Schade door weigering vergunning

Koop- en aannemingsovereenkomsten bevatten geregeld (en met goede reden) bepalingen met betrekking tot de voor het project en de beoogde bestemming vereiste vergunning. Vaak in de vorm van een voorwaarde inhoudende dat de overeenkomst wordt ontbonden als de bewuste vergunning niet op een bepaalde datum is verleend. Het spreekt voor zich dat afwijzing van de vergunningsaanvraag bepalend is voor de ontwikkeling. Maar ook het niet tijdig verlenen van de voor het project vereiste vergunningen kan al ingrijpende gevolgen hebben. Voor de vraag of dat een grond voor vergoeding van schade door de overheid oplevert, is van belang of het handelen van de overheid als onrechtmatig kan worden gekwalificeerd.

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarbij de aanvrager van een (afgewezen) vergunning een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van onrechtmatige besluitvorming had ingediend. In zijn overwegingen heeft de Hoge Raad de kaders daarvoor nog eens helder geschetst.

Besluit wordt vernietigd

Als het besluit tot afwijzing van de aanvraag door de bestuursrechter wordt vernietigd, staat de onrechtmatigheid vast. Dat betekent overigens nog niet dat iedere vordering tot vergoeding van schade wordt toegewezen. Daarvoor zal ook het causaal verband tussen het onrechtmatige besluit en de schade aannemelijk gemaakt moeten worden.

Causaal verband

Uitspraken van de Hoge Raad en het Hof Den Haag van respectievelijk 15 en 19 maart bevestigen nog eens dat de vraag of een onrechtmatig besluit tot schade heeft geleid en, zo ja, welke, wordt vastgesteld door een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als het onrechtmatige besluit achterwege was gebleven. Als een bestuursorgaan na het onrechtmatig besluit een nieuw rechtmatig besluit neemt, hangt het dus van de inhoud van dat nieuwe besluit af of sprake is van schade. Verkeert de aanvrager op basis van dat nieuwe besluit in dezelfde situatie, is van schade geen sprake.

Besluit is te laat genomen

Anders dan bij vernietiging betekent een te laat besluit nog niet dat sprake is van onrechtmatig overheidshandelen. Of daarvan wel of geen sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn bijvoorbeeld (het onbenut laten van) de mogelijkheid om de termijn voor besluitvorming te verlengen, het moeten afwachten van noodzakelijke adviezen voor een zorgvuldige besluitvorming en kennis van de belangen van de aanvrager.

Verlening van vergunning van rechtswege

Overschrijding van de beslistermijn brengt overigens in bepaalde gevallen mee dat er van rechtswege een begunstigend besluit ten aanzien van de vergunningsaanvraag wordt genomen. Denk daarbij met name aan de aanvraag van een omgevingsvergunning die niet in strijd is met het bestemmingsplan.

In het arrest van afgelopen vrijdag was van een dergelijke situatie sprake. De Hoge Raad heeft opgemerkt dat een overheidsorgaan ook onrechtmatig kan handelen door de aanvrager er niet van in kennis te stellen dat de aangevraagde vergunning van rechtswege is verleend. Om in dat geval van onrechtmatig (overheids)handelen te kunnen spreken zijn echter evenzeer bijkomende omstandigheden vereist. Die waren niet aangevoerd waardoor de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vordering tot vergoeding van schade terecht was afgewezen.

Advocaat Bestuursrecht

Heeft u vragen over de mogelijkheid tot verhaal van schade als gevolg van het afwijzen van of uitblijven van een besluit op uw vergunningsaanvraag? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected]

Contactformulier

Rechtbank: gemeente aansprakelijk voor vallende tak

In een uitspraak van vandaag heeft de Rechtbank Gelderland de gemeente Zutphen aansprakelijk geacht in een zaak over een persoon die ernstig letsel heeft opgelopen door een tak die van een boom viel. De uitspraak maakt nog eens duidelijk in welke gevallen de overheid aansprakelijk is voor letsel.

Feiten van de zaak

De betreffende persoon stond in de zomer van 2015 samen met een groep anderen te wachten bij een opstaplocatie voor een toeristische fluisterboot in de stad Zutphen. De opstaplocatie was gelegen onder een kastanjeboom die in eigendom was van de gemeente. De foto hierboven geeft de feitelijke situatie ten tijde van het ongeval weer. De boom was bekend als risicoboom en was voor het laatste in februari 2015 gecontroleerd. Hieruit kwam naar voren dat de boom in een matige staat verkeerde en dat nader onderzoek gedaan moest worden. In mei 2015 heeft de coördinator van de fluisterboot de gemeente er ook nog op gewezen dat de boom in slechte staat verkeerde. Hierop is de boom door de gemeente op de kaplijst voor het najaar van 2015 geplaatst.

