld ergernis bij de buren. De discussie kan vervolgens hoog oplopen als er schade ontstaat. Zeker bij werkzaamheden waarbij het ontstaan van schade een wezenlijk risico is, doen partijen er verstandig aan een nulmeting of vooropname uit te voeren. Daar gaan relatief geringe kosten mee gemoeid, maar die staan in geen verhouding tot het risico dat daarmee wordt beperkt. In een recente procedure bij de rechtbank Amsterdam werd op grond van een dergelijke vooropname een vordering van EUR 200.000 afgewezen.

Funderingswerkzaamheden

Het was een vrij klassiek geval, waarbij  de bewoners van nr. 32 werkzaamheden aan de fundering hebben laten uitvoeren om vervolgens een kelderbak aan te kunnen brengen.

Verzakking, scheurvorming

Na aanvang van de werkzaamheden is volgens de buren op nr. 30 schade ontstaan, welke zij hebben onderbouwd met een rapport van een deskundig bureau dat had vastgesteld dat er inderdaad sprake was van ernstige verzakking en scheurvorming als gevolg van de funderingswerkzaamheden.

Nulmeting/vooropname

Aan de hand van een nulmeting/vooropname kon echter eenvoudig aangetoond worden dat die schade al voorafgaand aan de funderingswerkzaamheden was ingetreden, op grond waarvan de vordering van EUR 200.000 werd afgewezen.

Geen onzorgvuldig handelen

Ten overvloede merkte de rechtbank nog op dat niet was komen vast te staan dat de bewoners van nr. 30 onzorgvuldig hadden gehandeld. Zij hadden afdoende voorzorgsmaatregelen getroffen en bij constatering van onvoorziene omstandigheden adequaat ingegrepen.

Mandelige muur

De zaak pakt voor de bewoners van nr. 30 mogelijk nog slechter uit, aangezien zij vermoedelijk (als er bewijs van betaling wordt ingebracht) ook veroordeeld worden om mee te betalen aan de kosten voor herstel van de mandelige muur,

Advocaat bouwrecht

Heeft u ook een vraag over schade als gevolg van bouwwerkzaamheden of een andere bouwgerelateerde kwestie? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op [email protected]. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Contactformulier

Voorkeursrecht geschonden?

Posted on by Roderick Beuker

Een voorkeursrecht, ook wel het recht van eerste koop genoemd, is bedoeld om de gerechtigde daarvan (vaak de huurder), de mogelijkheid te geven om het betreffende pand op enig moment te kopen. Wanneer dat moment zich aandient, is afhankelijk van wat partijen overeenkomen, zoals nog maar eens blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant van 8 mei.

Voorkeursrecht

Het ging om een voorkeursrecht in de huurovereenkomst tussen Hema als huurder en Hema Vastgoed als verhuurder. Uit die huurovereenkomst vloeide voort dat Hema het recht zou hebben om het pand te kopen als dat pand gedeeltelijk of zelfstandig zou worden verkocht. Ter voorkoming van misverstanden werd nog eens duidelijk gemaakt dat met verkoop ook werd bedoeld iedere andere rechtshandeling die tot een vergelijkbaar gevolg leidt.

Voorkeursrecht ziet niet op aandelentransactie

Hema meende dat haar voorkeursrecht dus ook gold als niet het pand, maar de aandelen in de moedervennootschap van Hema Vastgoed werden verkocht. De rechtbank deelde die mening niet en overwoog onder verwijzing naar de tekst en taalkundige betekenis van de overeenkomst tussen Hema en Hema Vastgoed dat die aandelentransactie daar niet onder valt. Als dat de bedoeling van Hema was geweest, had dat (meer) nadrukkelijk in de overeenkomst opgenomen moeten worden.

Het bewijst maar weer eens hoe belangrijk het is om zorgvuldig te werk te gaan bij het formuleren van een voorkeursrecht en/of andere contractsbepalingen.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over het voorkeursrecht of andere vastgoedgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

Naar nieuws

Contactformulier

Normaal gebruik

Posted on by Roderick Beuker

Voor verkoop van woningen buiten Amsterdam wordt in de regel gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. In artikel 1.1 van die koopakte wordt het verkochte omschreven als: “het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden (…)”. Artikelen 6.1 en 6.3 zijn de meest belangrijke bepalingen voor wat betreft de risico’s ten aanzien van de staat van het verkochte. Artikel 6.3 kwalificeert kort gezegd als een garantie van de verkoper dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik.

Artikel 6.1:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

Het komt er op neer dat de koper de woning accepteert zoals die is.

Artikel 6.3 biedt de koper daarentegen weer enige zekerheid:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik (…).” Geregeld ontstaan discussies over wat als “normaal gebruik” heeft te gelden. In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 7 mei uitspraak werd gedaan, ging het echter om de vraag waar die normaal gebruik-garantie op ziet.

Funda

Op Funda stond het volgende aangeboden (uiteraard met de disclaimer “vrijblijvende objectinformatie“):

“(…)

Het halfvrijstaande huis (…)

Drie slaapkamers (..), toilet en douche (…)

Achter het hoofdhuis bevindt zich nog een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet. (…)

(…) woonoppervlakte 95 m2

(…)

Huidig gebruik woonruimte

Huidige bestemming woonruimte”

Bestemming

Nadat zij de recreatiewoning in de zomer van 2014 hadden gehuurd, hebben bekenden van de eigenaar het gekocht. In artikel 1.1. van de koopakte werd het verkochte omschreven als “perceel grond met woning en verdere aanhorigheden“. In artikel 6.3 werd opgenomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als “recreatiewoning“.

Na levering kwamen de kopers er – naar aanleiding van een aanvraag bij de gemeente om het bijgebouw ingrijpend te mogen verbouwen – achter dat het bijgebouw niet als recreatiewoning gebruikt mag worden. Dat gold alleen voor het hoofdgebouw.

Normaal gebruik garantie

Zij stelden zich vervolgens op het standpunt dat zij – mede op basis van de inhoud van de verkoopbrochure, de feitelijke inrichting van het bijgebouw en het gebruik daarvan toen zij de woning huurden – mochten verwachten dat ook het bijgebouw als recreatiewoning gebruikt mocht worden.

Het Hof oordeelt anders. Het bijgebouw valt onder de aanhorigheden bij de woning. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor “normaal gebruik als recreatiewoning’, betekent niet dat ook alle op het perceel aanwezige aanhorigheden afzonderlijk bestemd en geschikt zijn voor gebruik als recreatiewoningen. Op grond van de akte was voldoende duidelijk dat het hier slechts om één recreatiewoning ging.

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

 

Contactformulier

Afbreken van onderhandelingen of opzegging van een aannemingsovereenkomst?

Posted on by Roderick Beuker

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding daarvan. Mondelinge aanvaarding of per e-mail, sms of whatsapp volstaat. Slechts in uitzonderingsgevallen is vereist dat de gemaakte afspraken schriftelijk (in een akte) worden vastgelegd. Dat geldt in ieder geval niet voor de totstandkoming van aannemingsovereenkomsten.

