Categorie: Koop

Onderhandse verkoop OG door overheid aan banden

Posted on by Stefan Dalmolen

In een baanbrekende uitspraak van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidsorgaan ook bij verkoop van onroerend goed een selectieprocedure moet volgen om de meest geschikte gegadigde te selecteren. Dat betekent dat het voor een overheidsinstantie in de regel niet langer mogelijk is om onroerend goed, zoals een gebouw of een stuk grond, onderhands te verkopen. Dit was tot voor kort wel een veel voorkomende praktijk. Een gemeente, bijvoorbeeld, die eigenaar was van een stuk grond verkocht die grond dan aan een geïnteresseerde projectontwikkelaar zonder andere mogelijk geïnteresseerden daarbij de gelegenheid te geven om ook een plan in te dienen en een bod uit te brengen.

Grondverkoop niet aanbestedingsplichtig

Het was lang onduidelijk of deze praktijk was toegestaan. Vast stond in ieder geval dat de Aanbestedingswet niet van toepassing is op dergelijke verkooptransacties. De aanbestedingsregels gaan namelijk over inkoop door een overheid en niet over verkoop. Daarop waren al wel uitzonderingen, bijvoorbeeld als het betreffende overheidsorgaan allerlei aanvullende eisen stelde zodat er een soort tegenprestatie verscholen zat in de transactie. In dat geval is al in een eerder stadium geoordeeld (zie bijvoorbeeld het arrest Müller van het Hof van Justitie EU) dat dergelijke transacties aanbestedingsplichtig zijn.

Maar in het geval waarin er slechts sprake was van grondverkoop, was het oordeel van veel lagere rechters dat een overheid in dat geval contractsvrijheid had en de grond dus kon verkopen op de manier die zij het meest geboden achtte. Onderhandse verkoop was daarbij mogelijk.

Gemeentehuis Didam

Aan die praktijk komt nu definitief een einde. In de zaak die aanleiding gaf voor de uitspraak van de Hoge Raad was een franchisenemer van Albert Heijn geïnteresseerd in de aankoop van het oude gemeentehuis in Didam. De gemeente had dit gemeentehuis echter onderhands verkocht aan een projectontwikkelaar die er een COOP-supermarkt in wilde vestigen. De franchisenemer van Albert Heijn vorderde dat deze verkoop ongedaan werd gemaakt, maar ving bot bij de lagere rechters. Bij de Hoge Raad heeft hij nu dus toch gelijk gekregen.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

De Hoge Raad oordeelde dat een overheidsorgaan bij verkoop van onroerend goed altijd ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar die onroerende zaak. Dit betekent dat er objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten worden opgesteld aan de hand waarvan de koper geselecteerd kan worden. Dit betekent ook dat er een passende mate van openbaarheid in acht genomen moet worden met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak.

De juridische rechtvaardiging daarvoor ligt niet in de Aanbestedingswet, maar in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In artikel 3:14 BW is namelijk opgenomen dat een privaatrechtelijke bevoegdheid niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.

Onderhandse verkoop van onroerend goed in strijd met het gelijkheidsbeginsel

Het belangrijkste beginsel in dit verband is het gelijkheidsbeginsel. Als een overheidsorgaan weet of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meer geïnteresseerden zijn, dan moet er mededingingsruimte worden geboden. Dit is alleen anders als al bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Ook in dat geval moet wel publiekelijk bekend worden gemaakt dat de onroerende zaak worden verkocht aan die gegadigde met daarbij de motivering waarom er geen openbare selectieprocedure wordt gehouden.

Regel gold al bij schaarse vergunningen

Met deze uitspraak is de Hoge Raad aangesloten bij de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over zogenoemde schaarse vergunningen. Voor sommige activiteiten kunnen slechts een beperkt aantal vergunningen worden afgegeven. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vergunningen voor rondvaarten in Amsterdam. De Afdeling heeft voor dat soort vergunningen geoordeeld dat op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte moet worden geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen (de mededingings- en transparantienorm).