Standpunt gemeente

Na verschillende expertiserapporten heeft de gemeente aansprakelijkheid van de hand gewezen. Zij was van mening dat weliswaar bekend was dat de boom een risicoboom was, maar dat zij niet nalatig heeft gehandeld door de boom niet op een eerder moment te kappen of anderszins maatregelen te nemen. Het geval zou niet voorzienbaar zijn geweest.

Kelderluik-criteria

De Rechtbank stelt voorop dat de zogenoemde Kelderluik-criteria van toepassing zijn. Deze criteria zijn ontstaan in een uitspraak over een (inmiddels niet meer bestaand) Amsterdamse café aan de Singel 522. Een klant viel daar in een kelder doordat het kelderluik open stond en stelde de uitbater aansprakelijk. Het antwoord op de vraag of in een dergelijk geval sprake is van onzorgvuldig (en dus onrechtmatig) handelen hangt af van 1) de mate van waarschijnlijkheid dat de gebeurtenis zich zou voordoen (in dit geval: dat de tak zou afbreken), 2) de hoegrootheid van de kans dat daaruit ongevallen ontstaan, 3) de ernst die de gevolgen daarvan kunnen hebben, en 4) de mate van bezwaarlijkheid van te nemen veiligheidsmaatregelen. Deze criteria gelden nog steeds. Dit blijkt wel uit een recenter arrest van de Hoge Raad uit 2013 en nu dus ook uit de uitspraak van deze Rechtbank.

Oordeel Rechtbank: overheidsaansprakelijkheid

Met toepassing van de Kelderluik-criteria oordeelt de Rechtbank dat de gemeente inderdaad aansprakelijk is. De Rechtbank oordeelt dat de gemeente haar zorgplicht ten aanzien van het onderhoud en de controle op de conditie van de boom heeft geschonden. De Rechtbank komt tot dit oordeel omdat de gemeente was geadviseerd om nader onderzoek te doen naar de staat van de boom en dit voor haar niet bezwaarlijk was (criterium 4). De kans op ongevallen indien een tak zou afbreken was bovendien groot (criterium 2) en de gevolgen zouden ernstig zijn gelet op het gewicht van de tak en locatie van de boom (criterium 3).

Advocaat overheidsaansprakelijkheid

Heeft u een vraag over een vergelijkbare geval, neemt u dan contact op met een advocaat van Delta Advocaten. Wij hebben ruime expertise op het gebied van aansprakelijkheid van de overheid en kunnen u daarin adviseren. U kunt het contactformulier hieronder invullen of bellen (020-2442325).

Contactformulier

Boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen

Met name in de bouwsector komt het vaak voor dat personen van buiten de Europese Unie te werk worden gesteld. Dat is niet mogelijk zonder tewerkstellingsvergunning op grond van de Wet arbeid vreemdelingen (Wav). Als dat toch gebeurt, dan kan de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid een boete uitdelen.

Het begrip werkgever wordt ruim uitgelegd

Een boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen kan niet alleen worden opgelegd aan de werkgever die de vreemdeling te werk heeft gesteld, maar ook voor de opdrachtgever van die werkgever. Alle werkgevers in de keten zijn verantwoordelijk voor een juiste naleving van de Wav. In het bouwrecht geldt dat dus voor zowel de onderaannemer die de vreemdeling te werk stelt, maar ook voor de hoofdaannemer en zelfs voor diens opdrachtgever.

Geen verwijtbaarheid

Een boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen kan niet worden opgelegd als de verwijtbaarheid volledig ontbreekt.  Die situatie doet zich in elk geval voor indien de overtreder aannemelijk heeft gemaakt dat hij al hetgeen redelijkerwijs mogelijk was heeft gedaan om de overtreding te voorkomen. Een verminderde mate van verwijtbaarheid kan aanleiding geven de opgelegde boete te matigen.