Aanbod

Het aanbod moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Dat betekent echter niet dat het tot in detail moet zijn uitgewerkt.

Een aanbod tot verbouwing van een villa in Spanje met een niet nader omschreven luxe afwerkingsniveau, globale indicatie van indeling en inrichting en zonder duidelijkheid over de te gebruiken materialen, waarbij de opdrachtgevers gaandeweg de verbouwing steeds verder in detail zouden laten weten wat zij exact willen voor een aanneemsom met verschillende stelposten is volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden voldoende bepaald.

Voor aanvang van de feitelijke uitvoering van dat werk hadden de opdrachtgevers echter een ander bedrijf gevonden dat het werk voor aanzienlijk minder uit zou kunnen voeren. De (zaakwaarnemer van) de opdrachtgevers liet de aannemer die het eerdere aanbod had gedaan daarop weten dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en dat verdere onderhandelingen zouden worden gestaakt.

Aanvaarding

De aanvaarding van een aanbod is vormvrij. In dit geval kwam uit tal van berichten van de opdrachtgevers aan de aannemer naar voren dat zij zijn aanbod voor uitvoering van het werk al hadden aanvaard. Er was dus al een overeenkomst tot stand gekomen. Het bericht van de (zaakwaarnemer van) opdrachtgevers – dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en dat verdere onderhandelingen zouden worden gestaakt – werd derhalve door het Hof gekwalificeerd als opzegging van de overeenkomst.

Gevolgen opzegging aannemingsovereenkomst

Als de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst opzegt, heeft de aannemer (op grond van artikel 7:764 lid 2 BW) recht op de aanneemsom minus de besparingen. De aannemer moet weliswaar enige duidelijkheid verschaffen over die besparingen, maar de bewijslast in dat verband rust op de opdrachtgever. In dit geval resulteerde dit in een betalingsverplichting van de opdrachtgevers aan de aannemer van zo’n EUR 90.000.

Advocaat bouwrecht

Heeft u ook een vraag over de totstandkoming of opzegging van een aannemingsovereenkomst? Of heeft u een andere bouwrechtgerelateerde vraag? Dan kunt u altijd contact opnemen met een advocaat bouwrecht van Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op [email protected]. Ook is het mogelijk om het onderstaande contactformulier in te vullen.

Contactformulier

Onderverhuur door curator niet toegestaan.

Posted on by Roderick Beuker

In het licht van het bericht dat de zoveelste retailer – dit keer Sissy Boy – in zwaar weer is komen te verkeren, wijzen wij nog eens op het arrest van november vorig jaar, waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het de curator niet vrij staat om een winkel zonder instemming van de eigenaar in gebruik aan een ander te geven. Die ingebruikgeving kwalificeert als onderverhuur en is – evenals voor de failliete huurder – ook voor de curator in de regel niet toegestaan.

Verbod op onderhuur

Verreweg de meeste huurovereenkomsten bevatten een verbod op onderhuur. Zo ook de huurovereenkomst die onderwerp was van de procedure bij de Hoge Raad in november vorig jaar.

Opzegging

Op grond van artikel 39 van de Faillissementswet kan de eigenaar de huurovereenkomst ingeval van faillissement van de huurder opzeggen. Dat had de eigenaar/verhuurder in dit geval gedaan, waardoor de huur op 30 november 2013 eindigde en de winkel op die datum ontruimd moest zijn.

Faillissementsverkoop en onderverhuur

Met het oog op een mogelijke doorstart had de curator de inventaris (en goodwill) van de failliete huurder aan een andere partij verkocht en die partij toegestaan om de winkel te gebruiken voor “faillissementsverkoop”.

Het enkele feit dat de inventaris van de failliet is verkocht, betekent echter niet dat de koper die inventaris vanuit de winkel van de failliete huurder kan/mag verkopen.

Op grond van het onderhuurverbod had de curator de winkel niet zonder instemming van de verhuurder aan een derde mogen verhuren of in gebruik mogen geven. Op grond van de opzegging had de winkel op 30 november 2013 ontruimd moeten zijn.

Vergoeding

In samenhang met enkele andere verwijten aan het adres van de curator werd zij persoonlijk aansprakelijk geacht voor de door de eigenaar geleden schade. Die schade werd begroot op de door de eigenaar misgelopen gebruiksvergoeding.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over faillissement van uw (ver)huurder of andere huurgerelateerde vragen? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Te laat? Geen ontruimingsbescherming.

Posted on by Roderick Beuker

Bedrijfsruimteverhuur in Nederland is opgedeeld in twee regimes: artikel 7:290 en 230a BW. Het eerste regime biedt de meeste bescherming en ziet hoofdzakelijk op (voor het publiek toegankelijke) winkels en horeca. Het tweede regime ziet op bedrijfsruimte die niet onder 7:290 valt, een restcategorie. Denk daarbij onder meer aan kantoren, praktijkruimtes, fabrieken, loodsen. Daarvoor geldt de zogenoemde ontruimingsbescherming.

Een huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW kan de kantonrechter in geval van opzegging van de huurovereenkomst verzoeken om de termijn voor ontruiming met maximaal een jaar te verlengen. De huurder kan dat verzoek in totaal drie keer doen. De maximale bescherming is dus drie jaar. Het eerste verzoek dient te worden gedaan uiterlijk binnen twee maanden na de datum waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd.

Termijn verlenging ontruimingsbescherming

Voor de verlenging van die ontruimingsbescherming geldt een andere termijn: het tweede en derde verzoek dienen uiterlijk een maand voor het verstrijken van de verlengde termijn te worden gedaan.

Bindende kracht

Beslissingen van de rechtbank in het kader van het eerste verzoek – bijvoorbeeld of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van 7:230a BW – hebben bindende kracht tussen partijen. Dat betekent dat partijen daar in eventuele latere procedures aan gebonden zijn.

Te laat, geen ontruimingsbescherming

In een procedure bij de Rechtbank Overijssel pakte dit verkeerd uit voor de huurder. De rechtbank had het eerste verzoek tot ontruimingsbescherming toegewezen en wel tot 1 maart 2019. Het verzoek tot verlenging van die termijn had een maand voor 1 maart 2019 ingediend moeten worden, maar was pas op 14 februari – en dus te laat – ingediend.

Vermoedelijk in een poging om onder de consequenties daarvan uit te komen, heeft de huurder (een viskwekerij) nog aangevoerd dat er geen sprake was van huur in de zin van artikel 7:230a BW, maar van pacht. Dat zou dan verdergaande bescherming moeten meebrengen. Dat betoog ging echter niet op. Al bij het eerste verzoek tot ontruimingsbescherming was namelijk al komen vast te staan dat sprake was van huur in de zin van artikel 7:230a BW. Gevolg: de huurder moest het pand ontruimen met alle schade van dien.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over ontruimingsbescherming of andere huurgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

Contactformulier

KLIC-melding of niet?

