Advocaat koop Amsterdam
Bij de koop van onroerend goed ontstaan regelmatig juridische geschillen. Dat is op zichzelf ook niet verwonderlijk, aangezien het vrijwel altijd gaat om grote financiële belangen. Geschillen gaan meestal over het niet kunnen afnemen door de koper van de woning en de boete die daarvan het resultaat is. Ook gebreken aan de woning zijn vaak de inzet van een juridische procedure.
Voorlopige koopovereenkomst
Bij de aankoop van woningen wordt soms ten onrechte de term “voorlopig koopcontract” gebruikt. Deze term is misleidend, omdat daarmee de suggestie wordt gewekt dat de koop nog niet definitief is. Dat is wel degelijk het geval. Op het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is deze bindend voor alle partijen. Soms wordt de koopovereenkomst bij de notaris gesloten. In Amsterdam is dat vrijwel altijd het geval, maar het is niet wettelijk verplicht. Dat is anders bij de juridische levering van het verkochte. Die daadwerkelijk eigendomsoverdracht moet wel altijd via de notaris.
Koop moet schriftelijk
Voor de koop van woningen met een particuliere koper is het noodzakelijk dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan. Zo niet, dan is de overeenkomst niet rechtsgeldig. Dus ook al zijn de onderhandelingen in een vergevorderd stadium, is er al overeenstemming over de koopprijs en de leverdatum, dan nog staat het de verkoper in principe vrij om aan een ander te leveren. Ook de koper kan er nog onderuit. Die kan zich zelfs nog binnen drie dagen na het ondertekenen van de overeenkomst bedenken.
Financieringsvoorbehoud
Voor de koop van onroerend goed is meestal een hypothecaire lening van de bank noodzakelijk. Alhoewel de koper vaak wel een idee heeft welk bedrag gefinancierd kan worden, komt daarover pas na de koop definitieve duidelijkheid. Tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de daadwerkelijke levering van de woning bij de notaris, zal de koper de financiering rond moeten krijgen. Lukt dat niet, dan heeft hij een probleem omdat de koopovereenkomst als gezegd wel bindend is. Vaak wordt er daarom een financieringsvoorbehoud opgenomen. Als dit voorbehoud te laat wordt ingeroepen of de koper niet kan aantonen dat hij moeite heeft gedaan om de financiering te regelen, dan is de koper alsnog gebonden en moet hij in vrijwel alle gevallen een boete betalen.
Verkoop aan een ander
Ook komt het voor dat onroerend goed wordt verkocht aan een partij terwijl hetzelfde object al eerder aan een ander heeft verkocht. In dat geval hebben beide partijen dus recht op levering. Op grond van de wet zal degene met het oudste recht op levering dan in beginsel voorgaan (zie artikel 3:298 BW). Maar dit uitgangspunt biedt geen soelaas als het onroerend goed al is geleverd aan die tweede koper. Om dit soort problemen tegen te gaan, kan een koop worden ingeschreven in de openbare registers (het Kadaster).
Inschrijving in Kadaster
Inschrijving in het Kadaster van de koopovereenkomst heet ook wel “Vormerkung”. Door het inschrijven van de koop wordt de koper beschermd. Deze bescherming houdt in dat het onroerend goed niet aan een derde kan worden geleverd. Ook een later beslag op de onroerende zaak heeft geen consequenties, het goed kan dus zonder beslag worden geleverd. De regel “koop breekt geen huur” geldt bovendien niet indien de huur is aangegaan na inschrijving van de koopovereenkomst.
Gebreken aan de woning
Een volgende bron van geschillen zijn gebreken die aan een overgedragen woning kleven. Er is niet in zijn algemeenheid aan te geven wanneer een koper recht heeft op herstel van gebreken of wanneer hij helemaal onder de koop uit kan. De verkoper zal in principe de gebreken die hij kent moeten meedelen, wanneer had moeten begrijpen dat deze voor de koper van belang zouden zijn bij het aangaan van de koop. Als de verkoper bepaalde gebreken niet kende, dan zal de koper meestal zijn schade niet kunnen verhalen. Dat kan anders zijn indien er bijvoorbeeld garanties zijn afgegeven.
Advocaat koop Delta Advocaten
Een advocaat op het gebied van koop kan u bijstaan in het proces van aan- en verkoop van onroerende goederen, zoals woningen of kantoorpanden. Delta Advocaten is gespecialiseerd op dit gebied en kan u advies geven over de valkuilen. Indien u hierover vragen heeft, dan kunt u altijd bellen (020-2442325) of mailen ([email protected]). Ook kunt u het onderstaande contactformulier invullen.
Contactformulier
Veelgestelde vragen
Hoe ver strekt de ouderdomsclausule?
Tegenwoordig worden in veel koopovereenkomsten voor woningen ouderdomsclausules opgenomen. Zoals de term doet vermoeden zagen de ouderdomsclausules van oudsher op eigenschappen van de woning die verband houden met de ouderdom van de woning. Inmiddels wordt de ouderdomsclausule vaak zo ruim geformuleerd dat daar ook andere eigenschappen van de woning onder vallen. Het feit dat de term “ouderdomsclausule” anders doet vermoeden, doet daar niets aan af.
Kan ik alles in een overeenkomst afspreken?
Het contractenrecht is gebaseerd op contractsvrijheid, oftewel om te contracteren met wie je wil en wat je wil. Dat neemt niet weg dat in de wet tal van bepaling zijn opgenomen ter bescherming van de maatschappelijke orde en bepaalde partijen (bijvoorbeeld huurders van woonruimte). Van een aantal van die beschermende bepalingen kun je niet afwijken, ook niet als je dat uitdrukkelijk met instemming van jouw contractpartij doet en in jouw contract vastlegt. Het is bij contractvorming dus van groot belang om te weten welke ruimte de wet je biedt.
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste en wie kan daar een beroep op doen?
Over de toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste bestaat nogal wat verwarring. Het is (kortweg) van toepassing wanneer een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus geen BV, maar ook geen eenmanszaak) een woning koopt. Als de koop in dat geval niet schriftelijk is vastgelegd, is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen en kan de verkoper de woning dus nog gewoon aan een ander verkopen. Het schriftelijkheidsvereiste is bedoeld ter bescherming van de koper, maar kan de verkoper daar ook een beroep op doen. Een particuliere verkoper wel. Een professionele verkoper kan echter (zonodig in een kortgeding) gedwongen tot schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en zodoende tot verkoop van de woning.
Wie is na levering aansprakelijk voor onverwachte eigenschappen van de woning?
De wet bepaalt dat de koper de eigenschappen mag verwachten die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Daar wordt in de NVM-koopakte echter vanaf geweken. Daarin is een exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid) van de verkoper opgenomen. Die exoneratie houdt in dat de woning zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee wordt het risico bij koper gelegd. De verkoper garandeert echter tevens dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dat biedt de koper enig comfort, ware het niet dat die garantie vervolgens met tal van aanvullende clausules (ouderdomsclausule, asbestclausule, niet-zelfbewoningsclausule) nagenoeg volledig wordt uitgehold. Het komt er kort gezegd op neer dat onverwachte eigenschappen van de woning die zich na levering voordoen voor rekening en risico voor de koper komen. Dat is natuurlijk anders als de verkoper met opzet handelt.
