Advocaat Huurrecht Amsterdam
De regelgeving voor verhuur van onroerend goed is grofweg opgedeeld in drie gebieden: winkelruimte, overige bedrijfsruimte en woonruimte. Naast de meer algemene huurregels kent ieder regime specifieke regels die de verhouding tussen verhuurder en huurder invullen.
Winkelruimte
De regels voor verhuur van winkelruimte zijn opgenomen in artikel 7:290 BW en verder. Die zien overigens niet alleen op winkelruimte, maar ook op horecaruimte en andere voor het publiek toegankelijke ruimte voor de verkoop van roerende zaken of dienstverlening. Die wettelijke bepalingen bieden een ruime bescherming aan de huurder van ruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Met name ten aanzien van opzegging van de huur door de verhuurder, wijziging van de huurprijs en indeplaatsstelling. De bescherming betreft (semi)dwingend recht. Dat betekent dat partijen daar niet van kunnen afwijken zonder goedkeuring van de kantonrechter. Althans, dat de huurder die bepaling zonder die goedkeuring kan vernietigen.
Overige bedrijfsruimte
De wet biedt aanzienlijk minder bescherming aan huurders van overige bedrijfsruimte, ruimte in de zin van artikel 7:230a BW (doorgaans kantoorrruimte). Die bescherming beperkt zich tot ontruimingsbescherming. Dat betekent – kort gezegd – dat de huurder de kantonrechter ingeval van opzegging van de huur door de verhuurder kan verzoeken om zijn verplichting tot ontruiming van het gehuurde te verlengen.
Woonruimte
Evenals aan huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW biedt de wet een ruime bescherming aan huurders van woonruimte, met name aan huurders van woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens (EUR 710.68). Die bescherming leidt ertoe dat verhuurders zich vaak beperkt zien in de mogelijkheden tot beeindiging van de huur of verhoging van de huurprijs.
ROZ
Rekening houdend met de (beperkte) ruimte die deze wettelijke bepalingen bieden heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) modelcontracten (met bijhorende algemene voorwaarden) opgesteld voor deze verschillende huurregimes. Deze (verhuurdervriendelijke) ROZ-modellen worden veelvuldig in de markt gebruikt. Dat vereenvoudigt de contractvorming aanzienlijk. Het neemt echter niet weg dat er regelmatig geschillen tussen verhuurder en huurder ontstaan.
Over Delta Advocaten
Als gespecialiseerde huurrechtadvocaten zijn wij uiteraard op de hoogte van de wettelijke regelgeving en hebben wij ruime ervaring met de verschillende modelcontracten. Dat brengt mee dat wij onze klanten – verhuurders en huurders – al jaren naar tevredenheid kunnen adviseren bij huurrechtelijke geschillen, met name op het gebied van gebreken, aansprakelijkheid, huurprijs en beëindiging van de huur.
Heeft u vragen over huurrecht? Neemt u dan contact met ons op. U kunt het contactformulier hieronder invullen, maar natuurlijk ook bellen (020-2442325) of mailen naar [email protected].
Contactformulier
Veelgestelde vragen
Kan ik alles in een overeenkomst afspreken?
Het contractenrecht is gebaseerd op contractsvrijheid, oftewel om te contracteren met wie je wil en wat je wil. Dat neemt niet weg dat in de wet tal van bepaling zijn opgenomen ter bescherming van de maatschappelijke orde en bepaalde partijen (bijvoorbeeld huurders van woonruimte). Van een aantal van die beschermende bepalingen kun je niet afwijken, ook niet als je dat uitdrukkelijk met instemming van jouw contractpartij doet en in jouw contract vastlegt. Het is bij contractvorming dus van groot belang om te weten welke ruimte de wet je biedt.
Kan ik betaling in kort geding vorderen?
Een vordering tot betaling van een geldsom kan in kort geding worden ingediend. Voor toewijzing van die vordering moet evenwel aan drie criteria zijn voldaan. Je moet – zoals bij ieder kort geding – een spoedeisend belang bij betaling hebben. Aan dit criterium wordt echter niet altijd evenveel waarde gehecht. Je moet aannemelijk maken dat het zeer waarschijnlijk is dat jouw vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. En het laatste criterium betreft het restitutierisico. Dat komt er in het kort op neer dat je het bedrag moet kunnen terugbetalen, mocht jouw vordering in een bodemprocedure worden afgewezen (en in kort geding dus ten onrechte zijn toegewezen).
Wat houdt het puntensysteem in?
Woningen in Amsterdam worden gewaardeerd aan de hand van een puntensysteem. De punten worden toegekend op basis van de eigenschappen van de woning en de WOZ-waarde. Je kunt het puntenaantal eenvoudig zelf vaststellen. Aan iedere puntenhoeveelheid wordt een huurprijs gekoppeld. Woningen met een huurprijs boven EUR 710,68 zijn geliberaliseerd. Huurders van dergelijke woningen krijgen aanzienlijk minder huurprijsbescherming.
Wat houdt ontruimingsbescherming in?
De wet kent twee soorten huur van bedrijfsruimte. Huur in de zin van artikel 7:290 BW. Dat zijn bijvoorbeeld winkels en horecazaken. Huurders van dergelijke bedrijfsruimte genieten een aanzienlijke bescherming, onder meer voor wat betreft de duur van de overeenkomst en de mogelijkheden tot beëindiging daarvan. Bedrijfsruimte die niet onder de werking van 7:290 BW valt, valt onder artikel 7:230a BW. Huurders van dergelijke bedrijfsruimte hebben aanzienlijk minder wettelijke bescherming. De wet kent hen ontruimingsbescherming toe. Dat houdt kortweg in dat de huurder de kantonrechter kan verzoeken om zijn verplichting tot ontruiming van de bedrijfsruimte met een jaar kan verlangen. De rechter beslist op basis van een belangenafweging van de verhuurder en de huurder. Het verzoek tot verlenging kan in totaal drie keer worden gedaan, waarbij wordt opgemerkt dat de kans van slagen telkens afneemt.