Deze regel geldt nu dus ook bij de verkoop van grond.

Advocaat aanbestedingsrecht

Heeft u vragen over deze zaak of over het aanbestedingsrecht in het algemeen. Neemt u dan contact met ons op per telefoon, e-mail of door het invullen van het onderstaande formulier.

Vragenformulier

Levert een funderingsgebrek non-conformiteit op?

Posted on by Roderick Beuker

Veel geschillen met betrekking tot de (ver)koop van woningen houden verband met de zogenoemde “non-conformiteit”, een juridische term die kortweg neerkomt op de vraag of de woning voldoet aan hetgeen de koper daar op basis van (onder meer) de koopovereenkomst van mocht verwachten. Die non-conformiteit, bijvoorbeeld als gevolg van een funderingsgebrek, in is in de wet geregeld in artikel 7:17 BW. Daar wordt in de NVM-koopakte echter van afgeweken.

Artikel 6.1 en 6.3 van de NVM-koopakte

Die afwijking is opgenomen artikel 6.1 en 6.3 van de huidige NVM-koopakte (5.1 en 5.3 van de oude). Het komt er in het kort op neer dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken (artikel 6.1), maar wel garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (artikel 6.3). Die garantie is dan weer beperkt in die zin dat die niet geldt voor gebreken die de koper ten tijde van de koop kenbaar konden zijn.

De vraag die dus in veel geschillen beantwoord dient te worden is of sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning en of dat gebrek dan op het moment van koop al aan de koper kenbaar was.

Funderingsgebrek

In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 14 mei uitspraak is gedaan, ging het om gebreken aan de fundering. Ten aanzien daarvan stelt het Hof vast dat de fundering zodanig slecht was dat die inderdaad aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder komt het Hof tot de conclusie dat de koper die gebreken alleen door destructief onderzoek had kunnen achterhalen. Dat had redelijkerwijs niet van koper gevergd kunnen worden. Het Hof oordeelt kortom dat de funderingsgebreken non-conformiteit meebrengen.

Klachtplicht

Op grond van artikel 7:23 BW is de koper wel gehouden om binnen bekwame tijd te klagen over het betreffende gebrek. Bij koop van een woning door particulieren wordt klagen binnen twee maanden doorgaans als tijdig aangemerkt. In de casus bij het Hof Den Haag had de koper tijdig geklaagd.

Schade

Ter vaststelling van de schade heeft het Hof een deskundige aangesteld om te beoordelen wat ten tijde van koop de waarde van de woning was met en zonder funderingsgebreken.

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Naar nieuws

Contactformulier

Overeenkomst of afbreken onderhandelingen toegestaan?

Posted on by Roderick Beuker

In een vrij recente procedure bij het Hof Den Bosch stelden de eigenaren van een perceel grond zich op het standpunt dat er een overeenkomst tot verkoop van die grond aan de gemeente Waalwijk tot stand gekomen was, althans dat de gemeente de al maanden lopende onderhandelingen niet zomaar mocht afbreken. Dergelijke vragen; of er een overeenkomst tot stand gekomen is en of de onderhandelingen mogen worden afgebroken, worden ons geregeld voorgelegd. Het leek ons daarom zinnig om de afwegingen in dat kader eens op een rijtje te zetten.

Vormvrij

De totstandkoming van overeenkomsten is in beginsel vormvrij. Afspraken hoeven dus niet op schrift te worden vastgelegd. Om later zonodig te kunnen bewijzen wat er is afgesproken, is het natuurlijk wel verstandig om dat te doen. Dat hoeft niet in een formele akte, maar kan ook per mail of whatsapp. Dat overeenkomsten ook mondeling tot stand kunnen komen, brengt niet alleen vaak discussies mee over de vraag wat er overeengekomen is, maar ook of er al sprake is van een overeenkomst.

