Wijziging splitsingsakte via vervangende machtiging
Gepubliceerd op 13-02-2019 — Geschreven door Stefan Dalmolen
Een akte van splitsing kan alleen worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren in een Vereniging van Eigenaars. Als het bestuur van de VvE de wijziging ondersteunt, dan volstaat een meerderheid van 80% van het aantal stemmen om de akte te wijzigen. Het is dus niet onmogelijk om een splitsingsakte te wijzigen, maar de drempel ligt wel hoog.
Weigering medewerking wijziging splitsingsakte
In de praktijk komt het dus nog wel eens voor dat een groot deel van de eigenaren wil dat een splitsingsakte wijzigt, maar dat een enkeling dat tegenhoudt. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat sprake is van een VvE met vier eigenaren. Indien een van die eigenaren zich verzet tegen een wijziging, kan deze dus niet plaatsvinden (indien allen hetzelfde aantal stemmen hebben).
Vervangende machtiging
Artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek voorziet daarom in de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken om een vervangende machtiging af te geven als de medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd. Vereist is dan wel dat het verzoek om vervangende machtiging wordt gedaan door tenminste 50% van het aantal stemmen.
Uitspraak weigering wijziging splitsingsakte
Een voorbeeld van toepassing van deze bepaling levert een recent arrest van het Gerechtshof in Den Haag. In deze zaak bestond de VvE uit drie leden, met elk een gelijk aantal stemmen. De splitsingsakte bepaalde dat besluiten tot het doen van uitgaven van meer dan fl. 50,- per appartementsrecht, alleen rechtsgeldig konden worden genomen als alle eigenaren waren vertegenwoordigd bij een vergadering. Een van de eigenaren, die tevens bestuurder was, weigerde echter stelselmatig een vergadering uit te schrijven. Daardoor was het praktisch niet mogelijk om besluiten te nemen.
Kantonrechter wijst vervangende machtiging toe
De andere twee eigenaren hebben vervolgens de kantonrechter verzocht om een machtiging af te geven op grond van artikel 5:140 BW om de splitsingsakte zodanig te wijzigen dat niet langer alle appartementsrechten vertegenwoordigd hoefden te zijn. De kantonrechter wees de vordering toe, waarna de eigenaar/bestuurder in hoger beroep is gaan bij het Gerechtshof.
Hof bekrachtigt de uitspraak
Het Hof bekrachtigde de uitspraak van de kantonrechter. Het stelde vast dat door de houding van bestuurder de VvE feitelijk niet functioneert; er kan geen rechtsgeldig besluit door de VVE worden genomen, ook niet over belangrijke en gangbare onderwerpen zoals verzekering, (achterstallig) onderhoud en financiën. Deze situatie dient te worden doorbroken en de beoogde wijziging van de splitsingsakte voorziet in die doorbreking, aldus het Hof. Het geldende vereiste van unanimiteit geldt na die wijziging immers niet meer.
De bestuurder had nog aangevoerd dat na de wijziging met een meerderheid van stemmen besluiten genomen konden worden die nadelig voor hem zijn. In deze situatie was dat echter geen redelijke grond voor weigering, omdat de VVE zonder de beoogde wijziging in het geheel niet functioneert en dit aan de bestuurder is te wijten. Bovendien waren er geen concrete aanwijzingen dat de andere eigenaren onredelijke besluiten zouden willen nemen. Bovendien bestaat er altijd nog de mogelijkheid om eventuele onredelijke besluiten ter vernietiging voor te leggen aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 BW.
Advocaat appartementsrecht
Is er in uw situatie ook sprake van een onwerkbare situatie omdat een of meerdere eigena(a)r(en) weigeren mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte. Neemt u dan contact op met een advocaat appartementsrecht van Delta Advocaten. Wij zullen samen met u de mogelijkheden bespreken.