Posted on by Roderick Beuker

Beschadiging van kabels of leidingen als gevolg van grondwerkzaamheden kan ingrijpende gevolgen hebben. De Wion (Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten en netwerken) is bedoeld om dergelijke schade te voorkomen. In het kort komt het er op neer dat er bij mechanische graafwerkzaamheden een zogenoemde KLIC-melding gedaan moet worden. Aan de hand daarvan komt de ligging en daarmee het risico op beschadiging van kabels of leidingen in beeld. Zonodig (als de leidingen minder dan anderhalve meter diep liggen) moeten er voor aanvang van de graafwerkzaamheden proefsleuven gegraven worden. Er mag dan pas gegraven worden als de kabels/leidingen gevonden zijn.

Uitzondering meldplicht op grond van Wion

De meldplicht uit de Wion geldt niet voor handmatige graafwerkzaamheden. Verder geldt er een uitzondering voor graafwerkzaamheden met een maximale diepte van 50 cm in eigen grond van de graver. Bij graven in andermans grond moet altijd een KLIC-melding gedaan worden.

Toch onrechtmatig

Het enkele feit dat er geen meldplicht op grond van de Wion is, betekent echter niet dat er in alle andere gevallen geen KLIC-melding gedaan hoeft te worden. Dat blijkt nog maar eens uit een uitspraak van Rechtbank Midden Nederland van begin maart.

Het ging daarbij om schade aan een telefoonkabel als gevolg van het plaatsen van verkeersborden met behulp van zogenoemde grondpotten die niet machinaal 45 cm in de grond zijn gebracht. De Rechtbank heeft daarbij overwogen dat kabels (in de provincie Zuid-Holland) weliswaar 60 centimeter diep gelegd moeten worden, maar dat het verschil met de diepte van de grondpot dus maar 15 cm is. Daar komt bij dat die diepte van 60 cm om meerdere redenen geen garantie is: feitelijke omstandigheden kunnen het leggen van kabels en leiding op 60 cm onmogelijk maken en na verloop van tijd kan de ligging van kabels en leidingen zijn veranderd. De Wion schrijft voor dat kabels en leidingen op de kaart met een meter nauwkeurig moeten worden aangegeven. In het licht hiervan moet er rekening mee gehouden worden dat de telefoonkabel met de grondpot geraakt kan worden. Het achterwege laten van een KLIC-melding is in die situatie als onrechtmatig gekwalificeerd. Het enkele feit dat de KLIC-procedure te zeer belastend zou zijn, bracht daar voor de rechtbank geen verandering in.

Advocaat

Heeft u vragen over de (verplichting tot het doen van een) KLIC-melding? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

 

Schade door weigering vergunning

Posted on by Roderick Beuker

Koop- en aannemingsovereenkomsten bevatten geregeld (en met goede reden) bepalingen met betrekking tot de voor het project en de beoogde bestemming vereiste vergunning. Vaak in de vorm van een voorwaarde inhoudende dat de overeenkomst wordt ontbonden als de bewuste vergunning niet op een bepaalde datum is verleend. Het spreekt voor zich dat afwijzing van de vergunningsaanvraag bepalend is voor de ontwikkeling. Maar ook het niet tijdig verlenen van de voor het project vereiste vergunningen kan al ingrijpende gevolgen hebben. Voor de vraag of dat een grond voor vergoeding van schade door de overheid oplevert, is van belang of het handelen van de overheid als onrechtmatig kan worden gekwalificeerd.

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarbij de aanvrager van een (afgewezen) vergunning een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van onrechtmatige besluitvorming had ingediend. In zijn overwegingen heeft de Hoge Raad de kaders daarvoor nog eens helder geschetst.

Besluit wordt vernietigd

Als het besluit tot afwijzing van de aanvraag door de bestuursrechter wordt vernietigd, staat de onrechtmatigheid vast. Dat betekent overigens nog niet dat iedere vordering tot vergoeding van schade wordt toegewezen. Daarvoor zal ook het causaal verband tussen het onrechtmatige besluit en de schade aannemelijk gemaakt moeten worden.

Causaal verband

Uitspraken van de Hoge Raad en het Hof Den Haag van respectievelijk 15 en 19 maart bevestigen nog eens dat de vraag of een onrechtmatig besluit tot schade heeft geleid en, zo ja, welke, wordt vastgesteld door een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als het onrechtmatige besluit achterwege was gebleven. Als een bestuursorgaan na het onrechtmatig besluit een nieuw rechtmatig besluit neemt, hangt het dus van de inhoud van dat nieuwe besluit af of sprake is van schade. Verkeert de aanvrager op basis van dat nieuwe besluit in dezelfde situatie, is van schade geen sprake.

Besluit is te laat genomen

Anders dan bij vernietiging betekent een te laat besluit nog niet dat sprake is van onrechtmatig overheidshandelen. Of daarvan wel of geen sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn bijvoorbeeld (het onbenut laten van) de mogelijkheid om de termijn voor besluitvorming te verlengen, het moeten afwachten van noodzakelijke adviezen voor een zorgvuldige besluitvorming en kennis van de belangen van de aanvrager.

Verlening van vergunning van rechtswege

Overschrijding van de beslistermijn brengt overigens in bepaalde gevallen mee dat er van rechtswege een begunstigend besluit ten aanzien van de vergunningsaanvraag wordt genomen. Denk daarbij met name aan de aanvraag van een omgevingsvergunning die niet in strijd is met het bestemmingsplan.

In het arrest van afgelopen vrijdag was van een dergelijke situatie sprake. De Hoge Raad heeft opgemerkt dat een overheidsorgaan ook onrechtmatig kan handelen door de aanvrager er niet van in kennis te stellen dat de aangevraagde vergunning van rechtswege is verleend. Om in dat geval van onrechtmatig (overheids)handelen te kunnen spreken zijn echter evenzeer bijkomende omstandigheden vereist. Die waren niet aangevoerd waardoor de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vordering tot vergoeding van schade terecht was afgewezen.

Advocaat Bestuursrecht

Heeft u vragen over de mogelijkheid tot verhaal van schade als gevolg van het afwijzen van of uitblijven van een besluit op uw vergunningsaanvraag? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

Contactformulier

Huur of gebruiksovereenkomst?

Posted on by Roderick Beuker

Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst is geen ondertekening van een contract vereist. Er is al sprake van een huurovereenkomst als partijen het gebruik van een zaak en een tegenprestatie daarvoor overeengekomen zijn. Is eenmaal een huurovereenkomst tot stand gekomen, dan kan de huurder een beroep doen op de bescherming die de wet hem biedt. Met name de huurder van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (veelal winkels en horeca) geniet veel bescherming. Omdat die bescherming dwingend recht betreft, kan de huurder van die bescherming afwijkende bepalingen vernietigen (tenzij de kantonrechter zijn goedkeuring aan die afwijking verleent). De creatieve oplossingen om aan die bescherming – met name ten aanzien van de mogelijkheden tot huurbeëindiging – te ontkomen, hebben niet altijd het gewenst effect.