Onderhandelingen

Aan veel overeenkomsten gaat een fase van onderhandelen vooraf. Dat kunnen langdurige trajecten zijn waarin ook de nodige kosten worden gemaakt. In de meeste gevallen kunnen de onderhandelingen echter gewoon worden afgebroken. Dit is slechts anders als dat onaanvaardbaar zou zijn, bijvoorbeeld door het opgewekt vertrouwen bij de wederpartij dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Die drempel is niet eenvoudig te nemen en werd (hoewel er maandenlang intensief was onderhandeld) in voornoemde zaak bij het Hof Den Bosch ook niet genomen.

Totstandkoming overeenkomst

De onderhandelingen vaak pas afgerond als de contracten getekend zijn. Partijen zijn zich er niet altijd van bewust dat er tijdens de onderhandelingen al een overeenkomst tot stand kan komen, namelijk wanneer er onvoorwaardelijke overeenstemming bestaat over de zogenoemde “essentialia” van de overeenkomst. Het gaat om afspraken over de kern van de overeenkomst. Wat die “essentialia” zijn, hangt af van het soort overeenkomst en de omstandigheden van het geval.  Bij koop zijn dat bijvoorbeeld in ieder geval het object en de prijs, maar ook andere onderdelen van de deal kunnen als essentialia kwalificeren. In de procedure bij het Hof Den Bosch waren dat bijvoorbeeld ook de kosten voor sanering van de grond.

Het is uiteraard van belang om helder in beeld te hebben of er al een overeenkomst is. De onderhandelingen nadien afbreken, kan namelijk financieel ingrijpende gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld bleek in een procedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Aanvulling wet en redelijkheid en billijkheid

Als er na een akkoord op de essentialia, de kern van de overeenkomst, een discussie ontstaat over enkele randvoorwaarden betekent dat nog niet dat er (toch) geen overeenkomst is. Die randvoorwaarden kunnen zonodig worden aangevuld op basis van de wet en redelijkheid en billijkheid.

Schriftelijkheidsvereiste

Slechts in enkele gevallen bestaan er een uitzondering op het beginsel dat overeenkomsten vormvrij tot stand komen. Het meest bekende voorbeeld is het vereiste van schriftelijkheid bij de (ver)koop van woningen. Dat vereiste heeft echter niet zo’n brede werking als vaak wordt gedacht. Dat schriftelijkheidsvereiste geldt alleen bij de koop van:

  1. een tot woning bestemde onroerende zaak
  2. door een natuurlijk persoon
  3. die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Advocaat contractenrecht

Heeft u een vraag over de totstandkoming van een overeenkomst of afbreken van onderhandelingen? Of heeft u een andere vraag met betrekking tot contractvorming of de uitvoering daarvan? Dan kunt u altijd even vrijblijvend contact opnemen met Delta Advocaten. U kunt bellen op 020-2442325 of mailen op [email protected]. Het is ook mogelijk om  onderstaand contactformulier in te vullen. Dan nemen wij contact met u op.

Naar nieuws

Contactformulier

Voorkeursrecht geschonden?

Posted on by Roderick Beuker

Een voorkeursrecht, ook wel het recht van eerste koop genoemd, is bedoeld om de gerechtigde daarvan (vaak de huurder), de mogelijkheid te geven om het betreffende pand op enig moment te kopen. Wanneer dat moment zich aandient, is afhankelijk van wat partijen overeenkomen, zoals nog maar eens blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant van 8 mei.

Voorkeursrecht

Het ging om een voorkeursrecht in de huurovereenkomst tussen Hema als huurder en Hema Vastgoed als verhuurder. Uit die huurovereenkomst vloeide voort dat Hema het recht zou hebben om het pand te kopen als dat pand gedeeltelijk of zelfstandig zou worden verkocht. Ter voorkoming van misverstanden werd nog eens duidelijk gemaakt dat met verkoop ook werd bedoeld iedere andere rechtshandeling die tot een vergelijkbaar gevolg leidt.