Hoogte van de boete

De Minister heeft beleidsregels vastgesteld op grond waarvan de hoogte van de boete wordt vastgesteld. Deze zijn hier te vinden. De boete varieert van € 2.000,- voor een natuurlijk persoon die huishoudelijk werk of een persoonlijke dienst laat verrichten tot € 8.000,- voor rechtspersonen. De boetes kunnen fors oplopen als sprake is van een herhaalde overtreding. In een recente zaak die speelde bij de Afdeling Bestuursrechtspraak werd een opslag van maar liefst 200% toegepast omdat sprake was van recidive.

Opletten geboden

Uit diezelfde zaak blijkt nog maar weer eens dat een werkgever uitermate goed moet opletten. In die zaak had de tewerkgestelde wel degelijk een Spaanse verblijfsvergunning en woonde bovendien al 25 jaar in Spanje. Dat is echter niet voldoende. Als een persoon geen tewerkstellingsvergunning heeft, dient hij in ieder geval te beschikken over een status als langdurig ingezetene. Een verblijfsvergunning alleen is dus niet voldoende.

Leer van het pleitbaar standpunt

Ook de leer van het pleitbaar standpunt ging in deze zaak niet op. De leer van het pleitbaar standpunt komt uit het belastingrecht en houdt kort gezegd in dat geen boete kan worden opgelegd als de belastingplichtige weliswaar een onjuiste aangifte heeft gedaan, maar dat dit is te wijten aan een verdedigbare (maar onjuiste) interpretatie van de rechtsregels. In een zaak uit 2016 is betoogd dat dit ook moet gelden voor boetes op grond van de Wet arbeid vreemdelingen. Dat betoog is echter door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State afgewezen.

Matiging van de boete

Op grond van het evenredigheidsbeginsel moet de opgelegde boete worden gematigd, indien deze de beboete werkgever onevenredig treft gelet op zijn financiële situatie. Dit volgt uit een andere uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de ondernemer failliet dreigt te gaan door het handhaven van de boete.

Wat te doen bij een boete op grond van de Wet arbeid vreemdelingen?

Als u wordt geconfronteerd met een boete op grond van de Wav dient u daartegen direct bezwaar aan te tekenen. Daarvoor geldt een termijn van 6 weken. De regels zijn streng, maar zoals uit dit bericht blijkt, is er wel een aantal argumenten dat kan leiden tot matiging van de boete.

Advocaat bestuursrecht Amsterdam

Voor nader advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met een advocaat bestuursrecht van Delta Advocaten. Wij hebben ruime expertise ten aanzien van het opleggen van boetes op grond van de Wav en kunnen u adviseren over de kans van slagen van een juridische procedure tegen een boete. U kunt het contactformulier hieronder invullen of bellen (020-2442325).

Contactformulier

Raad van State: schending regels vakantieverhuur niet bewezen

Op 14 november 2018 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van Staat weer een nieuwe uitspraak gedaan over de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen bij overtreding van de regels voor toeristenverhuur via onder meer Airbnb.

De Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening

Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet is het verboden om zonder vergunning een woning te onttrekken van de woningvoorraad. Daarvan is sprake bij verhuur aan toeristen. De gemeente Amsterdam heeft in de Huisvestingsverordening bepaald dat een boete kan worden opgelegd bij woningonttrekking. In geval van vakantieverhuur gaat de gemeente daartoe over als niet aan de eisen is voldaan die zijn genoemd in dit bericht. Die eisen zijn onder meer dat een verhuurder zelf hoofdbewoner moet zijn en de woning maximaal 60 dagen per jaar verhuurt (per 1 januari 2019: 30 dagen).

Wel of geen hoofdbewoners

In de zaak waar de Raad van State uitspraak moest doen, ging het om de vraag of de verhuurders hoofdbewoners waren. Twee verhuurders hadden plannen om te gaan samenwonen in een andere woning en hadden beide hun eigen woning verhuurd aan toeristen. De gemeente heeft naar deze situatie een onderzoek ingesteld en heeft een bezoek gebracht aan beide woningen. De toeristen die op dat moment aanwezig waren, zijn ondervraagd en die hebben onder meer verklaard dat de meeste aanwezige spullen van hunzelf waren. Persoonlijke spullen van de verhuurders werden niet aangetroffen. Daaruit leidde de gemeente af dat de verhuurders zelf niet meer in de woning woonachtig waren en dus geen hoofdbewoner waren. De gemeente heeft een bestuurlijke boete opgelegd van ieder EUR 12.000,-.