Gebruiksovereenkomst

Een vergoeding van onkosten verband houdend met het gebruik van de zaak wordt niet als tegenprestatie aangemerkt. Dan is dus geen sprake van huur, maar van een gebruiksvergoeding/gebruiksovereenkomst. Een gebruiker heeft nauwelijks en in ieder geval aanzienlijk minder bescherming dan een huurder. De gebruiksovereenkomst kan dus veel makkelijker worden beëindigd dan de huurovereenkomst. In situaties waarin beëindiging van de huur op ieder moment gewenst is, wordt geregeld van een dergelijke constructie gebruik gemaakt. Dat is op zich geen gekke gedachte, ware het niet dat dat wel zorgvuldig moet worden aangepakt. En dat is niet altijd het geval. Het gaat vooral mis als de pandeigenaar toch net iets meer dan de kosten voor het gebruik wil ontvangen. Die paar extra euro’s kan hem duur komen te staan.

Huur of onkostenvergoeding?

In een kortgedingprocedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden waren partijen een maandelijkse vergoeding van EUR 120,– voor het gebruik van een boerderij overeengekomen. Het betrof anti-kraak van een boerderij met aardbevingsschade. Volgens het Hof was onvoldoende komen vast te staan dat dat bedrag uitsluitend zag op een onkostenvergoeding.  Overigens werd de verhuurder in dit geval gered. Het Hof meende dat weliswaar sprake was van huur, maar wel naar de aard van korte duur. De ontruiming van de boerderij werd om die reden alsnog toegewezen.

Tijdelijke verhuur onroerend goed

Er zijn meerdere manieren om uw onroerend veilig tijdelijk te verhuren. Een gebruiksovereenkomst is mogelijk, maar er zijn ook andere opties waarbij de vergoeding niet tot de kosten voor gebruik teruggebracht hoeven te worden. Welke optie (het meest) geschikt is, wordt met name bepaald door de vraag of sprake is van verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de specifieke omstandigheden van het geval.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over de (ver)huur van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Contactformulier

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?

Posted on by Roderick Beuker

Het beginsel van contractvrijheid brengt niet alleen mee dat je mag contracteren met wie en (tot op zekere hoogte) waarover je wil, maar ook dat dat vormvrij kan. Overeenkomsten kunnen in een contract worden vastgelegd, maar ook mondeling, op een kladje, per e-mail of whatsapp tot stand komen. Dat geldt ook voor koop. Op de vormvrijheid van koopovereenkomsten bestaat echter een uitzondering. De wet stelt dat de koop voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Typische wetteksten, waarbij veel niet-juristen zich (begrijpelijk) afvragen wat hier nu staat. We krijgen daar dan ook geregeld vragen over.

Drie criteria voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste

1) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan.

Hoewel dit criterium wat ruimer is omschreven, gaat het doorgaans kort gezegd om woningen. De situatie ten tijde van de verkoop is doorslaggevend, niet wat de koper met het pand wil doen. Verkoop van een pand dat als bedrijfsruimte is/zal worden gebruikt, hoeft niet schriftelijk en kan dus ook mondeling tot stand komen

2) verkoop aan een natuurlijk persoon.

Het schriftelijkheidsvereiste is dus niet van toepassing bij verkoop aan een rechtspersoon. Een verkoper van een woning dient zich er bewust van te zijn dat de verkoop aan (bijvoorbeeld) een BV dus mondeling tot stand kan komen.

3) die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Als de persoon die de woning koopt wel handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing, zoals de Rechtbank Amsterdam onlangs nog heeft bevestigd.

Wanneer is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan?

Het is niet altijd duidelijk wat als schriftelijk geldt. In rechtspraak is e-mailverkeer bijvoorbeeld als schriftelijk gekwalificeerd of daaraan gelijkgesteld. Briefwisseling, whatsapp en e-mailcorrespondentie kwalificeren echter niet als schriftelijk in de zin van het schriftelijkheidsvereiste. Dat vergt een door beide partijen ondertekende akte. Twee afzonderlijke stukken met de handtekening van de koper op de ene akte en die van de verkoper op de andere akte is onvoldoende. Een akte die door een partij is ondertekend , waar vervolgens de andere partij per whatsapp akkoord op geeft, is evenzeer onvoldoende (volgens de Rechtbank Limburg begin dit jaar).

Die akte kan overigens wel digitaal ondertekend worden, maar daar is speciale software voor ontwikkeld.

Wat is het gevolg als er ten onrechte niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan?

De sanctie op niet-naleving van het schriftelijkheidsvereiste is nietigheid. Dat betekent dat als die eis geldt, maar niet is nagekomen, er simpelweg geen koopovereenkomst tot stand gekomen is.

Dat betekent evenwel niet dat er geen enkele aanspraak (bijvoorbeeld uit hoofde van onrechtmatig handelen) mogelijk is als de wederpartij op het laatste moment besluit af te haken en je al wel aanzienlijke kosten hebt gemaakt.

Wie komt de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste toe?

Het schriftelijkheidsvereiste is in beginsel bedoeld ter bescherming van de consument-koper. De Hoge Raad heeft echter uitgemaakt dat als aan de daarvoor geldende criteria is voldaan, ook de particulier verkoper een beroep op die bescherming kan doen.

Als de verkoper een professionele partij is, is weliswaar geen koopovereenkomst tot stand gekomen, maar zou die mogelijk tot de schriftelijke vastlegging van de koop gedwongen kunnen worden. Dat vergt dan wel dat overeenstemming bewezen kan worden.

Koop-/aannemingsovereenkomst

Voor de volledigheid merk ik nog op dat dit schriftelijkheidsvereiste niet alleen geldt voor de (ver)koop van bestaande woningen, maar ook voor aannemingsovereenkomsten voor nog te bouwen woningen in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:766 BW).

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Contactformulier

 

Voorkomen van ontbinding.

Posted on by Roderick Beuker

Voor iedere overeenkomst (of het nou huur, koop of aanneming is) geldt kortweg dat een tekortkoming een grond voor ontbinding van die overeenkomst oplevert. Dat is slechts anders als de aard of omvang van die tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, bijvoorbeeld als die tekortkoming te gering is. Kan de schuldenaar ontbinding en alle gevolgen van dien nog voorkomen als er eenmaal sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt? Het antwoord op die vraag is “ja”.

Zuivering verzuim

De schuldenaar moet dan – zoals dat heet – “zijn verzuim zuiveren”. Het komt er op neer dat de schuldenaar de schuldeiser moet aanbieden om zijn verplichting alsnog na te komen. Daarbij moet de schuldenaar tevens te kennen geven dat hij bereid is de schade en kosten als gevolg van de tekortkoming te vergoeden.

Schade en kosten

Bij een tekortkoming in een betalingsverplichting bestaat de schade bijvoorbeeld uit rente en de kosten uit incassokosten. De schade beperkt zich echter niet tot al geleden schade, maar omvat ook schade die de schuldeiser als gevolg van de tekortkoming nog zal lijden. Denk bijvoorbeeld aan toekomstige winstderving. Verder is de omvang van de schade niet altijd in beeld. De tekortkoming kan bijvoorbeeld ook tot moeilijker vast te stellen vertragingsschade hebben geleid.  Niet zelden zal daardoor onenigheid ontstaan over de omvang van de schade en kosten. In die gevallen kan de schuldenaar niet volstaan met een aanbod tot vergoeding van schade en kosten die in zijn ogen redelijk zijn, hetgeen op 17 december jl. nog eens door de Hoge Raad is bevestigd. De schade zal dan naderhand, zonodig door de rechter, vastgesteld moeten worden.