Voorkeursrecht ziet niet op aandelentransactie

Hema meende dat haar voorkeursrecht dus ook gold als niet het pand, maar de aandelen in de moedervennootschap van Hema Vastgoed werden verkocht. De rechtbank deelde die mening niet en overwoog onder verwijzing naar de tekst en taalkundige betekenis van de overeenkomst tussen Hema en Hema Vastgoed dat die aandelentransactie daar niet onder valt. Als dat de bedoeling van Hema was geweest, had dat (meer) nadrukkelijk in de overeenkomst opgenomen moeten worden.

Het bewijst maar weer eens hoe belangrijk het is om zorgvuldig te werk te gaan bij het formuleren van een voorkeursrecht en/of andere contractsbepalingen.

Advocaat Huurrecht

Heeft u vragen over het voorkeursrecht of andere vastgoedgerelateerde zaken? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

Naar nieuws

Contactformulier

Normaal gebruik

Posted on by Roderick Beuker

Voor verkoop van woningen buiten Amsterdam wordt in de regel gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. In artikel 1.1 van die koopakte wordt het verkochte omschreven als: “het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden (…)”. Artikelen 6.1 en 6.3 zijn de meest belangrijke bepalingen voor wat betreft de risico’s ten aanzien van de staat van het verkochte. Artikel 6.3 kwalificeert kort gezegd als een garantie van de verkoper dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik.

Artikel 6.1:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

Het komt er op neer dat de koper de woning accepteert zoals die is.

Artikel 6.3 biedt de koper daarentegen weer enige zekerheid:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik (…).” Geregeld ontstaan discussies over wat als “normaal gebruik” heeft te gelden. In een procedure bij het Hof Den Haag, waarin 7 mei uitspraak werd gedaan, ging het echter om de vraag waar die normaal gebruik-garantie op ziet.

Funda

Op Funda stond het volgende aangeboden (uiteraard met de disclaimer “vrijblijvende objectinformatie“):

“(…)

Het halfvrijstaande huis (…)

Drie slaapkamers (..), toilet en douche (…)

Achter het hoofdhuis bevindt zich nog een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet. (…)

(…) woonoppervlakte 95 m2

(…)

Huidig gebruik woonruimte

Huidige bestemming woonruimte”

Bestemming

Nadat zij de recreatiewoning in de zomer van 2014 hadden gehuurd, hebben bekenden van de eigenaar het gekocht. In artikel 1.1. van de koopakte werd het verkochte omschreven als “perceel grond met woning en verdere aanhorigheden“. In artikel 6.3 werd opgenomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als “recreatiewoning“.

Na levering kwamen de kopers er – naar aanleiding van een aanvraag bij de gemeente om het bijgebouw ingrijpend te mogen verbouwen – achter dat het bijgebouw niet als recreatiewoning gebruikt mag worden. Dat gold alleen voor het hoofdgebouw.

Normaal gebruik garantie

Zij stelden zich vervolgens op het standpunt dat zij – mede op basis van de inhoud van de verkoopbrochure, de feitelijke inrichting van het bijgebouw en het gebruik daarvan toen zij de woning huurden – mochten verwachten dat ook het bijgebouw als recreatiewoning gebruikt mocht worden.

Het Hof oordeelt anders. Het bijgebouw valt onder de aanhorigheden bij de woning. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor “normaal gebruik als recreatiewoning’, betekent niet dat ook alle op het perceel aanwezige aanhorigheden afzonderlijk bestemd en geschikt zijn voor gebruik als recreatiewoningen. Op grond van de akte was voldoende duidelijk dat het hier slechts om één recreatiewoning ging.

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

 

Contactformulier

Schade door weigering vergunning

Posted on by Roderick Beuker

Koop- en aannemingsovereenkomsten bevatten geregeld (en met goede reden) bepalingen met betrekking tot de voor het project en de beoogde bestemming vereiste vergunning. Vaak in de vorm van een voorwaarde inhoudende dat de overeenkomst wordt ontbonden als de bewuste vergunning niet op een bepaalde datum is verleend. Het spreekt voor zich dat afwijzing van de vergunningsaanvraag bepalend is voor de ontwikkeling. Maar ook het niet tijdig verlenen van de voor het project vereiste vergunningen kan al ingrijpende gevolgen hebben. Voor de vraag of dat een grond voor vergoeding van schade door de overheid oplevert, is van belang of het handelen van de overheid als onrechtmatig kan worden gekwalificeerd.