Bewijslast bij de gemeente

Na een bezwaarprocedure volgde beroep bij de Rechtbank. Deze was het met de gemeente eens en hield de boetes in stand. In hoger beroep bij de Raad van State voerden de bewoners aan dat zij nog wel degelijk in de woningen hun hoofdbewoning hadden. Zij stonden ook op de betreffende adressen ingeschreven in de Basisregistratie Personen. Persoonlijke spullen hadden zij opgeborgen, omdat dat gebruikelijk is bij verhuur aan toeristen. De Raad van State stelde vast dat de bewijslast in een situatie als deze op de gemeente rust.

Bestuurlijke boete vernietigd

De gemeente was alleen afgegaan op de verklaringen van de toeristen en had zelf niet uitgezocht of er bijvoorbeeld afgesloten kasten of ruimtes waren waar persoonlijke spullen opgeborgen zouden kunnen zijn. Dat was reden voor de Raad van State om te oordelen dat de gemeente niet genoeg had bewezen dat er inderdaad geen sprake meer was van hoofdbewoning. De Raad van State heeft het hoger beroep dus gegrond verklaard en de boetes vernietigd.

Advocaat bestuursrecht

Wordt u ook geconfronteerd met een boete of wilt u juist weten hoe dat moet worden voorkomen? Dan kunt u contact opnemen met een advocaat bestuursrecht van Delta Advocaten. Wij kunnen vrijblijvend een snelle inschatting maken. Daarna stemmen wij met u af hoe de zaak zal worden behandeld. U kunt met ons contact opnemen door het invullen van onderstaand contactformulier. Bellen of mailen naar [email protected] kan natuurlijk ook.

 

Contactformulier

 

 

Voorwaarden toeristenverhuur in Amsterdam

Toeristenverhuur via Airbnb of andere websites leidt met name in Amsterdam vaak tot overlast. Om deze reden heeft de gemeente strikt beleid vastgesteld. Uitgangspunt dat verhuur aan toeristen niet is toegestaan, ook niet als dit eenmalig gebeurt. Dat blijkt uit vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.  Er is dan sprake van woningontrekking, wat op grond van de Huisvestingswet niet is toegestaan.

Voorwaarden voor toeristenverhuur

Toch is onder bepaalde omstandigheden toeristenverhuur  mogelijk. Er moet dan voldaan zijn aan de volgende voorwaarden:

  • De hoofdbewoner is de verhuurder en staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen,
  • Er wordt aan maximaal vier personen verhuurd,
  • De toeristenverhuur is incidenteel; op dit moment is dat maximaal 60 dagen, maar per 1 januari 2019 wordt dat 30 dagen,
  • De  verhuurder meldt zich bij de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (DBGA) en draagt toeristenbelasting af,
  • Het gaat niet om een sociale huurwoning;

Verder moet in een appartement de Vereniging van Eigenaars worden ingelicht en bij een huursituatie de eigenaar van de woning. Ook de buren moeten worden geïnformeerd.

Boete bij schending meldplicht

Als niet aan deze (hoofd)voorwaarden is voldaan, kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. De hoogte van de boete is afhankelijk van de aard van de overtreding, maar bedraagt EUR 6.000,- als niet aan de meldplicht is voldaan en EUR 20.500,- indien de woning zonder huisvestingsvergunning wordt onttrokken aan de woningvoorraad.

Bestuurlijke boete aan eigenaar

De boete kan worden opgelegd aan de persoon of personen die de woning aan toeristen verhuurt. Ook komt het voor dat een huurder van een woning in strijd met zijn huurcontract de woning voor toeristenverhuur aanbiedt. In dat geval kan dit grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst tussen woningeigenaar en de huurder, maar dat neemt niet weg dat ook aan de woningeigenaar een boete kan worden opgelegd. De eigenaar wordt namelijk geacht om zich tot op zekere hoogte te informeren over het gebruik dat de huurder van het pand maakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. Dit volgt onder meer uit deze uitspraak van de Afdeling.

Advocaat toeristenverhuur

De regelgeving op het gebied van toeristenverhuur verandert regelmatig. Indien u vragen heeft over de mogelijkheden om uw woning of appartement in gebruik te geven aan toeristen of indien u een boete of dwangsom opgelegd heeft gekregen van de gemeente, dan kunt u contact opnemen met Stefan Dalmolen, hetzij per e-mail, hetzij telefonisch (020-2442325).