Schuldeisersverzuim

Een aanbod tot nakoming en vergoeding van schade en kosten brengt mee dat de schuldeiser de overeenkomst niet meer kan ontbinden. Als de schuldeiser dat aanbod weigert te aanvaarden raakt hij op zijn beurt in (schuldeisers)verzuim. Dat geeft de schuldenaar overigens niet het recht om de overeenkomst op zijn beurt te ontbinden. Van een tekortkoming van de schuldeiser is dan immers (nog) geen sprake.

Advocaat

Heeft u vragen over ontbinding van een overeenkomst? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

 

Contactformulier

 

 

Aannemer aansprakelijk voor garantie oplevering?

Posted on by Roderick Beuker

Een van de belangrijkste onderdelen van een aannemingsovereenkomst is het moment van oplevering. Doorgaans wordt in dat kader een bouwtermijn (op basis van werkbare werkdagen) of een concrete datum voor oplevering opgenomen. Op basis daarvan maakt de opdrachtgever van het werk vervolgens geregeld afspraken met derden, bijvoorbeeld over ingebruikname/exploitatie van het project, soms zelfs  in de vorm van een garantie. Dat is niet zonder risico. Het is namelijk nog maar zeer de vraag of een aannemer aansprakelijk is voor schade van de opdrachtgever als hij zijn afspraken met of garanties aan derden als gevolg van te late oplevering niet kan nakomen.

Verplichting aannemer

Vooropgesteld is de overeengekomen bouwtermijn of datum voor oplevering niet altijd een harde verplichting. Bouwtermijnen worden ook dikwijls gekwalificeerd als (indicatieve) planning en niet zozeer een verplichting van de aannemer.

Aansprakelijkheid aannemer

Daar komt bij dat het bepaald niet zeker is dat de opdrachtgever claims van derden ingeval van niet-tijdige oplevering of na oplevering blijkende gebreken die aan ingebruikname aan de weg staan aan de aannemer kan doorleggen. Zelfs niet als de aannemer ten aanzien daarvan een verwijt te maken valt.

Garantie

In een recente procedure bij het Hof Leeuwarden had de opdrachtgever een van de toekomstige huurders van het project (een apotheek) gegarandeerd dat zij haar praktijk op een specifieke datum zou kunnen openen. Na oplevering bleek sprake te zijn van de aannemer toerekenbare gebreken aan het pand. (Er was sprake van wateroverlast.) De apotheek kon niet open en de schade als gevolg daarvan werd bij de opdrachtgever van het project neergelegd. Die wendde zich tot de aannemer. Het hof oordeelde (onder meer) dat de opdrachtgever met het verstrekken van de garantie aan een van zijn toekomstig huurders een verplichting op zich had genomen die in beginsel niet op de opdrachtgever rustte. Het nadelige gevolg van die garantie kon de opdrachtgever niet op de aannemer afwentelen.

De opdrachtgever doet er dus verstandig aan om zeer terughoudend te zijn ten aanzien van het  (onvoorwaardelijk) maken van afspraken of verstrekken van garanties op basis van de geplande opleverdatum.

Advocaat bouwrecht

Heeft u vragen over bouwtermijnen, oplevering en daaraan gerelateerde aansprakelijkheid? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen of mailen naar [email protected].

Contactformulier

Gedekt onder de CAR-verzekering?

Posted on by Roderick Beuker

Een CAR-verzekering dekt kort gezegd tegen schade die zich tijdens de bouw voordoet. Verzekeringskwesties leiden dikwijls tot geschillen, waarbij zelfs over de vraag of überhaupt sprake is van schade wordt getwist, zo blijkt uit een procedure die onlangs bij de Rechtbank Rotterdam speelde.

De zaak komt er in het kort op neer dat een bedrijf,Consilium, in opdracht van de Jaap Eden schaatsbaan in Amsterdam een drielaags coatingsysteem op de betonnen ondervloer van de schaatsbaan heeft aangebracht.  Ongeveer 2 weken na aanbrenging bleek sprake te zijn van blaasvorming op de toplaag, volgens verschillende experts als gevolg van een te dikke verflaag. Vervolgens heeft de toplaag  over een groter oppervlak losgelaten. Consilium heeft uiteindelijk een beroep op zijn CAR-verzekering gedaan. De verzekeraar heeft de dekking onder verwijzing naar de polis afgewezen.

CAR-verzekering

Zaakschade houdt volgens de polisvoorwaarden onder andere beschadiging, fysieke aantasting, in. Indien sprake is van beschadiging valt dat onder dekking van de polis.

Schade?

De rechter overweegt of sprake is van dergelijke beschadiging en komt tot het oordeel dat er nooit sprake is geweest van een “gave toplaag in wording“. Er was volgens de rechtbank geen sprake van schade:  “Iets wat nooit gaaf en intact is geweest kan immers niet beschadigen.” De aannemer blijft dus met de schade zitten.

Advocaat bouwrecht

Heeft u vragen over schade en aansprakelijkheid tijdens de bouw? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-244 23 25) of mailen naar [email protected].

Contactformulier

Opheffing retentierecht

Posted on by Roderick Beuker

Normaal gesproken is de aannemer bij oplevering verplicht om het werk ter beschikking van de opdrachtgever te stellen. Dat is niet het geval als de opdrachtgever zijn verplichtingen jegens de aannemer (veelal betalingsverplichtingen) nog niet is nagekomen. In dat geval kan de aannemer namelijk zijn retentierecht uitoefenen. Dat komt er op neer dat hij het werk nog niet hoeft af te geven zolang er nog niet is betaald. In veel gevallen zal de opdrachtgever in kort geding opheffing van het retentierecht vorderen. Het geschil ziet dan op de vraag of de aannemer wel een opeisbare vordering op de opdrachtgever heeft (bijvoorbeeld ten aanzien van meerwerk) en of aan de andere eisen voor het uitoefenen van retentierecht is voldaan. De aannemer heeft namelijk niet in ieder geval het recht om afgifte van het werk op te schorten.

Vereisten retentierecht

Wil de aannemer met succes zijn retentierecht uitoefenen, moet kortweg aan drie eisen zijn voldaan:

  • een opeisbare vordering uit hoofde van de aannemingsovereenkomst,
  • samenhang tussen die vordering en de verplichting tot afgifte en
  • feitelijke macht over het werk.

Met name ten aanzien van deze laatste eis ontstaat nog wel eens onduidelijkheid.

Wanneer is sprake van feitelijke macht?

In een kort geding-procedure bij de Rechtbank Noord-Nederland overwoog de Voorzieningenrechter onlangs dat van feitelijke macht sprake kan zijn “wanneer de zaak voor de schuldenaar ontoegankelijk of onbruikbaar is, doordat de zaak bijvoorbeeld is omheind of anderszins door de schuldeiser is afgesloten, terwijl de schuldenaar niet over de sleutel beschikt, of doordat de schuldeiser weigert de zaak te ontruimen waardoor het feitelijk gebruik van de onroerende zaak voor de schuldenaar praktisch onmogelijk wordt gemaakt.” Het is echter niet zo dat alleen in die gevallen van feitelijke macht sprake is.