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarbij de aanvrager van een (afgewezen) vergunning een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van onrechtmatige besluitvorming had ingediend. In zijn overwegingen heeft de Hoge Raad de kaders daarvoor nog eens helder geschetst.

Besluit wordt vernietigd

Als het besluit tot afwijzing van de aanvraag door de bestuursrechter wordt vernietigd, staat de onrechtmatigheid vast. Dat betekent overigens nog niet dat iedere vordering tot vergoeding van schade wordt toegewezen. Daarvoor zal ook het causaal verband tussen het onrechtmatige besluit en de schade aannemelijk gemaakt moeten worden.

Causaal verband

Uitspraken van de Hoge Raad en het Hof Den Haag van respectievelijk 15 en 19 maart bevestigen nog eens dat de vraag of een onrechtmatig besluit tot schade heeft geleid en, zo ja, welke, wordt vastgesteld door een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als het onrechtmatige besluit achterwege was gebleven. Als een bestuursorgaan na het onrechtmatig besluit een nieuw rechtmatig besluit neemt, hangt het dus van de inhoud van dat nieuwe besluit af of sprake is van schade. Verkeert de aanvrager op basis van dat nieuwe besluit in dezelfde situatie, is van schade geen sprake.

Besluit is te laat genomen

Anders dan bij vernietiging betekent een te laat besluit nog niet dat sprake is van onrechtmatig overheidshandelen. Of daarvan wel of geen sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn bijvoorbeeld (het onbenut laten van) de mogelijkheid om de termijn voor besluitvorming te verlengen, het moeten afwachten van noodzakelijke adviezen voor een zorgvuldige besluitvorming en kennis van de belangen van de aanvrager.

Verlening van vergunning van rechtswege

Overschrijding van de beslistermijn brengt overigens in bepaalde gevallen mee dat er van rechtswege een begunstigend besluit ten aanzien van de vergunningsaanvraag wordt genomen. Denk daarbij met name aan de aanvraag van een omgevingsvergunning die niet in strijd is met het bestemmingsplan.

In het arrest van afgelopen vrijdag was van een dergelijke situatie sprake. De Hoge Raad heeft opgemerkt dat een overheidsorgaan ook onrechtmatig kan handelen door de aanvrager er niet van in kennis te stellen dat de aangevraagde vergunning van rechtswege is verleend. Om in dat geval van onrechtmatig (overheids)handelen te kunnen spreken zijn echter evenzeer bijkomende omstandigheden vereist. Die waren niet aangevoerd waardoor de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vordering tot vergoeding van schade terecht was afgewezen.

Advocaat Bestuursrecht

Heeft u vragen over de mogelijkheid tot verhaal van schade als gevolg van het afwijzen van of uitblijven van een besluit op uw vergunningsaanvraag? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

Contactformulier

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?

Posted on by Roderick Beuker

Het beginsel van contractvrijheid brengt niet alleen mee dat je mag contracteren met wie en (tot op zekere hoogte) waarover je wil, maar ook dat dat vormvrij kan. Overeenkomsten kunnen in een contract worden vastgelegd, maar ook mondeling, op een kladje, per e-mail of whatsapp tot stand komen. Dat geldt ook voor koop. Op de vormvrijheid van koopovereenkomsten bestaat echter een uitzondering. De wet stelt dat de koop voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Typische wetteksten, waarbij veel niet-juristen zich (begrijpelijk) afvragen wat hier nu staat. We krijgen daar dan ook geregeld vragen over.

Drie criteria voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste

1) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan.

Hoewel dit criterium wat ruimer is omschreven, gaat het doorgaans kort gezegd om woningen. De situatie ten tijde van de verkoop is doorslaggevend, niet wat de koper met het pand wil doen. Verkoop van een pand dat als bedrijfsruimte is/zal worden gebruikt, hoeft niet schriftelijk en kan dus ook mondeling tot stand komen

2) verkoop aan een natuurlijk persoon.

