Koop
Wij adviseren kopers en verkopers bij vastgoedtransacties, zoals de aankoop van een woning of bedrijfspand. Vaak worden dit soort overeenkomsten aangegaan met behulp van standaardmodellen zoals de NVM-akte of het model van de Ring Amsterdam. Dat zijn goede modellen, maar toch is iedere transactie weer anders zodat in bijzondere bepalingen afgeweken wordt van de standaard. En daar gaat het nog wel eens mis.
Advocaat bij aankoop
De meeste mensen schakelen geen advocaat in bij de aankoop van vastgoed. Meestal is het de makelaar die een overeenkomst opstelt en daarvoor een model gebruikt. Voor standaardtransacties is dat uiteraard goed, maar zeker zodra het object van aankoop gecompliceerder is, volstaat een model niet altijd. Denk hierbij aan de koop van een oude woning of een bedrijfspand met gemengde functies. Het is daarom geen overbodige luxe om voor het ondertekenen van de overeenkomst, een second opinion aan te vragen van een professional.
Contactformulier
Veelgestelde vragen
Hoe ver strekt de ouderdomsclausule?
Tegenwoordig worden in veel koopovereenkomsten voor woningen ouderdomsclausules opgenomen. Zoals de term doet vermoeden zagen de ouderdomsclausules van oudsher op eigenschappen van de woning die verband houden met de ouderdom van de woning. Inmiddels wordt de ouderdomsclausule vaak zo ruim geformuleerd dat daar ook andere eigenschappen van de woning onder vallen. Het feit dat de term “ouderdomsclausule” anders doet vermoeden, doet daar niets aan af.
Wie is na levering aansprakelijk voor onverwachte eigenschappen van de woning?
De wet bepaalt dat de koper de eigenschappen mag verwachten die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Daar wordt in de NVM-koopakte echter vanaf geweken. Daarin is een exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid) van de verkoper opgenomen. Die exoneratie houdt in dat de woning zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee wordt het risico bij koper gelegd. De verkoper garandeert echter tevens dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dat biedt de koper enig comfort, ware het niet dat die garantie vervolgens met tal van aanvullende clausules (ouderdomsclausule, asbestclausule, niet-zelfbewoningsclausule) nagenoeg volledig wordt uitgehold. Het komt er kort gezegd op neer dat onverwachte eigenschappen van de woning die zich na levering voordoen voor rekening en risico voor de koper komen. Dat is natuurlijk anders als de verkoper met opzet handelt.
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste en wie kan daar een beroep op doen?
Over de toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste bestaat nogal wat verwarring. Het is (kortweg) van toepassing wanneer een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus geen BV, maar ook geen eenmanszaak) een woning koopt. Als de koop in dat geval niet schriftelijk is vastgelegd, is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen en kan de verkoper de woning dus nog gewoon aan een ander verkopen. Het schriftelijkheidsvereiste is bedoeld ter bescherming van de koper, maar kan de verkoper daar ook een beroep op doen. Een particuliere verkoper wel. Een professionele verkoper kan echter (zonodig in een kortgeding) gedwongen tot schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en zodoende tot verkoop van de woning.
Is er een overeenkomst?
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Schriftelijke vastlegging daarvan is in verreweg de meeste gevallen niet vereist. Evenmin is vereist dat over alle punten overeenstemming is bereikt. Overeenstemming over de zogenoemde “essentialia”, de kernpunten van een overeenkomst volstaat.