In die procedure bij de Rechtbank Noord-Nederland oordeelde de Voorzieningenrechter dat de aannemer “onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij ten tijde van het inroepen van het retentierecht feitelijk in staat was anderen de toegang tot (gedeeltes van) de bouwplaatsen te ontzeggen”. De aannemer moest het retentierecht opheffen en was zijn zekerheid tot betaling van zijn vordering dus kwijt.

Hoewel – zoals zo vaak – de omstandigheden van het geval bepalend zijn, is in de regel van feitelijke macht in de zin van retentierecht sprake als “afgifte” (ontruiming) nodig is om het pand of perceel weer in de macht van de opdrachtgever te brengen.

Opheffing retentierecht

Het retentierecht leidt ertoe dat de opdrachtgever het pand of perceel niet in gebruik kan nemen met alle gevolgen van dien. Het is dus zaak voor de opdrachtgever om het retentierecht er zo snel mogelijk af te krijgen. Dat kan door in kort geding opheffing van het retentierecht te vorderen.

Een andere manier om de aannemer tot opheffing te bewegen is door hem zekerheid tot betaling van zijn vordering te bieden.

Een keuze tussen deze twee mogelijke oplossingen zal veelal afhangen van de spoedeisendheid bij opheffing en de slagingskans van opheffing in een kort geding.

Uitsluiten retentierecht

Het retentierecht is in de wet geregeld (artikel 3:290 BW), maar is zogenoemd regelend recht. In het kader van “voorkomen is beter dan genezen” doet de opdrachtgever er goed aan om daar contractueel van af te wijken. Zo wordt in ieder geval voorkomen dat de opdrachtgever geen beschikking over het werk krijgt zodra dat gereed is.

Advocaat bouwrecht

Heeft u vragen over het uitoefenen of opheffen van retentierecht? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen of mailen naar [email protected].

Goedkeuring afwijkend beding

Posted on by Roderick Beuker

Ter bescherming van huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (voornamelijk winkels en horeca) bevat de wet een aanzienlijk aantal bepalingen van (semi) dwingend recht. Afwijkende bedingen zijn mogelijk met goedkeuring van de rechter.

Vernietiging

Mochten partijen zonder goedkeuring van de rechter toch afspraken maken die van die dwingendrechtelijke bepalingen afwijken, kan de huurder die bepalingen vernietigen.

Goedkeuring

Een huurder komt echter geen beroep op vernietiging toe als de kantonrechter de betreffende bepaling(en) heeft goedgekeurd. Goedkeuring wordt (alleen) verleend als het afwijkende beding geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder oplevert of als de huurder (vanwege zijn maatschappelijke positie) geen bescherming behoeft (denk aan grote ketens).

Opschortende voorwaarde

Als de verhuurder zekerheid wenst te hebben ten aanzien van zijn positie, doet hij er uiteraard goed aan om voorafgaand aan totstandkoming van de huurovereenkomst (samen met de huurder) om goedkeuring van afwijkende bedingen te verzoeken en de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde van goedkeuring aan te gaan.

Goedkeuring na vernietiging

Goedkeuring kan echter ook gedurende de huurperiode wordt verzocht en zelfs na vernietiging van de bewuste bepaling door de huurder. In zijn arrest van afgelopen dinsdag heeft het Hof Amsterdam bijvoorbeeld een van een dwingendrechtelijke bepaling met betrekking tot huurprijswijziging (artikel 7:303 BW) afwijkend beding na vernietiging door de huurder alsnog goedgekeurd.

 

Contactformulier

Overlast horeca, ontbinding huurovereenkomst

Posted on by Roderick Beuker

In beginsel kan een verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot een (deel van een) gebouwde onroerende zaak niet zonder tussenkomst van de rechter ontbinden. Daarop bestaat een uitzondering. De verhuurder kan de huurovereenkomst wel zonder tussenkomst van de rechter ontbinden als sprake is van gedragingen in het gehuurde die de openbare orde verstoren, zoals geluidsoverlast van horeca, of handelen in strijd zijn met de Opiumwet en het gebouw om die reden van overheidswege wordt gesloten (artikel 6:231 lid 2 BW).

Geluidsoverlast

Naar aanleiding van meerdere klachten van omwonenden over geluidsoverlast heeft de burgemeester van Rotterdam de horeca-zaak in kwestie tot twee keer toe gesloten. Na de tweede sluiting heeft de verhuurder de huurovereenkomst ontbonden en in kort geding ontruiming van de huurder gevorderd. De Voorzieningenrechter heeft de ontruiming toegewezen. De horeca-exploitant ging daartegen in hoger beroep. Hij voerde onder meer aan dat er geen sprake was van een tekortkoming van zijn kant en dat de sluiting mogelijk niet in stand blijft.

Het Hof Den Haag heeft (in zijn uitspraak van 30 oktober 2018) het verweer van de horeca-exploitant om de volgende redenen naast zich neergelegd:

  • het Hof neemt bij haar overwegingen de geldigheid van het besluit tot sluiting tot uitgangspunt,
  • het aanbrengen van een geluidsbegrenzer (limiter) is onvoldoende om de klachten over geluidsoverlast te ontkrachten en
  • ontbinding op grond van artikel 6:231 lid 2 BW vereist geen tekortkoming van de verhuurder.

Het Hof merkt nog op dat ontbinding ongeoorloofd zou kunnen zijn als sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid of als dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar dat doet zich hier niet voor.

Het Hof acht aannemelijk dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van sluiting van de horecazaak vanwege verstoring van de openbare in een bodemprocedure zal worden toegewezen en  bekrachtigt de toegewezen ontruiming van de zaak.

Tijdige aanzegging einde huur

Posted on by Roderick Beuker

Zelfs als een bepaalde huurtijd overeengekomen is, eindigt de huur van woonruimte niet door het enkele verstrijken van die periode. Voor beëindiging van de huur is in de meeste gevallen opzegging vereist. Opzegging is slechts in bepaalde gevallen mogelijk. Dat komt er dus in de praktijk op neer dat de huur vaak niet eindigt na de overeengekomen huurperiode.

Verhuur woonruimte voor bepaalde tijd

Op dit voor de verhuurder doorgaans onwenselijke systeem bestaat sinds enige tijd een uitzondering. Huurovereenkomsten van korter dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte eindigen na het verstrijken van de overeengekomen periode. De verhuurder dient het einde van de huur dan wel tijdig aan te zeggen. En tijdig betekent in dit geval niet te laat, maar ook niet te vroeg, oftewel niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode. De gevolgen van het niet in acht nemen van deze termijnen kunnen verstrekkend zijn.

Inmiddels zijn er meerdere procedures gevoerd over het ontruimen van huurders na het verstrijken van een huurperiode korter dan 2 jaar. De uitspraken wijzen uit dat er onder rechters nog wel eens verschillend wordt gedacht over hoe rigide die termijnen zijn.