Het schriftelijkheidsvereiste is dus niet van toepassing bij verkoop aan een rechtspersoon. Een verkoper van een woning dient zich er bewust van te zijn dat de verkoop aan (bijvoorbeeld) een BV dus mondeling tot stand kan komen.

3) die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Als de persoon die de woning koopt wel handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing, zoals de Rechtbank Amsterdam onlangs nog heeft bevestigd.

Wanneer is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan?

Het is niet altijd duidelijk wat als schriftelijk geldt. In rechtspraak is e-mailverkeer bijvoorbeeld als schriftelijk gekwalificeerd of daaraan gelijkgesteld. Briefwisseling, whatsapp en e-mailcorrespondentie kwalificeren echter niet als schriftelijk in de zin van het schriftelijkheidsvereiste. Dat vergt een door beide partijen ondertekende akte. Twee afzonderlijke stukken met de handtekening van de koper op de ene akte en die van de verkoper op de andere akte is onvoldoende. Een akte die door een partij is ondertekend , waar vervolgens de andere partij per whatsapp akkoord op geeft, is evenzeer onvoldoende (volgens de Rechtbank Limburg begin dit jaar).

Die akte kan overigens wel digitaal ondertekend worden, maar daar is speciale software voor ontwikkeld.

Wat is het gevolg als er ten onrechte niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan?

De sanctie op niet-naleving van het schriftelijkheidsvereiste is nietigheid. Dat betekent dat als die eis geldt, maar niet is nagekomen, er simpelweg geen koopovereenkomst tot stand gekomen is.

Dat betekent evenwel niet dat er geen enkele aanspraak (bijvoorbeeld uit hoofde van onrechtmatig handelen) mogelijk is als de wederpartij op het laatste moment besluit af te haken en je al wel aanzienlijke kosten hebt gemaakt.

Wie komt de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste toe?

Het schriftelijkheidsvereiste is in beginsel bedoeld ter bescherming van de consument-koper. De Hoge Raad heeft echter uitgemaakt dat als aan de daarvoor geldende criteria is voldaan, ook de particulier verkoper een beroep op die bescherming kan doen.

Als de verkoper een professionele partij is, is weliswaar geen koopovereenkomst tot stand gekomen, maar zou die mogelijk tot de schriftelijke vastlegging van de koop gedwongen kunnen worden. Dat vergt dan wel dat overeenstemming bewezen kan worden.

Koop-/aannemingsovereenkomst

Voor de volledigheid merk ik nog op dat dit schriftelijkheidsvereiste niet alleen geldt voor de (ver)koop van bestaande woningen, maar ook voor aannemingsovereenkomsten voor nog te bouwen woningen in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:766 BW).

Advocaat Vastgoed

Heeft u vragen over de (ver)koop van vastgoed? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

Contactformulier

 

Voorkomen van ontbinding.

Posted on by Roderick Beuker

Voor iedere overeenkomst (of het nou huur, koop of aanneming is) geldt kortweg dat een tekortkoming een grond voor ontbinding van die overeenkomst oplevert. Dat is slechts anders als de aard of omvang van die tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, bijvoorbeeld als die tekortkoming te gering is. Kan de schuldenaar ontbinding en alle gevolgen van dien nog voorkomen als er eenmaal sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt? Het antwoord op die vraag is “ja”.

Zuivering verzuim

De schuldenaar moet dan – zoals dat heet – “zijn verzuim zuiveren”. Het komt er op neer dat de schuldenaar de schuldeiser moet aanbieden om zijn verplichting alsnog na te komen. Daarbij moet de schuldenaar tevens te kennen geven dat hij bereid is de schade en kosten als gevolg van de tekortkoming te vergoeden.