Geen ontruiming

Begin van dit jaar diende bij rechtbank Zeeland-West Brabant een zaak over een huurder aan wie het einde van de huur zowel door de voormalig eigenaar/verhuurder van de woning als de opvolgend eigenaar/verhuurder was aangezegd, zij het drie maanden en 3 dagen, respectievelijk 25 dagen voor het verstrijken van de huur, oftewel 3 dagen te vroeg en 6 dagen te laat. De Voorzieningenrechter vond het “zuur” voor de koper van de woning, maar wees diens vordering tot ontruiming van de huurder op grond hiervan af.

Wel ontruiming

In een procedure bij de rechtbank Overijssel in maart van dit jaar had de verhuurder het einde van de huur drie maanden en twee dagen voor het verstrijken van de huurperiode aangezegd, en dus twee dagen te vroeg. De Voorzieningenrechter oordeelde – naar mijn mening terecht – dat de huurder hierdoor niet in zijn belangen was geschaad en wees de vordering tot ontruiming wel toe.

Geen ontruiming

In een zaak bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland had de verhuurder op 22 augustus 2018 het eindigen van de huur op 20 september 2018 aangezegd, twee dagen te laat. Dat was voor deze Voorzieningenrechter weer wel voldoende om de vordering tot ontruiming af te wijzen. De Voorzieningenrechter oordeelde gisteren: “Nu [gedaagde] niet heeft voldaan aan de vereiste kennisgeving, zijn de huurovereenkomsten na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd, zodat de huurders volledige huurbescherming hebben verkregen.”

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Het voorgaande wijst uit dat er weliswaar meer flexibiliteit is ten aanzien van het aangaan van kortlopende huurovereenkomsten voor woonruimte, maar dat oplettendheid bij beëindiging daarvan geboden is. Bij te vroege of te late aanzegging kan ineens sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en volledige huurbescherming.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over aanzegging van het einde van de huur of andere huurgerelateerde vragen? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Contactformulier

We are here

Posted on by Roderick Beuker

De groep “We are here” trekt al 6 jaar krakend door Amsterdam. Onlangs heeft de groep een pand aan de Huddestraat in de Weesperbuurt gekraakt. Keer op keer blijkt kraak moeilijk te voorkomen, zelfs als maatregelen tegen (tijdelijke) leegstand zijn getroffen. Het is dan zaak de krakers er natuurlijk zo snel mogelijk en tegen zo laag mogelijke kosten uit te krijgen. Geen van de kosten zijn immers te verhalen op de krakers.

Aangifte krakers

De eerste stap is om aangifte te doen. En niet alleen van huisvredebreuk, maar ook van vernieling. Voor de aangifte bestaat een formulier waaruit blijkt welke stukken de politie daarbij vraagt. Om je onnodig veel moeite te besparen, doe je er goed aan om die stukken voor aangifte te verzamelen en mee te nemen.

OM, voeging

In het beste geval – of liever: het minst slechte scenario – geeft de kraakofficier urgentie aan ontruiming van jouw pand en gaat het OM snel tot actie over. De krakers worden dan aangeschreven en krijgen een week om de ontruiming in kort geding aan te vechten. Doen ze dat, dan kun je je aan de zijde van het OM als partij in die zaak “voegen”. Je wordt dan zelf procespartij, waardoor ook jouw belangen worden meegewogen.

Kort geding ontruiming

Het komt echter ook voor – hoe vreemd dat moge klinken – dat het OM minder voortvarend handelt. Naast aangifte zul je de krakers daarom ook zelf moeten sommeren om jouw pand te ontruimen. Dat doen ze niet vrijwillig. Als het OM niets doet, moet je zelf een kortgeding tot ontruiming starten. Hou er rekening mee dat als jij wel in actie komt, het OM geen verdere actie zal ondernemen.

Huisrecht

In kortgeding zal de voorzieningenrechter beoordelen of er grond voor ontruiming is. Ook dat klinkt onwerkelijk, maar bij een belangenafweging kan het zogenoemde huisrecht van de krakers zwaarder wegen.

Risico op leegstand

Die afweging van belangen valt niet altijd in het voordeel van de eigenaar uit, zo bleek bijvoorbeeld in een zaak die in juni 2018 bij het Gerechtshof in Amsterdam speelde. Daarbij kon de eigenaar niet of onvoldoende aannemelijk maken wat hij na ontruiming met het pand ging doen. Dat was voor de Voorzieningenrechter reden om zijn vordering tot ontruiming af te wijzen. Een ontruimingskortgeding is dus niet altijd een gelopen race.

Schade

In het ontruimingskortgeding kan ook een voorschot op de vergoeding van eventuele schade als gevolg van het kraken gevorderd worden. Die vordering leidt echter wel tot hogere griffiekosten en wordt in de praktijk nooit voldaan.

Ontruiming

Als je vordering wordt toegewezen, zal de deurwaarder de krakers zonodig met behulp van politie ontruimen.

Vragen

Voor vragen kunt u altijd contact opnemen met Roderick Beuker. Heeft u te maken met krakers in uw pand? Wij hebben een modeldagvaarding ter ontruiming van krakers in de kast liggen, zodat we de kosten daarvoor tot een minimum kunnen beperken.

Wat te doen bij wanprestatie van uw (onder)aannemer?

Posted on by Roderick Beuker

Het komt helaas regelmatig voor dat een project niet loopt zoals gepland. Als dat te wijten is aan een wanprestatie van uw (onder)aannemer, heeft u een aantal middelen om in te grijpen. Omdat de gevolgen daarvan nogal verschillen, is het van belang om het onderscheid daartussen te (onder)kennen en de maatregelen op juiste wijze toe te passen.

Klachtplicht

Het is allereerst van belang dat u uw (onder)aannemer op tijd (en schriftelijk) wijst op een tekortkoming/fout in de uitvoering van haar werkzaamheden. Doet u dat niet, dan kunt u de (onder)aannemer daar later mogelijk niet meer op aanspreken.

Ingebrekestelling/verzuim

Als het nog mogelijk is om de fout in de uitvoering te herstellen is het verder van belang dat u uw (onder)aannemer in gebreke stelt, oftewel: hem wijst op zijn wanprestatie en een termijn geeft om die fout te herstellen. Doet hij dat niet, dan raakt hij – zoals dat juridisch heet – “in verzuim”.

Het is belangrijk dat u dat tijdig (en op de juiste manier) doet. Uw (onder)aannemer is namelijk pas aansprakelijk voor vergoeding van de schade als gevolg van zijn fout als hij “in verzuim” is.

Opschorting

Het spreekt voor zich dat u niet geneigd bent om uw (betalings)verplichtingen na te komen als uw (onder)aannemer zijn verplichtingen niet nakomt. U doet er dan verstandig aan om uw (onder)aannemer in gebreke te stellen én uw betalingsverplichtingen op te schorten. Die opschorting moet wel in verhouding staan tot de tekortkoming. U kunt dus niet een hele betalingstermijn achterhouden voor slechts een zeer kleine tekortkoming. Zo raakt u mogelijk zelf in verzuim ten aanzien van uw betalingsverplichting.

Ontbinding

De meest verstrekkende maatregel is ontbinding van de overeenkomst. Dat kan niet zomaar en ook niet in ieder geval. U kunt een aannemingsovereenkomst slechts ontbinden als uw (onder)aannemer zijn fout niet kan herstellen of weigert dat te doen (“in verzuim verkeert”) én die tekortkoming zo ernstig is dat die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dat laatste komt in de regel neer op een afweging door de rechter van uw belangen en die van uw (onder)aannemer.

Als er terecht is ontbonden, is uw (onder)aannemer schadeplichtig. Als de ontbinding achteraf onterecht bleek te zijn, bent u zelf schadeplichtig. Die schade kan snel oplopen. Vanwege de mogelijk ingrijpende gevolgen van ontbinding raad ik u aan om de aannemingsovereenkomst niet te ontbinden zonder eerst juridisch advies in te winnen. Dat geldt ook voor opzegging van de overeenkomst.

Opzegging

Let u er op dat ontbinding iets wezenlijk anders is dan opzegging van de overeenkomst. U kunt de overeenkomst met uw (onder)aannemer altijd opzeggen, maar u bent dan wel een vergoeding verschuldigd.

Als u de aannemer van het werk zet zonder dat sprake was van verzuim of een fout die ontbinding rechtvaardigt, kan dat door de rechter worden gezien als opzegging van de overeenkomst. Zelfs als de aannemer een verwijt kan worden gemaakt, bent u dan een vergoeding aan de aannemer verschuldigd. Dat moet uiteraard worden voorkomen.

Ik wijs u er tot slot op dat aannemingsovereenkomsten en/of de daarbij horende algemene voorwaarden andere bepalingen met betrekking tot voornoemde regels kunnen bevatten. Als u twijfels heeft over wat te doen, kunt u altijd even vrijblijvend contact met me opnemen: 020-2442325 of [email protected]

Contactformulier

Wet doorstroming huurmarkt

Posted on by Roderick Beuker

Enige tijd geleden is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. De wet bevat een aantal wijzigingen van regels voor de verhuur van woningen, onder meer ten aanzien van de mogelijke huurprijsverhoging . In het bestek van dit bericht wijs ik kort op de belangrijkste wijziging die al van kracht is: verruiming van de mogelijkheid om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren.

Verhuur woonruimte van maximaal twee jaar mogelijk

Voorheen was verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd slechts mogelijk voor een beperkt aantal gevallen. Voortaan kunnen ook buiten die gevallen huurovereenkomsten voor woonruimte voor bepaalde tijd gesloten worden; voor zelfstandige huurwoningen voor maximaal 2 jaar en voor onzelfstandige huurwoningen voor maximaal 5 jaar (artikel 7:271 BW). Een dergelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd hoeft niet formeel te worden opgezegd conform de daarvoor geldende vereisten. Wel dient de verhuurder de huurder minimaal een maand (maar niet eerder dan drie maanden) voor het einde van de huurovereenkomst te informeren dat de huurovereenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Doet de verhuurder dat niet, dan wordt de overeenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.

Geen aansluitende overeenkomsten

De verhuurder kan dus wat meer controle krijgen over de periode dat hij aan zijn huurder gebonden is. Die controle kent evenwel grenzen. Zo kunnen er geen aansluitende overeenkomsten voor bepaalde tijd gesloten worden. Ook dan wordt de opvolgende huurovereenkomst aangemerkt als één voor onbepaalde tijd. Verder heeft de huurder de mogelijkheid om een dergelijke overeenkomst tussentijds op te zeggen.

Toetsing huurcommissie

Een bijkomend punt van aandacht is dat de wetgever de periode waarbinnen de huurder de aanvangshuurprijs ter toetsing aan de huurcommissie kan voorleggen voor huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte voor 2 jaar (of korter) heeft verlengd tot uiterlijk 6 maanden na afloop – in plaats van aanvang – van de huurovereenkomst (artikel 7:249 lid 1 BW). Het is derhalve mogelijk dat de verhuurder na afloop van de (mogelijk zelfs verlengde) huurovereenkomst wordt geconfronteerd met een aanzienlijke huurcorrectie. De verhuurder doet er goed aan hier rekening mee te houden, maar het zal niet opwegen tegen de dikwijls gewenste mogelijkheid om een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

Advocaat huurrecht

Indien u in verband met het voorgaande vragen of anderszins behoefte aan nadere informatie over koop, huur of ontwikkeling van vastgoed heeft, kunt u uiteraard vrijblijvend bellen of mailen (020 – 2442325 of [email protected]).

Contactformulier

Bent u altijd courtage verschuldigd bij (ver)koop woning?

Posted on by Roderick Beuker

Zeker bij bemiddeling door NVM-makelaars zullen de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM 2015 doorgaans op die opdracht van toepassing zijn. Het antwoord op de vraag wanneer courtage wel/niet verschuldigd is, staat dan in artikel 14 van die voorwaarden. De kern daarvan komt er op neer dat er courtage verschuldigd is als er tijdens de duur van die opdracht een (ver)koopovereenkomst tot stand komt. Oók als de makelaar daarbij niet betrokken is, maar weer niet als u een woning kóópt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.

Geen courtage verschuldigd

De makelaar kan van deze uitzondering afwijken. Hij zal dat dan wel duidelijk in de opdracht moeten opnemen. In een relatief recente procedure bij de Rechtbank Amsterdam oordeelde de rechter dat de makelaar dat (te) onduidelijk had gedaan. De koper was daardoor op grond van voornoemde uitzondering dus géén courtage verschuldigd.

Wel overeenkomst, geen levering

Artikel 14.4 van de eerder genoemde voorwaarden bepaalt dat als de uitvoering van de overeenkomst afhankelijk is van in die overeenkomst opgenomen voorwaarden (zoals het financieringsvoorbehoud) ook het recht op courtage daarvan afhankelijk is. Oftewel: geen recht op courtage als het financieringsvoorbehoud wordt ingeroepen. Dat is echter anders als de koper en/of verkoper die voorwaarden verkeerd toepassen of onterecht.

Een dergelijke situatie deed zich voor in maart 2017 in een procedure bij de Hoge Raad. In die kwestie was er een overeenkomst met betrekking tot de (ver)koop van een woning tot stand gekomen, waarna de koper het financieringsvoorbehoud had ingeroepen. De verkoper stemde daarmee in, maar de makelaar van de verkoper stelde zich op het standpunt dat het financieringsvoorbehoud onterecht was ingeroepen en dat hij dus wel recht op courtage had. De Hoge Raad oordeelde als volgt: “Het recht van [X] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [Y] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [Y] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [X] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage.”

Dienen van twee heren

Het is een makelaar of bemiddelaar overigens verboden om de koper/huurder een vergoeding in rekening te brengen als hij tevens de belangen van de verkoper/verhuurder dient.

Advocaat koop woning

Als u nog vragen heeft over de aankoop of verkoop van uw woning, dan wel meer specifiek over de vraag of courtage is verschuldigd, dan kunt u altijd even vrijblijvend contact met me opnemen: 020-2442325 of [email protected]