Schade en kosten

Bij een tekortkoming in een betalingsverplichting bestaat de schade bijvoorbeeld uit rente en de kosten uit incassokosten. De schade beperkt zich echter niet tot al geleden schade, maar omvat ook schade die de schuldeiser als gevolg van de tekortkoming nog zal lijden. Denk bijvoorbeeld aan toekomstige winstderving. Verder is de omvang van de schade niet altijd in beeld. De tekortkoming kan bijvoorbeeld ook tot moeilijker vast te stellen vertragingsschade hebben geleid.  Niet zelden zal daardoor onenigheid ontstaan over de omvang van de schade en kosten. In die gevallen kan de schuldenaar niet volstaan met een aanbod tot vergoeding van schade en kosten die in zijn ogen redelijk zijn, hetgeen op 17 december jl. nog eens door de Hoge Raad is bevestigd. De schade zal dan naderhand, zonodig door de rechter, vastgesteld moeten worden.

Schuldeisersverzuim

Een aanbod tot nakoming en vergoeding van schade en kosten brengt mee dat de schuldeiser de overeenkomst niet meer kan ontbinden. Als de schuldeiser dat aanbod weigert te aanvaarden raakt hij op zijn beurt in (schuldeisers)verzuim. Dat geeft de schuldenaar overigens niet het recht om de overeenkomst op zijn beurt te ontbinden. Van een tekortkoming van de schuldeiser is dan immers (nog) geen sprake.

Advocaat

Heeft u vragen over ontbinding van een overeenkomst? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].

 

Contactformulier

 

 

Bent u altijd courtage verschuldigd bij (ver)koop woning?

Posted on by Roderick Beuker

Zeker bij bemiddeling door NVM-makelaars zullen de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM 2015 doorgaans op die opdracht van toepassing zijn. Het antwoord op de vraag wanneer courtage wel/niet verschuldigd is, staat dan in artikel 14 van die voorwaarden. De kern daarvan komt er op neer dat er courtage verschuldigd is als er tijdens de duur van die opdracht een (ver)koopovereenkomst tot stand komt. Oók als de makelaar daarbij niet betrokken is, maar weer niet als u een woning kóópt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.

Geen courtage verschuldigd

De makelaar kan van deze uitzondering afwijken. Hij zal dat dan wel duidelijk in de opdracht moeten opnemen. In een relatief recente procedure bij de Rechtbank Amsterdam oordeelde de rechter dat de makelaar dat (te) onduidelijk had gedaan. De koper was daardoor op grond van voornoemde uitzondering dus géén courtage verschuldigd.

Wel overeenkomst, geen levering

Artikel 14.4 van de eerder genoemde voorwaarden bepaalt dat als de uitvoering van de overeenkomst afhankelijk is van in die overeenkomst opgenomen voorwaarden (zoals het financieringsvoorbehoud) ook het recht op courtage daarvan afhankelijk is. Oftewel: geen recht op courtage als het financieringsvoorbehoud wordt ingeroepen. Dat is echter anders als de koper en/of verkoper die voorwaarden verkeerd toepassen of onterecht.

Een dergelijke situatie deed zich voor in maart 2017 in een procedure bij de Hoge Raad. In die kwestie was er een overeenkomst met betrekking tot de (ver)koop van een woning tot stand gekomen, waarna de koper het financieringsvoorbehoud had ingeroepen. De verkoper stemde daarmee in, maar de makelaar van de verkoper stelde zich op het standpunt dat het financieringsvoorbehoud onterecht was ingeroepen en dat hij dus wel recht op courtage had. De Hoge Raad oordeelde als volgt: “Het recht van [X] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [Y] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [Y] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [X] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage.”

Dienen van twee heren

Het is een makelaar of bemiddelaar overigens verboden om de koper/huurder een vergoeding in rekening te brengen als hij tevens de belangen van de verkoper/verhuurder dient.

Advocaat koop woning

Als u nog vragen heeft over de aankoop of verkoop van uw woning, dan wel meer specifiek over de vraag of courtage is verschuldigd, dan kunt u altijd even vrijblijvend contact met me opnemen: 020-2442325 of [email protected]